Quand un sujet apparemment simple révèle l’ampleur du hiatus entre le législateur, qui réforme, et les professionnels censés appliquer… 

Le modèle de la loi de 1965 est éprouvé tant par les contraintes budgétaires et environnementales de la société que par les désirs et attentes de ses usagers.

60 ans ! Voilà l’âge, vénérable pour une loi, atteint cette année par le texte du 10 juillet 1965 et son modèle de gestion de l’immeuble collectif privé. Doit-il prendre sa retraite, après avoir multiplié son nombre de pages par sept… ? S’adapter, s’améliorer, voire se simplifier, pour mieux poursuivre sa route ? S’il disparaît, quelle organisation pour les quelques 40 % des ménages français qui vivent dans un des onze millions de logements gérés par un syndic avec, dans le meilleur des cas, un conseil syndical actif et compétent ? Autant de questions qui taraudent les professionnels du domaine, les syndicats ou associations de syndics, de copropriétaires, les avocats, les experts, les praticiens, etc.

Tour d’horizon sur le pourquoi de ces questions et tentative de prospection.

L a profession de syndic est récente : issue de celle des administrateurs de biens, elle s’est développée à partir des années 50 et 60.

Un modèle d’organisation s’est imposé comme une évidence, qu’on retrouve par osmose culturelle jusque chez les nouveaux entrants : des binômes gestionnaire-assistant(e) et un pool de comptables, ou des trinômes gestionnaire-assistant(e)-comptable.

Ce schéma fonctionne et peu tentent des variantes : les start-ups, «néo-syndics» ou grands groupes qui multiplient les services supports.

Le risque est d’affaiblir le rôle clé du gestionnaire à l’égard du conseil syndical et des copropriétaires, voire de le déresponsabiliser.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 708 de mai 2025

Modes de travail et compétences renouvelés, défis et risques juridiques.

Comment la gestion des copropriétés intègre-t-elle l’IA ?

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 708 de mai 2025
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Avec les copropriétés classiques, c’est l’autre objet juridique que sont amenés couramment à gérer les syndics professionnels, avec une frontière parfois un peu floue, comme avec les «copropriétés horizontales». Faire gérer une association syndicale libre (ASL) par un syndic est tentant car c’est la seule catégorie de professionnels pratiquant couramment la gestion de collectivités [attention nécessite la détention de la carte G – NDLR].

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 707 d'avril 2025

La bonne gestion d’une copropriété ne se résume pas à la qualité de son syndic. Un bon conseil syndical est primordial.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 707 d'avril 2025
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Même les plus anciens dans la profession n’ont pas connu ce temps béni où les copropriétaires faisaient pleine confiance en leur syndic qui, du fond de son bureau, généralement encombré et poussiéreux, confiait à «Monsieur l’architecte de l’immeuble» la gestion de tous les travaux, grands et petits.

Toute une profession percevait, en l’absence de tout contrat formalisé de maîtrise d’œuvre et de réelle mise en concurrence, 10 % sur le budget de travaux des immeubles, en connivence avec un réseau d’artisans et de petits entrepreneurs, toujours les mêmes évidemment.

Si cette pratique a heureusement disparu avec la génération de syndics et d’architectes qui l’avait instaurée, comme celle des copropriétaires qui l’avait acceptée, la notion d’«architecte de l’immeuble» est curieusement encore présente dans les modèles de règlement de copropriété de beaucoup de notaires.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 706 de mars 2025

S’il vise à limiter la surprise de gros travaux urgents, le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) s’établit en fonction de l’état du bâti.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 706 de mars 2025
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La pratique existe même si elle n’est pas majoritaire : elle consiste pour un administrateur judiciaire, lorsqu’il est désigné au titre des articles 29-1 et suivants de la loi de 1965 pour le redressement judiciaire d’une copropriété en difficulté, à demander au juge qui le nomme de lui adjoindre un syndic professionnel en tant que «sapiteur».

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 705 de janvier/février 2025

Il est possible de repérer tant les dérives financières que les autres dysfonctionnements d’une copropriété suffisamment tôt pour agir efficacement.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 705 de janvier/février 2025
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L’ANGC (Association nationale des gestionnaires de copropriété) et la FNACC (Fédération nationale des associations de copropriétaires et de colotis) ont signé récemment une charte des bonnes pratiques pour les relations entre le syndic et le conseil syndical. Ces relations sont définies par la loi, cependant des engagements inscrits dans cette charte, qui compte cinq articles, sont novateurs ou simplement utiles d’être évoqués.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 704 de décembre 2024
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En temps normal, les deux univers restent parallèles : le syndic agit dans sa sphère privée avec ses copropriétés, ses copropriétaires et ses immeubles ; la ville de son côté, ou l’intercommunalité, agit dans sa sphère publique avec ses services urbains, ses administrés et son domaine propre.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 704 de décembre 2024

Les lois n’empêchent ni les mésententes ni le non-respect des règles. L’intervention d’un tiers neutre peut éviter le recours à un juge et s’avérer payante.

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Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 704 de décembre 2024

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale a été publiée le 20 novembre 2024.

Déposée en avril 2023 par Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République) et Inaki Echaniz (Socialistes), elle avait été adoptée en première lecture par les députés en janvier 2024, puis par le Sénat en mai de la même année. La dissolution de l’Assemblée nationale a stoppé le processus qui a été relancé pour aboutir à une nouvelle convocation d’une commission mixte paritaire qui est finalement parvenue à un accord. Elle a été définitivement adoptée par l'Assemblée nationale le jeudi 7 novembre 2024. Le Conseil constitutionnel n’a pas été saisi.

Cette loi, dont l’objectif est de «lutter contre les phénomènes d’éviction des résidents permanents des zones tendues», comprend diverses mesures qui touchent à la copropriété.

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Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 704 de décembre 2024

Plusieurs innovations dans les réformes successives depuis quelques années devraient amener les syndics professionnels à revoir leur vision de leur métier. L’une d’entre elles est passée sous les radars alors qu’elle est loin d’être anodine.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 703 de novembre 2024

Synonyme de notoriété, de crédibilité et de développement d’affaires, le regroupement des acteurs de la copropriété, en un lieu donné pour un temps limité, permet aussi de se former, s’informer et se rencontrer.

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Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 703 de novembre 2024

On ne va pas se mentir : la profession de syndic est à la peine dans l’opinion, et ni les groupes, ni les «nouveaux entrants» n’ont vraiment changé son image dans le grand public, ni permis de mieux comprendre ce métier. Vus comme des machines à facturer à tout bout de champ plus qu’à délivrer un réel service, perçus de plus en plus comme des commerçants et de moins en moins comme une «profession» responsable, ceux qui se sont investis dans cette spécialité exigeante et à la rentabilité serrée se sentent démunis sur les moyens d’améliorer la confiance du client et l’appréciation du service rendu. L’incantation, le déclaratif, la digitalisation à outrance et le marketing, à l’évidence, ne suffisent pas.  Il y va de l’attractivité du métier, de sa capacité à recruter des jeunes diplômés et de se faire rémunérer sa prestation à sa juste valeur.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 702 d'octobre 2024

L’équation économique pour facturer le juste prix devrait inclure les paramètres d’un immeuble et le coût de fonctionnement du cabinet, en tablant sur la satisfaction de copropriétaires.
© Olivier Le Moal
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 702 d'octobre 2024

Pour qui ne connaît pas la profession de syndic de l’intérieur, mais connaît par ailleurs la minutie avec laquelle les entreprises analysent leurs coûts et chiffrent leurs propositions dans les appels d’offres, cela peut paraître incroyable : les syndics professionnels, lorsqu’ils établissent une proposition de contrat, fixent les honoraires forfaitaires au doigt mouillé, par rapport à des tarifs par lot principal qui circulent sur le marché, sans connaissance de ce que leur coûte la gestion de chacun de leurs mandats, et avec une prise en compte très partielle des caractéristiques de la copropriété concernée : ses services collectifs et prestations – chauffage, ascenseurs, gardien, employés… – ou les modalités de sa gouvernance.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 701 de septembre 2024

Les copropriétaires avec les yeux de syndic de copropriété

À l’épreuve de la pratique et du quotidien, la qualification historique et juridique du copropriétaire varie et mute.

Est-il un mandant, un administré ou un client  ?

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Le conseil syndical a pour mission de contrôler le syndic. Son investissement pour vérifier les appels de fonds peut éviter la dégradation financière de la copropriété.

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La profession est confrontée à un enjeu de transformation pour devenir partenaire incontournable des pouvoirs publics. Tout ne dépend pas d’elle.

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Un local à vélos équipé et fermé à clé répond à la demande croissante des futurs résidents et accroît la valeur d'un bien immobilier

©Jérôme Chion / Clics 

Avec les bailleurs sociaux qui mettent en vente leurs logements ou qui construisent pour l’accession sociale, les promoteurs sont les principaux créateurs de copropriétés nouvelles. Lorsqu’ils n’ont pas eux-mêmes ou dans leur groupe - comme Nexity - une activité de syndic, ils désignent un syndic professionnel pour remplir la fonction de syndic provisoire. Ces mandats sont pour les syndics à la fois une source de clients nouveaux, mais aussi très souvent un cadeau empoisonné.

Un arrêté, entrant en vigueur le 1^er juillet 2024, renforce les exigences de compétences et critères de certification.

Un arrêté du 27 juin 2023 précise les modalités de détermination de la catégorie d’usure applicable pour les prêts accordés aux syndicats des copropriétaires : « afin de déterminer le taux d’usure applicable aux contrats de crédit accordés à des syndicats de copropriétaires, le prêteur divise le montant du prêt accordé au syndicat de copropriétaires par le nombre de copropriétaires souscrivant au prêt ».

Un décret reconduit pour une période d’un an, soit jusqu’au 31 juillet 2024, les dispositions du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail applicable du 1^er août 2022 au 31 juillet 2023, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le « bouclier loyer », mis en place par la loi dite « pouvoir d’achat » du 16 août 2022, et consistant à bloquer la hausse des loyers à 3,5 % pour les ménages était censé prendre fin en juin 2023.

Deux arrêtés ont été pris en vue d’encadrer la mise en place de recharge pour les véhicules électriques. Ces deux arrêtés sont entrés en vigueur le 11 juin 2023.

Pour la deuxième fois depuis 2021, la plateforme d’avis clients Opinion System a fait réaliser par l’IFOP une enquête sur la perception des syndics par leurs «clients». Une note sur 10 a été demandée aux sondés sur un certain nombre de critères

C’est la question que semblaient se poser les journalistes de la matinale de BFM Business le 15 mai dernier en recevant Eytan Koren, président et fondateur d’Hello Syndic, pour évoquer l’entrée dans son capital de Naxicap Partners, et le rachat du «néo-syndic», Faciliciti.

Le 28 avril 2023 a été déposée à l’Assemblée nationale une proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue.

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Le 10 mai 2023, a été déposée une proposition de loi relative à l’application du statut de la copropriété en cas de vente d’immeuble à construire (VEFA)

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Un décret décale de trois mois les dates limites de transmission des attestations d’éligibilité au bouclier tarifaire électricité et amortisseur électricité (Décret n° 2023-290 du 20 avril 2023, JO du 21 avril 2023).

Un décret a réintroduit, consécutivement à une annulation partielle par le Conseil d’État d’un décret précédent, l’article 750-1 du Code de procédure civile relatif à la résolution amiable des conflits.

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Le Registre d’immatriculation tenu par l’ANAH dénombre, au 31 mars 2023, 553 962 copropriétés, dont 269 448 de dix lots principaux ou moins, soit une sur deux. Parmi celles-ci, un gros tiers seulement est géré par un syndic professionnel, soit 101 345 copropriétés, 12 % par un syndic bénévole (34 193) et le reste, soit la moitié, est identifié sans syndic. Même s’il est possible que des copropriétaires aient omis de se déclarer syndic bénévole, la proportion est considérable, et il est probable que cette proportion soit nettement supérieure dans les «très petites copropriétés» de deux à cinq lots.

Alors que le syndic professionnel est souvent à la merci de copropriétaires insatisfaits qui le malmènent, le critiquent voire le mettent sur la touche, certaines copropriétés tentent de trouver des remèdes.

Elles s'organisent pour imaginer d'autres formes de coopération. Les unions apportent des réponses de gestion avec des solutions plus ou moins intégrées.

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Le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 (JO du 22 avril 2023) précise les dépenses de travaux de rénovation énergétique ouvrant droit au bénéfice du rehaussement temporaire du déficit foncier imputable sur le revenu global prévu par le quatrième alinéa du 3° du I de l’article 156 du Code des général impôts.

Le décret n° 2023-250 du 3 avril 2023 (JO du 4 avril 2023) apporte des précisions aux décrets mettant en œuvre les boucliers tarifaires sur l’électricité et le gaz, en faveur des logements collectifs et de la mobilité électrique pour le second semestre 2022 et pour 2023.

Depuis sa fondation par Jacky Lorenzetti sous le nom de Franco-suisse de Gestion dans les années 70, Foncia a fait bien du chemin, jusqu’à devenir le n° 1 de l’administration de biens en France, avec en gestion, en 2022, 70 000 copropriétés et 400 000 biens en gestion locative. Soit 15 à 18 % de part de marché de la gestion immobilière.

Sous le titre Foncia, l’appétit d’ogre de l’immobilier, une enquête des Echos, publiée le 6 mars, met au jour les dessous d’un développement ressemblant plus cependant à une aventure financière qu’à une success story professionnelle.

Les amendements du Parlement européen, adoptés le 14 mars 2023, à la proposition de directive du Parlement européen et du Conseil sur la performance énergétique des bâtiments prévoient des normes minimales ambitieuses de performance énergétique dans son article 9.

La proposition de loi n° 894, enregistrée par le bureau de l’Assemblée nationale le 27 février vise à interdire aux copropriétaires de voter aux assemblées générales lorsqu’ils ne paient pas !

La loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 (JO 11 mars) relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables, a créé, dans son article 44, un k) à l’article 24 II de la loi du 10 juillet 1965

S’il ne débouche pas sur des mesures législatives ambitieuses et à grande échelle, y compris pour les immeubles en copropriété, le volet logement du Conseil national de la refondation rejoindra le rayon des rapports sans lendemain. 

Le décret n° 2023-62 du 3 février 2023 (JO du 4 févr.) apporte des corrections aux décrets mettant en œuvre les boucliers tarifaires sur l’électricité et le gaz aux logements collectifs.

Les collectivités et les services de l’État – ANAH, ministère du logement, services décentralisés, établissements publics fonciers… – attendent beaucoup des syndics professionnels, dans deux domaines prioritaires des politiques publiques : la rénovation énergétique et le traitement des copropriétés en difficulté.

Dépassement de charges, augmentation du prix de l’énergie, température de 19°, performance énergétique, relations avec les syndics...

Confrontés à des sujets influant à la fois sur le porte-monnaie des copropriétaires et leur confort, les conseillers syndicaux font-ils face ?

Performance énergétique au menu.-

Aux termes de l’article 167 de la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021, un carnet d’information du logement doit être établi lors de la construction d’un logement ou à l’occasion de la réalisation de travaux de rénovation d’un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance énergétique.

Les syndics de copropriété sont une profession récente. Les premiers étaient des administrateurs de biens gérant les «immeubles de rapport» du 19^e siècle et de la première moitié du 20^e. Immeubles collectifs de toutes classes et de tous standings, dans lesquels même les classes aisées, et par ailleurs propriétaires, étaient locataires, comme dans les immeubles haussmanniens de Paris.

La loi n° 2022-1726 de finances pour 2023 du 30 décembre 2022 (JO du 31 déc.) ne comporte guère de nouveaux dispositifs.

MaPrimeRénov’ prorogée.-

Le décret n° 2022-1718 du 29 décembre 2022 (JO du 30 déc.) modifie le décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020 qui prévoit la création d’une prime de transition énergétique, baptisée MaPrimeRénov’, et distribuée par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH).

Un ton rageur, des récriminations, des mises en accusation par des copropriétaires – plutôt jeunes – apparaissent sur le réseau social Twitter … à l’encontre de copropriétaires – plutôt âgés.

Ces derniers s’opposeraient aux décisions écoresponsables de leur copropriété. Nous avons voulu en avoir le cœur net : assiste-t-on à la naissance d’une fracture générationnelle dans les copropriétés ?

Échéances pour les passoires énergétiques maintenues

Interpellé sur l’interdiction à la location des passoires énergétiques à partir de 2023, le ministère de la ville a rappelé que des mesures spécifiques ont été intégrées dans la loi Climat et Résilience avec pour objectif d’accélérer la rénovation des logements considérés comme des passoires thermiques, à savoir les logements de classes F et G. Ainsi, depuis le 24 août 2022, les loyers de ces logements ne pourront plus être augmentés, et à compter de janvier 2023, le respect d’un niveau de performance énergétique minimal deviendra un critère de décence.

Accord des copropriétaires exigé

Sur les modalités d’envoi par le syndic de documents aux copropriétaires, le ministère de la transition écologique a rappelé à l’occasion d’une récente réponse ministérielle que, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, il est possible pour les syndics d’effectuer, par voie électronique, les notifications et les mises en demeure.

La tenue simultanée du salon RENT, le rendez-vous de la proptech française, et du salon de la copropriété début novembre, à quelques dizaines de mètres l’un de l’autre, ont été l’occasion de faire le point sur le véritable écosystème de start-ups qui s’est développé en direction des copropriétés et des syndics, bénévoles ou professionnels.

Alors que les prix flambent sur le marché, il est de plus en plus difficile de renouveler les contrats de fourniture d’énergie ou de trouver de nouveaux fournisseurs.

Pas une semaine sans un article dans les grands médias ou une émission de télévision épinglant les syndics, souvent alimentés par les organisations de défense des consommateurs ou des copropriétaires, tels l’ARC (Association des responsables de copropriété).

En cause souvent les honoraires, comme lors de la charge récente de 60 Millions de consommateurs qui, analysant 132 contrats de syndic, n’en a trouvé que deux conformes à la réglementation ! Ou encore, des situations particulières de copropriétés, souvent en difficulté et minées par des dissentions internes. 

Programme Éco-rénovons

Dans le prolongement d’Éco-rénovons Paris initié en 2016, la Ville de Paris a lancé un nouveau dispositif pour une durée de quatre ans, à compter de septembre 2022. «Un logement plus confortable, plus durable et économe en énergie passe par la rénovation des immeubles parisiens. Paris compte 47 000 copropriétés, qui représentent 75 % des logements. Plus de 90 % d’entre elles ont été construites avant la première réglementation thermique. Lors du premier programme Éco-rénovons, 35 000 copropriétaires parisiens se sont engagés dans la démarche.»  

Budget augmenté

Lors du Comité Interministériel à la Ville du 29 janvier dernier, le gouvernement s’est engagé à accroître les moyens financiers pour le traitement des copropriétés dégradées. Dans le cadre du plan France Relance, les moyens financiers du Plan initiative copropriétés (PIC) seront ainsi renforcés de 50 M€. Cela permettra de porter le montant total de l’intervention de l’État à plus de 200 M€ en 2021 et ainsi d’accélérer les travaux des copropriétés les plus en difficulté. Cette action sera appuyée par l’ouverture de MaPrimeRénov’ Copropriétés [cf. Gestion et Maintenance, MaPrimeRénov': mode d'emploi] à l’ensemble des copropriétés dans le but d’améliorer la performance énergétique des logements.

Accompagnement de l’ANAH

Le décret n° 2022-1035 du 22 juillet 2022 (JO du 23 juillet) précise le contenu de la mission d’accompagnement du service public de la performance énergétique de l’habitat, rendue obligatoire pour bénéficier de certaines aides à la rénovation énergétique de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). 

Travaux de rénovation énergétique

Le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 (JO du 21 juillet) fixe la liste des travaux de rénovation énergétique ainsi que les modalités de mise en œuvre, entrepris par locataire dans le cadre de l’article 163 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et résilience.

Droit de surplomb 

Le décret n° 2022-926 du 23 juin 2022 (JO du 24 juin) vient préciser les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb et, le cas échéant, du droit d’accès temporaire sur le fonds voisin lorsque le propriétaire d’un bâtiment existant procède à une isolation thermique par l’extérieur.

Bornes sans frais

Le décret n° 2022-959 du 29 juin 2022 (JO du 30 juin) précise, dans le cas où un opérateur d’infrastructures de recharge s’engage à installer sans frais pour le syndicat des copropriétaires, une infrastructure collective qui rend possible l’installation ultérieure de points de recharge pour véhicules électriques, les éléments contenus dans la convention, notamment les conditions d’installation, de gestion, d’entretien et de remplacement de l’infrastructure collective, les éléments financiers et les délais d’intervention ainsi que les conditions dans lesquelles l’opérateur intervient et accède aux parties et équipements communs de l’immeuble pour l’installation, la gestion et l’entretien de l’infrastructure collective.
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Si le terme d’«Uberisation» est utilisé à toutes les sauces, il est un secteur économique où le phénomène n’a pas attendu Uber pour se déployer : l’immobilier, avec le recours massif aux négociateurs sous statut d’agent commercial. 

Stationnement sécurisé

Le décret n° 2022-930 du 25 juin 2022 (JO du 26 juin) précise les modalités d’accès et d’aménagement des espaces permettant le stationnement sécurisé des vélos selon les obligations établies par les articles L. 113-18 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

La digitalisation, un arbre qui cache la forêt ?

Les néo-syndics en font leur raison d’être. Les grands groupes y investissent des sommes considérables.

La digitalisation et la dématérialisation sont devenues l’alpha et l’omega d’une prestation qui se voit de plus en plus selon le modèle du syndic en ligne.

Les start-ups comme Bellmann, Homeland, Hello Syndic, Cotoit, sans parler de Matera, sur une voie parallèle mais sur un même principe, se construisent autour d’une plateforme technique censée «disrupter» l’«expérience client». 

Prolongation des délais pour l’ ANAH

Dans un communiqué, l’ANAH indique avoir procédé, pour la première fois depuis 2009, à la révision en profondeur de son règlement général afin de le rendre plus lisible et de simplifier le travail des services instructeurs de l’Agence.

Convention ANAH- ANRU

L’Agence nationale de l’habitat (ANAH) et l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) indiquent, selon un communiqué, avoir signé une nouvelle convention de partenariat pour trois ans afin d’unir leurs expertises et leurs outils de financement pour accélérer la rénovation de l’habitat et coordonner leurs offres de services sur les territoires. 

La continuité dans le changement

L’arrêté du 22 avril 2022 (JO du 26 avril) vient de nommer le président et les membres du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) pour les trois ans à venir. Le professeur Hugues Périnet-Marquet est reconduit en sa qualité de président du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières. 

Un classement douteux des syndics 

La start-up Matera, bête noire des syndics professionnels, qui promeut la gestion non intermédiée des copropriétés, a dévoilé la première édition de son «classement des meilleurs syndics» établi dans cinquante-deux villes françaises. 

Selon ses indications, le classement est issu de données recueillies au cours d’activité de prospection, de la base de données de l’application client Matera (5 200 copropriétés en syndicat coopératif, revendiquées), du Registre national des copropriétés et des avis clients publics sur Google. 

Les syndics classés gèrent au moins trente copropriétés. Matera affirme avoir ensuite exclu les syndics pour lesquels la start up n’a pas été en contact commercial avec au moins dix copropriétés.

Compétences exigées

Le décret n° 2022-363 du 25 avril 2022 (JO 26 avril) fixe les compétences et les garanties exigées pour les personnes établissant le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) prévu à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Déjà éprouvés dans leur fonctionnement par la crise sanitaire et ses perturbations, notamment dans la tenue des assemblées générales, confrontés de surcroît à une crise de recrutement devenue endémique, les syndics de copropriété affrontent un nouveau défi : l’inflation des charges, et de leurs propres coûts !

Côté charges c’est évidemment le coût de l’énergie qui provoque le choc le plus spectaculaire, dans les immeubles à chauffage collectif. 

Des délais d'enregistrement

Principales dispositions de la loi de finances 2022 pour le copropriétaire

La loi de finances pour 2022 (n° 2021-1900, JO 31 décembre 2021) comporte peu de nouveaux dispositifs, participant à une certaine stabilité fiscale que les pouvoirs publics recherchent depuis plusieurs années. Seules sont commentées les mesures législatives relatives à l’immobilier. Sauf indication contraire, leur entrée en vigueur est intervenue le 1^er janvier.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 675 de janvier-février 2022

Face à la virulence du variant Omicron, les pouvoirs publics ont décidé de réactiver l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020. On se souvient que ce texte avait permis, grâce aux règles dérogatoires qu’il comportait, d’assurer à la fois la continuité de la gestion des copropriétés et d’organiser des assemblées générales dématérialisées.

Dans les grandes lignes, la loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022 (JO 23 janv.) renforçant les outils de gestion de la crise sanitaire et modifiant le Code de la santé publique, a conservé les mêmes mécanismes que ceux qui avaient été mis en place lors du premier confinement en les assortissant de quelques aménagements.

L’articulation des articles 22 et suivants de l’ordonnance du 25 mars 2020 est maintenue puisque sont abordés successivement le mandat du syndic (I), celui des conseillers syndicaux (II) et la tenue des assemblées générales virtuelles (III).

Les impacts immobiliers

La loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 (JO du 24 août 2021) comporte de nombreuses dispositions intéressant à des degrés divers la matière immobilière. 

La crise des prix de l’énergie sera-t-elle l’occasion d’avancer vers davantage de sobriété énergétique ?

Si la question n’est pas encore, en tant que telle, dans tous les esprits, l’approvisionnement en énergie des copropriétés commence à interroger sérieusement.

20 mesures pour prévenir les impayés

L’Association QualiSR, l’Union des Syndicats de l’Immobilier (UNIS), la Fédération nationale de l’Immobilier (FNAIM), la Fédération Soliha, l’Association des responsables de copropriété (ARC) et le Réseau Procivis ont présenté, le 26 janvier dernier, une plateforme commune de vingt propositions pour traiter les impayés de charges.

Lors de cette présentation, Olivier Safar, président de QualiSR, a prévenu que si «le risque d’impayés de charges a été identifié dès les premiers jours de la crise sanitaire dans le secteur tertiaire et moins évoqué dans le champ de l’habitat (…), il n’en reste pas moins que la prévention et le traitement efficace des impayés de charges sont essentiels pour éviter que les copropriétés ne plongent dans la spirale de la dégradation.» 

Pour ses initiateurs, ces propositions doivent permettre d’anticiper «le risque de fragilisation des copropriétés dans les années qui viennent, face au double défi auquel un grand nombre d’entre elles vont être confrontées : réaliser les travaux d’entretien reportés depuis le début de la pandémie et souvent depuis plus longtemps, et se soumettre à la quasi-injonction de rénovation énergétique émise par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021».

Ces propositions sont regroupées autour de trois axes : prévenir les impayés de charges ; favoriser la conciliation et renforcer la phase précontentieuse ; accélérer et rendre plus efficace la phase contentieuse.

Qui paie les travaux sur colonnes montantes ?

La ministre du logement a, le 23 septembre dernier, apporté une réponse à la question d’un sénateur portant sur le financement de travaux à réaliser sur les colonnes montantes d’électricité des immeubles collectifs, notamment lorsqu’un copropriétaire sollicite une augmentation de puissance ou la pose d’un compteur supplémentaire (Rép. minist. n° 20167, JO Sénat du 23 septembre 2021, p. 5519).

La mise en conformité reportée ?

Le projet de loi relatif à la Différenciation, la Décentralisation, la Déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, dite “4D”, a été adopté en première lecture au Sénat, le 21 juillet 2021. L’article 24 de ce projet de loi intéresse les copropriétés.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (ELAN) prévoit l’obligation pour les assemblées générales des copropriétaires, dans le délai de trois ans suivant sa promulgation, de mettre en conformité le règlement de copropriété aux dispositions relatives aux lots transitoires (art. 206) ainsi qu’aux parties communes spéciales ou à jouissance privative (art. 209).

Vers un plan pluriannuel de travaux

La loi 201-1104 du 21 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, également appelée Climat et résilience est parue au Journal Officiel du 24 août.  Le chapitre IV de cette loi issue des propositions de la Convention citoyenne pour le climat, intitulé “Se loger”, vise à la rénovation des bâtiments existant et à la maitrise de la consommation d ‘énergie.

Dérogations jusqu’au 30 septembre 2021

La loi n° 2021-689 du 31 mai 2021 relative à la gestion de la sortie de crise sanitaire (JO du 1^er juin) prolonge les dispositions permettant la tenue d’assemblées générales de copropriété à distance jusqu’au 30 septembre 2021.

L’action oblique

Par l’arrêt n° 20-18.327 du 8 avril 2021, la Cour de cassation admet, sur le fondement de l’action oblique de droit commun, qu’un copropriétaire puisse agir en vue de faire respecter les termes du règlement de copropriété au lieu et place du copropriétaire bailleur négligent.

Vidéosurveillance sous conditions

Interrogé sur les modalités de mise en place de caméras de vidéosurveillance sur des parties communes à jouissance privative, le ministre de la justice a indiqué que l’installation d’un équipement de vidéosurveillance en partie commune à jouissance privative qui n’impliquerait que de menus travaux ne modifiant pas la substance et la destination de la partie commune à jouissance privative concernée, qui n’affecterait que des éléments mineurs de celle-ci ou serait d’un aspect discret par ses formes et dimensions et fixé par un ancrage léger et superficiel, serait susceptible d’être dispensée d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, sous réserve de l’appréciation souveraine des juges du fond saisis d’un tel litige.

Prorogation de la trêve hivernale

Pour les copropriétaires bailleurs, l’ordonnance n° 2021-141 du 10 février (JO du 11 février) reporte du 31 mars au 31 mai 2021 toute mesure d’expulsion à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Le plan pluriannuel de travaux obligatoire

Lors du conseil des ministres du 10 février 2021, Barbara Pompili, ministre de la Transition écologique, a présenté un projet de loi pour la lutte contre le dérèglement climatique.

«Fruit d’un travail démocratique inédit, ce projet de loi est la concrétisation des propositions de nature législative de la Convention réunissant 150 citoyens».

Ce projet de loi prévoit six titres, dont le titre IV, composé de six articles numérotés de 39 à 45, est consacré au logement.

Assemblées générales a minima 

Compte tenu du contexte sanitaire et des limitations de rassemblements ne permettent pas d’assurer le fonctionnement normal des assemblées générales, l’ordonnance n° 2021-142 du 10 février 2021 (JO du 11 février) prolonge jusqu’au 31 juillet 2021, soit un mois après la date d’échéance de la fin de l’état d’urgence sanitaire prorogé, l’effet de certaines dispositions de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020.

Nouvelles mesures Covid

L’ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre (JO du 19 novembre 2020) vient procéder aux modifications nécessaires à la prolongation, au rétablissement ou à l’adaptation de certaines règles à l’état de la situation sanitaire. Son titre II porte sur les dispositions en matière de copropriété.

Prime rénov’Copro, mode d’emploi

MaPrimeRénov’Copro permet de financer les travaux de rénovation énergétique sur les parties communes des copropriétés et vient simplifier le financement des travaux grâce à une seule aide collective.

Nomenclature comptable

Un arrêté du 20 août 2020 (JO du 9 octobre) vient mettre à jour la nomenclature comptable de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires pour y intégrer les provisions et charges résultant du montant alloué au conseil syndical pour la mise en œuvre de la délégation de pouvoirs qui lui a été accordée par l’assemblée générale des copropriétaires (art. 21-1, ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019).

Principales dispositions immobilières

La loi n° 2020-1721 de finances pour 2021 du 29 décembre 2020 (JO, 30 déc. 2020) comporte peu de nouveaux dispositifs en matière immobilière.

Syndics, extranet, conseil syndical

Le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 (JO du 9 octobre) vient fixer à quinze euros par jour de retard le montant de la pénalité applicable au syndic à défaut de mise à disposition d’un copropriétaire de la fiche synthétique, ce montant ayant également été retenu pour sanctionner l’absence de transmission de pièces au conseil syndical dans le délai d’un mois à compter de sa demande.

50 000 chantiers en trois ans

Telle est la promesse des professionnels de l’immobilier.

Dans un communiqué commun, l’UNIS, la FNAIM et Plurience, les trois plus importantes organisations de la gestion d’immeubles encouragent le gouvernement à aller au-delà du plan de relance en suggérant des mesures fortes en faveur des copropriétés. C’est à ce prix qu’ils s’engageraient à rendre possible la mise en œuvre d’un objectif de 50 000 chantiers de rénovations en trois ans.

Les copropriétés sont concernées

Le plan de relance économique décidé par le gouvernement pour faire face aux conséquences de la pandémie prévoit d’affecter deux milliards d’euros au financement des travaux de rénovation énergétique des bâtiments privés. Les bâtiments gérés en copropriété, souvent considérés comme des passoires énergétiques, constituent une cible clairement identifiée.

Au menu des prochaines AG

Le tribunal de Paris a tranché en première instance le conflit opposant le Conseil supérieur du notariat à la FNAIM.

Les notaires reprochaient aux agents immobiliers l’utilisation d’un caducée trop similaire au leur pour distinguer les professionnels soumis à la loi Hoguet. Ce caducée représentant Vesta est susceptible pour les magistrats de créer une confusion avec la Marianne des notaires.

La FNAIM a fait appel de la décision.

article paru dans les informations Rapides de la Copropriété numéro 661 de septembre 2020

De nouvelles dispositions

Plusieurs décrets viennent réviser à la fois l’établissement, l’utilisation et l’affichage des diagnostics de performance énergétiques (DPE), notamment en vue de l’échéance du 1^er juillet 2021. 

Le décret n^o 2020-834 du 2 juillet 2020 (JO du 3 juillet) vient préciser les modalités de mise en œuvre des mesures nouvelles introduites dans la loi du 10 juillet 1965 par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, dite ELAN. Ces précisions concernent notamment :

article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 661 de septembre 2020

La réforme ELAN est enfin applicable grâce au décret et à l’arrêté du 2 juillet 2020 qui précisent les modalités de mise en œuvre de la réforme du statut de la copropriété.

L’avenant n° 100 de la convention collective, signé le 10 février 2020 par les partenaires sociaux, a reçu un arrêté d’extension le 22 juillet 2020 (JO du 1^er août) avec application rétroactive au 1^er avril 2020.

Cet avenant modifie la formule de calcul du salaire minimum conventionnel, la prime de tri sélectif et le tarif unitaire d’électricité utilisé pour le calcul des avantages en nature complémentaires au logement.

Le lecteur se reportera aux indices pour connaître les nouveaux montants.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 661 de septembre 2020

Danielle Dubrac succède à Christophe Tanay à la présidence de la principale organisation professionnelle des gestionnaires, syndics et administrateurs de biens.

L’étau de l’obligation de la rénovation énergétique des logements se resserrait-il pour les propriétaires immobiliers ?

Lors du Conseil des ministres du 22 juillet, la ministre de la Transition écologique et la ministre déléguée chargée du Logement, ont présenté un projet de loi ratifiant l’ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 relative à la réécriture du Code de l’habitation et de la construction.

Dans ce projet de loi, l’idée d’instaurer un carnet de santé du logement refait surface.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 661 de septembre 2020

Plan de soutien

Les immeubles gérés en copropriété sont cités parmi les mesures de soutien à la relance économique.
Les travaux des copropriétés constituent une part importante de la commande privée adressée aux entreprises du bâtiment.
Ils sont décidés en assemblées générales, aussi le gouvernement a souhaité faciliter la prise de décision portant engagement de travaux au travers de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 qui permet de tenir ces assemblées générales sous forme de visioconférence ou par correspondance jusqu’au 31 janvier 2021.
Il s’agit d’une réponse à la fois des acteurs de la copropriété et des professionnels du bâtiment.
(Source : Conseil des ministres, 10 juin 2020).

Des aides financières pour les loyers

Groupe Action Logement a décidé le 11 juin de mettre en place un dispositif d’aide exceptionnelle en faveur des salariés confrontés à une baisse de revenus pour le paiement de leur loyer ou le remboursement de prêts pour l’achat de leur logement.
Ce dispositif, doté de 100 millions d’euros est effectif avec effet rétroactif à compter du 1^er avril 2020. Ce dispositif concerne notamment les locataires du parc privé, social et intermédiaire et les ménages accédant à la propriété.
Peuvent y prétendre tous les salariés du secteur privé quelle que soient leur ancienneté et la nature de leur contrat de travail qui ont eu à subir une baisse de leurs revenus d’au moins 15 % à la suite de la mise en place de mesure de chômage partiel ou une hausse significative de leurs dépenses.
Sont également concernés les demandeurs d’emplois ainsi que les salariés ayant eu à connaître des surcoûts de loyer du fait de la crise sanitaire en maintenant une double résidence pour motif professionnel.
Cette aide se présente sous la forme d’un forfait mensuel d’un montant de 150 euros, pendant une durée maximum de 2 mois pour les salariés éligibles dont les ressources sont inférieures à 1,5 SMIC. Une seule aide par ménage peut être accordée.

Pour bénéficier de l’un de ces dispositifs, le salarié peut s’adresser au service social de son entreprise ou faire directement sa demande sur www.actionlogement.fr dans les trois mois qui suivent la première baisse de revenu ou bien contacter la plateforme SOS loyers impayés : 0 805 16 00 75.

La réforme ELAN est enfin applicable grâce au décret et à l’arrêté du 2 juillet 2020 qui précisent les modalités de mise en œuvre de la réforme du statut de la copropriété.

Des syndics ne reculent plus devant la critique de leurs confrères

Cela avait commencé en 2015 avec Foncia et une large campagne d’e-mailings proposant aux copropriétés un «audit des charges» avec le slogan «Copropriétaires, réduisez enfin vos charges», avec celle de Syndic+, ex-filiale de Foncia avec «Enfin un syndic qui défend vos intérêts», ou encore avec Nexity et le slogan «Votre copropriété n’est pas bien gérée ? Changer de syndic, c’est facile !». 

L’ordonnance n° 2020-866 du 15 juillet 2020 (JO du 16 juillet) transpose en droit interne plusieurs directives européennes. Les articles 4 et 5 modifient la loi du 10 juillet 1965.

article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 661 de septembre 2020

Faut-il convoquer à nouveau les assemblées générales qui n’ont pas pu se tenir à cause de la Covid-19 ?

Après une période d’incertitude et de doutes, les premières réponses aux questions des gestionnaires, des juristes et des copropriétaires, ont été apportées par l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 (JO 26 mars) portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, laquelle a été complétée plus tard par l’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 (JO 23 avr.).

Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 (JO 23 février) fixe le montant plafond des honoraires et frais perçus par les syndics de copropriété pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou de plusieurs lots objets de la même mutation à 380 € TTC.

Le décret entre en vigueur le 1^er juin 2020.

L’ordonnance n° 2020-115 du 12 février 2020  (JO 13 février) renforce les dispositions relatives à la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT).
Cependant, le décret n° 2020-118 pris en application de l’ordonnance et publié le même jour exonère les syndics et administrateurs de biens de l’application des dispositifs Tracfin.
Ainsi, les syndics de copropriété n’ont plus l’obligation de mettre en place des procédures internes d’identification, d’évaluation et de gestion des risques.
Et pour les gestionnaires, seules les locations dont le loyer mensuel est supérieur à 10 000 €/mois restent soumises à contrôle.
En revanche, les agents immobiliers restent soumis aux procédures Tracfin.

Un arrêté du 10 février 2020 (JO 14 février) fixe les montants de la rémunération dus aux chambres de commerce et d’industrie par les syndics, administrateurs de biens et agents immobiliers pour la délivrance de la carte professionnelle, pour les modifications et renouvellements de la carte, pour l’établissement de récépissé de déclaration préalable d’activité et, enfin, pour les attestations de personnes habilitées à représenter un titulaire de carte professionnelle.

Les montants sont les suivants :
160 € pour la délivrance d’une carte professionnelle initiale ou avec nouvelles mentions d’activité ;
68 € pour la modification de la carte ;
130 € pour le renouvellement de la carte ;
96 € pour le récépissé de la déclaration préalable d’activité ;
55 € pour une attestation d’habilitation du collaborateur par le titulaire de carte professionnelle.

Ces rémunérations s’appliquent à toute demande déposée à compter du 1^er mars 2020.

Depuis la loi n° 2010-737 du 1^er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation, il est permis aux syndicats de copropriétaires d’ouvrir un livret A pour la gestion de leur trésorerie. Par cette mesure, inscrite dans l’article L. 221-3 du Code monétaire et financier (CMF), le législateur a entendu réparer un oubli de la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 qui avait laissé de côté la situation des syndicats de copropriétaires.  Ces derniers ont donc vu, en ce domaine, leurs droits alignés sur ceux dont bénéficiaient déjà les associations visées à l’article 206 du Code général des impôts, à savoir essentiellement les associations loi 1901. L’article 58 de la loi Alur du 24 mars 2014 est venu créer, pour les livrets A détenus par des syndicats de copropriétaires, une règle dérogeant à cette assimilation aux associations en prévoyant que le plafond applicable aux livrets A dont sont titulaires les syndicats de copropriétaires est fixé en fonction du nombre de lots (CMF, art. L. 221-4).

Les prévisions de ce texte font, enfin, l’objet d’un décret qui modifie tout d’abord la rédaction de l’article R. 221-2 du CMF qui dispose que le plafond du livret A est fixé à 76 500 euros pour les syndicats de copropriétaires mentionnés au premier alinéa de l'article L. 221-3. Pour les syndicats de copropriétaires dont le nombre de lots de la copropriété à usage de logements, de bureaux ou de commerces est supérieur à cent, ce plafond est porté à 100 000 euros. Le décret complète ce dispositif au travers de la création d’un nouvel article R. 221-2-1. Ce dernier prévoit que, lorsqu'un syndicat de copropriétaires sollicite le bénéfice du plafond majoré mentionné au premier alinéa de l'article R. 221-2, il accompagne sa demande auprès de l'établissement distribuant ce livret de la fiche synthétique mentionnée à l'article 1^er du décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue par l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. A défaut de communication de cette fiche, le plafond de 76 500 euros, mentionné à ce même premier alinéa de l'article R. 221-2, s'applique. L'établissement a alors un délai de trente jours suivant la réception de cette demande pour se prononcer. Enfin, le texte prévoit que le titulaire informe par écrit l'établissement de crédit de tout événement impliquant un changement de plafond du livret A. Les dispositions de ce décret entrent en vigueur le 1^er avril 2020.

Décret n° 2020-93 du 5 février 2020 relatif au plafond du livret A applicable aux syndicats de copropriétaires, JO du 7 février 2020.

La loi de finances pour 2020 a une forte tonalité écologique et sociale. Elle intègre peu de nouveaux dispositifs, participant à une certaine stabilité fiscale que les pouvoirs publics recherchent depuis plusieurs années. Voici quelques dispositions intéressant la copropriété.

Prorogation et adaptation du CITE.- Le crédit d’impôt sur le revenu afférent aux dépenses en faveur de la transition énergétique (CITE) réalisées dans l’habitation principale, est prorogé jusqu’au 31/12/2020 pour les ménages aux revenus dits intermédiaires, lorsqu’ils sont propriétaires du logement qu’ils affectent à leur résidence principale (en sont exclus les locataires et occupants à titre gratuit). En revanche, le CITE est supprimé pour les ménages les plus modestes, mais remplacé par une prime de transition énergétique versée par l’ANAH.

Les ménages ayant des revenus supérieurs aux plafonds applicables (soit 27 706 € pour la première part de quotient familial, majorée de 8 209 € pour chacune des deux demi-parts suivantes et de 6 157 € à compter de la troisième) peuvent, toutefois, bénéficier du CITE pour les dépenses relatives aux matériaux d’isolation thermique des parois opaques.
Chaque équipement, matériel ou prestation éligible se voit attribuer désormais un montant forfaitaire de crédit d’impôt.

Au titre de la période de cinq années consécutives, comprises entre 2016 et 2020, le montant du crédit d’impôt ne peut excéder 2 400 € pour une personne seule et 4 800 € pour un couple soumis à une imposition commune - cette somme étant majorée de 120 € par personne à charge.

En parallèle, la liste des dépenses éligibles est aménagée (art. 15).

Nouvel assouplissement du dispositif éco-PTZ.- Le délai de trois ans actuellement imposé à l’emprunteur pour transmettre, à compter de la date d’octroi d’un éco-prêt à taux zéro, les éléments justifiant que les travaux ont été effectivement réalisés conformément au descriptif et au devis détaillés et qu’ils satisfont aux conditions d’éligibilité à ce prêt, est écarté en cas de décès de l’emprunteur, d’interruption temporaire de travail pour des raisons de santé pendant au moins trois mois, d’état de catastrophe naturelle ou technologique, de contestation contentieuse de l’opération ou de force majeure. Cette dérogation s’applique aux demandes déposées depuis le 1/07/2019 (art. 47). Par ailleurs, des modalités particulières de calcul de ce délai de trois ans sont prévues lorsque l’éco-PTZ est accordé à un syndicat de copropriétaires. Pour l’appréciation du délai, la date d’octroi de l’avance s’entend de la date de signature par l’emprunteur du contrat de prêt mentionné à l’article 26-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (art. 24).

Suppression progressive de la taxe d’habitation.- Est confirmée la suppression progressive de la taxe d’habitation sur la résidence principale : le dégrèvement sous condition de revenus est renforcé à compter de 2020. Les contribuables qui n’en bénéficient pas seront exonérés de la taxe à hauteur de 30 % en 2021 et de 65 % en 2022. A partir de 2023, elle sera totalement supprimée sur les résidences principales, quels que soient les revenus des contribuables, mais elle subsistera au titre des autres locaux (art. 16).

Redéfinition du statut du loueur en meublé professionnel.- Dans sa décision 2017-689 QPC, le Conseil constitutionnel avait censuré l’exigence de l’inscription au RCS du loueur en meublé professionnel. La loi redéfinit en conséquence cette qualité par rapport aux deux seules conditions suivantes : les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € ; ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumises à l’IR (art. 49).

Le décret n° 2020-8 du 6 janvier 2020 (JO du 7 janvier 2020) déclare d’intérêt national l’opération de requalification de treize copropriétés dégradées du quartier du Val Fourré. L’ORCOD-IN du Val Fourré est la troisième opération à être reconnue d’intérêt national, après celles de Clichy-sous-Bois (Le Bas Clichy) et de Grigny (Grigny 2). Le gouvernement l’a ainsi identifiée comme étant de priorité nationale, dans le cadre du plan “Initiative Copropriétés” lancé à l’automne 2018 et qui concerne près de 700 copropriétés, soit 57 000 logements.

Ce plan vise à coordonner et soutenir les efforts de l’État et des collectivités territoriales afin de développer une véritable stratégie nationale de traitement des copropriétés sur le long terme.

Cette stratégie poursuit trois objectifs principaux. En premier lieu, il s’agit de transformer les copropriétés en accompagnant les collectivités dans la démolition,  puis la reconstruction d’une offre nouvelle de logements. En deuxième lieu, elle vise à redresser les copropriétés dans le cadre d’un projet global de requalification intégrant l’assainissement de la gestion, la réhabilitation du bâti et des équipements et l’acquisition temporaire de logements pour combattre les marchands de sommeil. Enfin, en troisième lieu, elle tend à mettre en place des actions de prévention pour les copropriétés qui présentent un profil de fragilité avéré avant qu’elles n’entrent dans un processus de dégradation.

L’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF) est le pilote de cette opération. L’État, en partenariat avec l’ensemble des réservataires publics, dirigera le processus des relogements qui seront rendus nécessaires soit par l’intervention foncière de l’EPFIF, soit lorsque des situations d’habitat indigne seront détectées, soit encore en cas de projets sur une copropriété nécessitant sa libération complète.

Par ailleurs, la mise en œuvre de l’ORCOD-IN intégrera également des actions de lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil dans le quartier du Val Fourré et aux abords, telles qu’elles ont été renforcées par la loi ELAN.

La loi d’orientation des mobilités n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 (JO du 26 décembre) concerne, pour deux de ses dispositions, la copropriété.

L’article 54 précise qu’il est créé un
«j) L’autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d’effectuer à leurs frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble, sa destination ou ses éléments d’équipement essentiels et qu’ils ne mettent pas en cause la sécurité des occupants.»

L’article 69 rappelle et précise le droit à la prise dans les stationnements pour les véhicules électriques ou hybrides au bénéfice des occupants. Ainsi, «le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic ne peut s’opposer sans motif sérieux et légitime à l’équipement des emplacements de stationnement d’installations dédiées à la recharge de véhicules électriques et hybrides rechargeables et permettant un décompte individualisé des consommations, par un locataire ou occupant de bonne foi des emplacements de stationnement et aux frais de ce dernier» (modification de l’art. L. 111-3-8 du Code de la construction et de l’habitation). «Afin de lui permettre de réaliser une étude et un devis pour les travaux mentionnés au même premier alinéa, le syndic permet l’accès aux locaux techniques de l’immeuble concernés au prestataire choisi par le locataire ou l’occupant de bonne foi».

De même, «lorsque l’immeuble possède des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif et n’est pas équipé des installations électriques intérieures et extérieures permettant l’alimentation de ces emplacements pour permettre la recharge des véhicules électriques et hybrides rechargeables ou des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules (…) le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de la réalisation d’une étude portant sur l’adéquation des installations électriques existantes aux équipements de recharge et, le cas échéant, les travaux à réaliser à cet effet.»

«Sont joints à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires : le détail des travaux à réaliser ; les devis et les plans de financement élaborés à cet effet (…). «Lorsqu’elle a été réalisée, un ou plusieurs copropriétaires peuvent demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question des travaux (…). Cette délibération est adoptée dans les conditions de l’article 24.»

Un seul article est proposé au vote du Parlement pour la ratification de l’ordonnance ELAN : «L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis est ratifiée.» Le gouvernement ne prévoit donc, dans son projet de loi, aucun ajout ou correction au texte de l’ordonnance.

Ainsi, la création d’un fonds spécifique dédié au plan pluriannuel de travaux est ignorée. Prévue dans le texte initial de l’ordonnance, souhaitée par les professionnels, acceptée par les associations de copropriétaires, la création de ce fonds avait pour objet de faciliter la mise en œuvre de travaux, notamment d’économies d’énergie.

Dès lors, seuls des amendements pourront modifier les dispositions du texte publié le 31 octobre 2019.  Voici le communiqué du Conseil des ministres du 15 janvier :
«L’ordonnance qu’il s’agit de ratifier (…) entrera en vigueur, pour l’essentiel de ses dispositions, le 1^er juin 2020. L’objectif est que la gestion des copropriétés soit facilitée, adaptée à leur taille, que les prises de décision interviennent plus rapidement et que les copropriétaires s’investissent. Cette ordonnance doit permettre aux copropriétés d’être mieux entretenues et de répondre aux enjeux de rénovation énergétique.

Conformément à l’habilitation donnée par le législateur, elle redéfinit ainsi, plus de cinquante ans après, le champ d’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis et adapte ses dispositions au regard du type d’immeuble et de la taille de la copropriété concernée. Elle permet également de répondre aux objectifs de clarification, de modernisation, de simplification et d’adaptation des règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, notamment celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic. Elaborée à la suite d’un important travail de consultation, elle ne remet pas en cause les grands équilibres du droit de la copropriété, mais offre aux acteurs un dispositif simplifié et mieux adapté aux spécificités de certains immeubles, tout en facilitant la prise de décision au sein des copropriétés. Ainsi, la participation aux assemblées générales par correspondance est améliorée, et un deuxième vote est facilité, lorsqu’une décision n’a pas recueilli la majorité requise mais qu’une proportion non négligeable des copropriétaires y était favorable, avec la généralisation du mécanisme dit de la “passerelle”. Cela permettra de remédier aux conséquences de l’absentéisme croissant des copropriétaires en assemblée générale, obstacle majeur à la prise de décision.

L’ordonnance offre également de nouveaux moyens d’action aux copropriétaires, notamment en facilitant la réalisation de travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite en parties communes aux frais exclusifs d’un copropriétaire, ou encore en permettant à tout copropriétaire de solliciter la tenue d’une assemblée générale, à ses frais, pour délibérer de questions le concernant.»

Une profonde réorganisation judiciaire est en cours de déploiement.

Dès le 1^er janvier 2020, les tribunaux d’instance et de grande instance fusionnent pour donner naissance à des tribunaux judiciaires aux compétences étendues.

Cette évolution de la répartition des contentieux de première instance s’accompagne d’un mécanisme de spécialisation de certains tribunaux pour connaître de litiges dits «techniques», comme celui de la copropriété.

Une disposition majeure prévue dans le projet de réforme du statut de la copropriété a disparu de l’ordonnance n° 2019-1101 du 31 octobre 2019.

En vue de favoriser la prise de décisions en matière de travaux notamment pour réaliser des économies d ‘énergie, ce projet de disposition prévoyait la création d’un plan pluriannuel de travaux, sur dix ans, chiffré et avec obligation de provisionner, chaque année, 2,5 % de son montant. Des acteurs de la copropriété se sont émus de la disparition de cette mesure qui avait l’objet d’une concertation entre les professionnels de l’immobilier et les consommateurs réunis au sein du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI). Selon un avis du Conseil d’Etat, la mesure était susceptible de «porter atteinte au droit de propriété».

Invité au congrès de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), Julien Denormandie, ministre en charge de la ville et du logement, s’est monté rassurant. La mesure sera finalement débattue dans le cadre de la ratification de l’ordonnance par le Parlement.

JORF n°0254 du 31 octobre 2019

La rénovation énergétique des logements figure comme une priorité de l’acte II du quinquennat. Avec environ un quart des émissions de CO₂, les bâtiments s’illustrent tristement comme le 2^e poste d’émissions de gaz à effet de serre en France, juste après les transports. Il s’agit par conséquent d’un enjeu majeur de l’indispensable transition écologique.

En amont de l’élaboration du projet de loi de finances pour 2020, la politique de rénovation énergétique des bâtiments du gouvernement a été présentée au ministère de la Transition écologique et solidaire, le 24 septembre 2019, sur les nouveaux dispositifs mis en place, dès le 1^er janvier 2020.

Le constat est aujourd’hui partagé. Malgré les multiples aides existantes (certificats d’économie d’énergie, aides de l’Agence nationale de l’habitat – ANAH - ou crédit d’impôt pour la transition énergétique - CITE), le rythme actuel des rénovations de logements demeure insuffisant notamment pour les copropriétés. Un des freins à la massification de la rénovation énergétique réside dans l’éparpillement, la complexité et l’instabilité des aides, qui sont attribuées selon des barèmes, des règles d’éligibilité et des modalités différentes. Pour remédier à cette nébuleuse improductive, le gouvernement met en place un plan d’amélioration des aides, pour les rendre plus simples, plus justes et plus efficaces. Rien de moins.

A compter de 2020 une prime unifiée se substituera au CITE et à l’aide de l’ANAH “Habiter mieux agilité”. Avec un montant fixé en euros selon le type de travaux, cette prime (dont le nom reste à trouver) sera d’autant plus élevée que les gestes financés réduisent les émissions de CO2 et que les revenus des ménages sont modestes. Surtout, elle sera versée dès la fin des travaux. Ce nouveau dispositif devrait donc faciliter le passage à l’acte de la rénovation : il n’y aura plus besoin de faire l’avance du montant des travaux, et le reste à charge devrait être moindre. Toujours dans un souci de simplification, il sera possible d’obtenir cette aide directement en ligne à partir d’une plateforme nationale gérée par l’ANAH.

Toutefois, compte tenu de la lourdeur de cette réforme, un dispositif en deux temps est prévu. Dès 2020, cette prime unique sera réservée exclusivement aux ménages modestes et très modestes (selon les barèmes de l’ANAH), puis en 2021 pour tous les ménages éligibles. En 2020, la prime unifiée sera versée transitoirement sous forme de crédit d’impôt pour les ménages aux revenus supérieurs à la moyenne. A noter que les ménages avec des ressources plus importantes ne seront plus éligibles à la prime, mais pourront continuer à bénéficier des aides versées par les entreprises qui vendent de l’énergie (CEE).

S’agissant des aides consacrées aux copropriétés, jugées imparfaites par le gouvernement, notamment l’éco-PTZ collectif, un dispositif ad hoc devrait être élaboré en 2021 dans le sillage de la réforme de la copropriété par ordonnances.

En parallèle, pour que le nouveau dispositif mis en place puisse prendre son envol, une réforme du signe de qualité «Reconnu Grenelle de l’Environnement» (RGE) devrait bientôt voir le jour, avec notamment une vigilance accrue auprès des entreprises fraudeuses. Vous savez, celles qui trompent leurs clients en se prétendant RGE alors qu’elles ne le sont pas.

La mise en place d’un observatoire de la rénovation énergétique pour mieux évaluer l’efficacité de ces aides devrait également aider à la réussite de cette réforme.

Voici un arrêté qui intéresse à ce jour les bailleurs sociaux mais qui pourrait trouver à s’appliquer, à échéance de trois ans, aux syndicats de copropriété. Un arrêté du 23 août 2019 (JO du 22 septembre 2019) porte sur une expérimentation de l’autorisation de stockage dans les boxes situés dans les parcs de stationnement des bâtiments collectifs d’habitation et initialement réservés au seul remisage de véhicules.

L’expérimentation a pour but d’autoriser l’utilisation des emplacements boxés, situés dans certains parcs de stationnement des bâtiments d’habitation, à des fins de stockage, en dérogation à l’article 78 de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation.  Cette expérimentation est conduite pendant une durée de trois ans sur tout le territoire métropolitain à compter de la publication de l’arrêté. Les parcs concernés sont les parcs couverts situés à l’intérieur des bâtiments d’habitation, gérés par les bailleurs sociaux et dont la séparation avec le reste de l’immeuble garantit un isolement suffisant pour limiter les effets d’un incendie survenant dans le parc. Au sein des parcs de stationnement, seuls les boxes respectant certaines caractéristiques (localisation, surface, nature des parois, ventilation, absence d’installations électriques) sont concernés par l’expérimentation. La nature des produits appelés à être stockés dans les boxes fait également l’objet d’un encadrement visant à prévenir notamment les incendies.

L’arrêté met en place un mécanisme de visite des boxes à des fins de suivi de l’expérimentation et d’information d’un comité chargé d’apprécier le déroulement de l’expérimentation. En fonction du retour d’expérience, cette expérimentation pourrait modifier la réglementation et clarifier ce qu’il est possible d’effectuer en termes d’usage d’un parc de stationnement.

A l’impossible nul n’est tenu. Un arrêté du 6 septembre 2019 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid et à la répartition des frais de chauffage et de refroidissement, dans les immeubles collectifs à usage d’habitation (JO du 10 septembre 2019) vient…tempérer le décret n° 2019-496 du 22 mai 2019.

Ce décret a eu pour objet de simplifier les règles en matière d’individualisation des frais de chauffage en corrigeant une sur-transposition de la directive européenne relative à l’efficacité énergétique. Il repose sur le principe selon lequel les immeubles collectifs pourvus d’une installation centrale de chauffage doivent, certes, comporter des compteurs individuels qui déterminent la quantité de chaleur utilisé par chaque logement ou local à usage privatif, mais seulement lorsque cela est techniquement possible et si cela n’entraîne pas un coût excessif au regard des économies attendues.

La mise en œuvre pratique de ce principe vient d’être détaillée par cet arrêté. Celui-ci précise les cas pour lesquels il y a impossibilité d’installer des compteurs individuels ou, le cas échéant, des répartiteurs de frais de chauffage pour des raisons techniques ou pour des raisons de rentabilité économique et précise le cadre d’utilisation des méthodes alternatives à ces deux technologies.

Une année 2018 record

Selon le rapport d’activité publié courant juillet 2019 par l’ANAH, 2018 aura été une année d’activité record, avec près de 700,4 millions € d’aides distribuées et 94 081 ménages aidés, soit une augmentation de +16,5 % par rapport à 2017.

Ces sommes se répartissent de la manière suivante :
- 624,3 millions € aux propriétaires pour le financement de leurs travaux ;
- 59,9 millions € pour l’ingénierie (études, suivi-animation d’opérations programmées, etc.) ;
- 13 millions € pour les opérations de résorption de l’habitat insalubre (RHI) ;
- et enfin 3,2 millions € d’euros pour l’humanisation des centres d’hébergement.

Plan Initiative Copropriétés

En matière de copropriétés, le rapport fait état de la mise en place, dans le cadre du plan Initiative Copropriétés, de plusieurs nouvelles aides financières pour les collectivités territoriales ainsi que de l’amélioration des aides existantes pour les syndicats des copropriétaires.

Sont également rappelées les activités de promotion de certifications professionnelles ainsi que les actions en faveur de l’inscription des copropriétés dans des référentiels de bonnes pratiques.

Registre des copropriétés

Le rapport souligne également que 2018 a connu une avancée très significative du registre des copropriétés avec l’immatriculation, fin 2018, de 310 189 copropriétés (contre 138 737 en 2017) et l’existence de 31 459 comptes de télé-déclarants actifs (dont 24 538 comptes de syndics bénévoles).

Récemment, a été déposé à l’Assemblée nationale un rapport d’information (n° 2077) sur la mise en application de la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Concernant les sept ordonnances attendues, les consultations portant sur celle de la  modernisation du régime de la copropriété, menées par le ministère de la justice, sont terminées. Il ressort de ces travaux préparatoires la détermination de plusieurs grands objectifs parmi lesquels celui de rendre effective la mise en concurrence régulière des syndics de copropriété, d’élargir les possibilités de délégation de pouvoirs au conseil syndical et d’améliorer le fonctionnement du fonds de travaux. Un temps envisagé, un nouvel abaissement des règles de majorité pour la prise de certaines décisions en assemblée générale a finalement été écarté de manière consensuelle en raison du risque d’atteinte portée au droit de propriété et à l’équilibre financier des copropriétés.

Un arrêté du 18 juillet 2019 (JO du 27 juillet 2019) vient créer le titre professionnel d’assistant immobilier qui est enregistré dans le répertoire national des certifications professionnelles (RNCP) pour une durée de cinq ans à compter du 7 janvier 2020.

L’ordonnance n° 2019-738 du 17 juillet 2019 (JO 18 juillet 2019) prévoit dans son article 17, qu’en matière de contentieux lié à la transmission des pièces et fonds du syndicat visé par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal statuera à l’avenir en référé, les dommages et intérêts octroyés dans ce cadre devenant alors provisionnels.

En revanche, s’agissant de la demande de mainlevée de l’hypothèque inscrite par le syndicat sur le lot d’un copropriétaire prévue par l’article 19 de la loi de 1965, de la condamnation d’un copropriétaire au paiement des provisions prévue par l’article 19-2, des dispositions relatives aux copropriétés en difficultés envisagées aux articles 29-1 B, 29-1 et 29-3, ou encore de la suspension ou suppression judiciaire d’un service au sein d’une résidence-services, c’est une procédure “accélérée au fond” qui devra être utilisée.  

Ces modifications s’appliquent aux demandes introduites à compter du 1^er janvier 2020.

Lors d’une question d’un sénateur (JO Sénat du 11 juillet 2019, p. 3740) portant sur les difficultés rencontrées par certains copropriétaires pour réaliser des travaux d’accessibilité, le ministre de la ville, après avoir rappelé le dispositif existant, a admis que malgré le régime dérogatoire mis en place pour faciliter la réalisation de tels travaux, certaines personnes handicapées ou à mobilité réduite se heurtent encore parfois au refus de l’assemblée générale d’autoriser les travaux d’accessibilité, justifié par des motifs tels que l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble.

Dans ces conditions, dans le cadre de l’habilitation à réformer le droit de la copropriété par voie d’ordonnance prévue par la loi ELAN du 23 novembre 2018, le gouvernement envisage une évolution substantielle des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 visant à faciliter les travaux d’accessibilité.

Sont notamment actuellement étudiées les conditions dans lesquelles tout copropriétaire pourrait bénéficier d’un droit de réaliser des travaux d’accessibilité affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sauf opposition de l’assemblée générale. Ces dispositions devraient permettre de faciliter la réalisation des travaux de mise en accessibilité et donc de favoriser l’accès au logement des personnes en situation de handicap.

L'absence d’autorisation au seul bénéfice des copropriétaires

Le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 a modifié l’article 55 du décret du 17 mars 1967 qui dispose désormais que «le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice».

Rappelons que ce défaut de pouvoir est une irrégularité de fond qui affecte la validité de l’acte et qui pouvait, jusque-là, être invoquée par tout défendeur, en tout état de cause. Il relève des dispositions des articles 117 et 118 du Code de procédure civile. Le décret du 27 juin 2019 limite désormais cette exception de nullité aux seuls copropriétaires, en excluant les tiers au syndicat.

Concrètement, les locateurs d’ouvrage, leurs assureurs, et, plus largement, les personnes ayant engagé leur responsabilité à l’égard du syndicat ou qui en sont débiteurs et qui font l’objet d’une action judiciaire à l’initiative de ce dernier, ne pourront plus se prévaloir de l’absence de l’habilitation à agir du syndic devant le tribunal. Cela évitera bien des débats sur la validité de l’habilitation, lesquels comportent parfois de purs moyens dilatoires, compte-tenu de l’assouplissement constant de la jurisprudence sur ce point.

Il faut voir dans ce nouveau dispositif la transposition directe de la théorie moderne des nullités qui a été transcrite par l’ordonnance du 10 février 2016 et qui «distingue la nullité absolue de la nullité relative : la nullité absolue est celle qui sanctionne la violation d’une règle d’intérêt général tandis que la nullité est relative lorsque l’intérêt protégé est seulement un intérêt particulier».

Le nouvel article 1179 du Code civil dispose ainsi que «la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé».

La personne-tierce au syndicat n’a donc pas à bénéficier de la protection qui n’est due qu’aux seuls copropriétaires qui doivent spécialement mandater leur syn- dic pour agir, cette protection étant intrinsèque au contrat qui lie le syndicat des copropriétaires à son syndic.

Faut-il pour autant considérer que cette habilitation n’est plus requise ? Le texte maintient le principe de l’autorisation à agir, la seule évolution ne concernant que le mécanisme de l’exception de nullité qui devient relative.
Le syndic a tout intérêt à continuer de faire voter une résolution précise pour être autorisé à agir, car une telle décision revient au syndicat et ne relève pas de sa seule initiative : l’action en justice est un choix important qui emporte des coûts de procédure et qui engagerait gravement sa responsabilité s’il n’était pas habilité pour le faire.

Véhicules électriques

Le décret du 27 juin 2019 ajoute aussi aux exceptions à l’autorisation à agir du syndic qui figurent à l’alinéa 3 de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, l’opposition aux travaux réalisés par le locataire ou occupant de bonne foi du logement et permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du Code de la construction et de l’habitation ; cette opposition étant soumise à un délai de forclusion de six mois suivant la réception de la demande, la modification est plutôt heureuse.

À compter du 1^er octobre 2019, la Cour de cassation modernise la rédaction de ses décisions pour les rendre plus claires et intelligibles. Cette réforme participe de la dynamique générale tendant à renforcer l’accessibilité de la justice.
Fini les formules obscures et ramassées des arrêts, sources parfois de divergences d’interprétation au sein même des juridictions ; place à un style direct, sans «attendu» ni phrase unique.
Mais ce n’est pas tout : les décisions les plus importantes vont bénéficier de façon plus systématique d’une motivation enrichie.

Dire le droit et être compris, telles sont désormais l’abscisse et l’ordonnée du juge.

Reflétant la diversité des thèmes abordés lors de la réforme pointilliste du statut de la copropriété opérée par le législateur au travers de la loi ELAN du 23 novembre 2018, le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 (JO du 28 juin 2019) comporte trois volets : le fonctionnement des assemblées générales, les modalités de circulation des informations au sein du syndicat, et enfin des mesures diverses.

Après avoir proposé un certain nombre de mesures relatives aux règles de gouvernance des grandes copropriétés dans son projet de modification de la loi du 10 juillet 1965, le Groupe de REcherche en COpropriété (GRECCO) formule aujourd’hui, ses propositions sur les modalités de gestion des petites copropriétés.
Nous reproduisons ci-après, ce projet du GRECCO relatif aux syndicats de copropriétaires composés de deux copropriétaires et à ceux comportant dix lots principaux au plus et dont les charges moyennes sont inférieures à 15 000 euros.
A la suite de la nomination de certains de ses membres au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI) et notamment de son président, le professeur Hugues Périnet-Marquet,  le groupe s’est reformé autour du professeur Matthieu Poumarède de l’Université Toulouse 1 Capitole qui a accepté d’en prendre la présidence.

Par arrêté de la garde des sceaux en date du 23 avril 2019, Hugues Périnet-Marquet est nommé président du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI). M. Périnet-Marquet est professeur à l’université Panthéon-Assas (Paris II) et président du Groupe de RECherche en COpropriété (GRECCO), association à l’origine d’un travail de réécriture et de simplification de la loi de 1965.

Le décret n° 2019-496 du 22 mai 2019 (JO du 23 mai) est pris pour l’application de l’article 71 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 portant sur l’individualisation des frais de chauffage.

Prise en application de l’article 88 de la loi ELAN, l’ordonnance n° 2019-418 du 7 mai 2019 (JO du 8 mai) définit la vente de logements sociaux à des personnes physiques avec une application différée du statut de la copropriété.

Le décret n° 2019-488 du 22 mai 2019 (JO du 23 mai) organise le contrôle du respect des dispositions issues de l’article 191 de la loi ELAN selon lequel les personnes condamnées à une peine leur interdisantd’acquérir un bien immobilier ne peuventpas porter d’enchères devant le juge de l’exécution saisi d’une procédure de saisie immobilière.
Ce texte vise à compléter le contrôle mis en place par l’article 77 de la loi ALUR imposant au notaire chargé d’établir un acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation de vérifier si l’acquéreur a été condamné à une interdiction d’acheter. Partant du constat qu’aucune disposition similaire n’a été prise en matière d’adjudication, la loi ELAN a donc voulu interdire aux marchands de sommeil condamnés à une interdiction d’acheter de participer à une vente par adjudication dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière.
Le décret fixe les modalités de contrôle du respect de cette interdiction en prévoyant notamment qu’avant de porter les enchères, lorsque l’immeuble saisi est un immeuble à usage d’habitation, l’avocat doit se faire remettre par son mandant une attestation sur l’honneur. Ce décret s’applique à compter du 1er septembre 2019.

Le décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 (JO du 24 mai) est pris pour l’application de l’article 21 (al. 6) de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic. Le décret prévoit que la pénalité applicable est fixée au minimum à 15 euros par jour de retard.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a posé, au sein de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le principe selon lequel, sauf décision contraire de l’assemblée générale, tout syndic professionnel doit proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés. Ce texte, applicable à compter du 1er janvier 2015, n’a pas porté ses fruits, le constat dressé par les parlementaires à l’occasion de la loi ELAN étant que les extranets sont des coquilles quasi vides dans lesquels les copropriétaires ne trouvent pas les documents stratégiques.
Afin de remédier à cette carence, le Sénat a estimé nécessaire une intervention de la puissance publique pour préciser les documents que doit contenir a minima l’extranet.
Ainsi, le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 (JO du 24 mai) met en oeuvre le principe légal d’un accès différencié en distinguant les informations accessibles à l’ensemble des copropriétaires, celles consultables seulement par le titulaire du lot concerné et enfin celles mises à la disposition des seuls membres du conseil syndical.

Au 31 mars 2019, 361 138 syndicats de copropriétaires avaient procédé à leur immatriculation selon les services qui tiennent le registre en question. En 2015, les pouvoirs publics avaient pourtant repéré 740 803 syndicats de copropriétaires (voir Loïc Cantin, Inf. rap. copr. n° 648, janvier-février 2019). Or, l’immatriculation est obligatoire pour la quasi-totalité des immeubles en copropriété depuis le 31 décembre 2018. Moins de la moitié des syndicats a donc procédé à cette formalité d’immatriculation.

Le décret n° 2019-298 du 10 avril 2019 relatif à la composition et au fonctionnement du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières vient de paraître au Journal officiel (JO 11 avril 2019), couronnant un processus de mise en place de cet organe qui aura été pour le moins tumultueux.

Le 5 mars 2019, le premier ministre annonçait «pour plus de transparence, nous obligerons les syndics à présenter des contrats-types et à rendre comparables leurs prestations». Comme le rappelle Christophe Tanay, président de l’UNIS, ce contrat de syndic type existe depuis 2015 et a été «modélisé et imposé par la Chancellerie contre l’avis quasi-unanime des membres du CNTGI». Cette déclaration interroge sur un renforcement de l’obligation de mise en concurrence dans la prochaine ordonnance.

Précisions apportées par la Cour de cassation

En 2017, selon la direction des affaires civiles et du sceau, les tribunaux de grande instance, d’instance et les juridictions de proximité ont été saisis de 41 700 demandes en matière de copropriété (3 % du total des litiges).

La loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique(n° 2018-1021, 23 novembre 2018, JO 24 nov.) aborde de nombreux domaines dont celui de la copropriété. Néanmoins, si certains des articles nouveaux ou modifiés, entrent en vigueur dès la promulgation de la réforme, d’autres nécessitent des règlements, ce qui retarde d’autant leur application.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a été publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018. Les 234 articles de la loi intéressent tous les acteurs du droit immobilier.
En matière de copropriété (art. 202 à 216), notre lecteur se reportera à notre étude “La copropriété à l’épreuve de la loi ELAN”, signé par Jean-Marc Roux.
Pour les dispositions relatives aux copropriétés dégradées et à la lutte contre l’habitat indigne, notre lecteur lira avec intérêt les principaux extraits de la loi (art. 185 à 199) dans le Cahier central de ce numéro consacré aux Copropriétés en difficulté.

Le décret n° 2018-347 (JO du 12 mai) fixe les modalités d’application de l’article 93 de la loi pour une République numérique relatif au recommandé électronique. Ce décret précise les conditions d’application visant à garantir l’équivalence de l’envoi d’une lettre recommandée électronique avec l’envoi d’une lettre recommandée. Le texte entre en vigueur le 1er janvier 2019.Les dispositions qu’il crée au sein du Code des postes et des communications électroniques concernent la vérification de l’identité de l’expéditeur et du destinataire, l’identification du recommandé, les preuves de dépôt par le prestataire, …
Il est ainsi précisé que «le prestataire de lettre recommandée électronique informe le destinataire, par voie électronique, qu’une lettre recommandée électronique lui est destinée et qu’il a la possibilité, pendant un délai de quinze jours à compter du lendemain de l’envoi de cette information, d’accepter ou non sa réception. Le destinataire n’est pas informé de l’identité de l’expéditeur de la lettre recommandée électronique.
En cas d’acceptation par le destinataire de la lettre recommandée électronique, le prestataire procède à sa transmission. Le prestataire conserve une preuve de la réception par le destinataire des données transmises et du moment de la réception, pour une durée qui ne peut être inférieure à un an.
En cas de refus de réception ou de non-réclamation par le destinataire, le prestataire met à disposition de l’expéditeur, au plus tard le lendemain de l’expiration du délai prévu ci-dessus, une preuve de ce refus ou de cette non-réclamation. La preuve de refus ou de non-réclamation du destinataire est conservée pour une durée qui ne peut être inférieure à un an.»

Le Sénat s’est prononcé en juillet contre le projet d’autoriser le gouvernement à prendre des mesures en droit de la copropriété par ordonnance. Le Sénat réitère sa demande d’organiser un débat parlementaire sur les aménagements à la loi du 10 juillet 1965.
Petit historique
Le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) concerne à la fois, l’urbanisme, le développement des territoires, le logement social, les marchands de sommeil et … le statut des immeubles en copropriété.
Si le redressement des copropriétés fait l’objet de dispositions relativement précises, le sort du droit commun de la copropriété est renvoyé à des ordonnances que le gouvernement devrait prendre sous un délai d’une année après la promulgation de la loi.
Ce projet législatif ELAN a fait l’objet d’une consultation citoyenne par voie numérique, recueillant plus de 2 000 contributions en 2017, puis d’une conférence inédite “de consensus” au Sénat. Lors de cette conférence, le président du Sénat, Gérard Larcher, avait déjà déploré que plusieurs dispositions de la loi soient renvoyées à des ordonnances prise par l’exécutif, sans débat.
Après sa présentation au Conseil des ministres en mai 2018, le projet de loi a été examiné en première lecture à l’Assemblée nationale. À cette occasion, le rapporteur de la loi, Richard Lioger, a précisé aux députés qu’il «serait défavorable à tous les amendements relatifs à la copropriété». Ce 16 juillet, c’était au tour du Sénat de se prononcer en première lecture.
Refus de l’habilitation à légiférer par ordonnance
«Si chacun reconnaît la nécessité de clarifier et simplifier le droit de la copropriété», le Sénat «constate un désaccord sur la méthode». Les sénateurs relèvent «qu’aucun argument n’est avancé pour justifier le recours aux ordonnances» et que, traditionnellement, le recours aux ordonnances se justifie par «la nécessité de légiférer rapidement ou par la technicité du sujet». Ce qui n’est pas le cas puisque «cette réforme était envisagée dès l’été 2017, comme l’a rappelé le Conseil d’Etat dans son avis sur le projet de loi. Le gouvernement a donc eu quasiment un an pour procéder aux consultations nécessaires et proposer au Parlement les modifications de fond, du droit de la copropriété». Le Sénat souligne encore «le refus d’une grande majorité des professionnels de légiférer par ordonnance sur un sujet aussi important». Ainsi, les sénateurs ont adopté un amendement supprimant cette habilitation à légiférer par ordonnance. À suivre.

Le 16 octobre 2018, le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a été définitivement adoptée par le Sénat, après avoir été voté de manière définitive en séance publique par l’Assemblée le 3 octobre. Nous reproduisons ci-dessous les modifications significatives issues de cette réforme en matière de copropriété et les commentaires de Hugues Périnet-Marquet, professeur de droit à l’université Panthéon-Assas. Nos lecteurs liront dans le prochain numéro, les commentaires de notre rédaction.

Le 16 mai 2018, a été enregistrée à la présidence de l’Assemblée nationale une proposition de loi (n° 954) visant à favoriser la surélévation des immeubles. Estimant que la surélévation des immeubles bâtis est l’un des moyens de rééquilibrer le marché immobilier dans les villes les plus peuplées, cette proposition vise, dans son article 1er, à modifier l’article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et à faire dépendre la décision de surélever ou de construire des bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif, d’un vote des copropriétaires statuant à la majorité absolue et non plus à la majorité des deux tiers. L’article 2 applique les mêmes modalités de vote à la décision d’aliéner le droit de surélever un bâtiment existant.

 "Loi ELAN et copropriété"

Hugues Périnet-Marquet est professeur à l’Université Panthéon-Assas (Paris II) et président du GRECCO (Groupe de RECherche en COpropriété).

La Chambre nationale syndicale des géomètres-topographes (CNSGT) a sollicité l’avis de l’Autorité de la concurrence, notamment sur les états descriptifs de division et les plans qui peuvent y être annexés.  Le CNSGT l’a interrogé sur le point de savoir si «l’inclusion éventuelle des plans annexés aux états descriptifs de division de copropriété entrait dans le champ du monopole des géomètres-experts».
Voici in extenso la réponse apportée par l’Autorité de la concurrence :
«Sur cette question des plans annexés aux états descriptifs de division de copropriété, l’Autorité relève que si la législation prévoit que les parties privatives d’une copropriété sont la propriété exclusive de chaque propriétaire, la jurisprudence a exclu l’action en bornage entre deux parties d’une même copropriété.
Par ailleurs, les modalités d’établissement de l’état descriptif de division de copropriété laissent aux propriétaires et copropriétaires une assez grande liberté dans le choix de la forme de l’état descriptif de division, état qui a pour objet de décrire et non de délimiter les biens fonciers.
Ainsi, il n’existe aucun texte réglementaire ou législatif imposant de recourir aux services des géomètres (experts ou topographes) pour réaliser les plans ou documents topographiques qui pourraient être annexés à cet état descriptif, ces derniers n’étant qu’une des modalités permises pour identifier les fractions d’immeubles (au sens de l’article 71-2 du décret n° 55-1350 [du 14 octobre 1955, ndlr]).
De plus, les états descriptifs de division peuvent être réalisés par un notaire ou un huissier de justice, conformément aux dispositions des articles 50-1 et 50-2 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 […] (en dehors des cas où ils le seraient directement par les propriétaires ou les copropriétaires).
La seule obligation faite à l’état descriptif de division est d’inclure un tableau comprenant les colonnes prévues à l’article 71-5 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, dont les intitulés ne se rapportent pas à des mesures ou des données topographiques.
Dès lors, les états descriptifs de division peuvent être rédigés de manière uniquement littérale ne comportant ni plan, croquis ou mesurage topographique de quelque sorte.
Au regard de tous ces éléments, aucun droit exclusif ne semble avoir été octroyé par la loi ou le règlement aux géomètres-experts en matière de réalisation d’un plan ou d’une esquisse annexé à un état descriptif de division de copropriété.
De ce fait, l’Autorité relève que la publicité faite autour du «principe de La Rochelle», et les doutes qu’elle a pu faire naître auprès des professionnels sur l’étendue exacte du monopole des géomètres-experts, notamment la question de savoir s’il inclut les plans ou esquisses annexés à des états descriptifs de division de copropriété, justifie que des clarifications soient apportées sur ce point dans la loi.
Ces clarifications législatives, dont les modalités d’application pourront, en tant que de besoin, être précisées par voie règlementaire, sont d’autant plus nécessaires que le nombre d’états de division de copropriété est appelé à croître significativement depuis l’adoption de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), en raison des exigences renforcées de transparence et de communication en matière de copropriété et les incitations faites aux copropriétés pour mettre à jour lesdits états descriptifs.
D’un point de vue économique, réserver les plans annexés aux états descriptifs de division de copropriété aux seuls géomètres-experts reviendrait à leur accorder une rente de situation injustifiée. Avec plus de dix millions de logements en copropriété en France, cela équivaudrait, en moyenne, à réserver à chaque géomètre-expert un monopole sur les plans de plus de 5 000 logements en copropriété. Outre son anachronisme, une telle décision serait totalement inopportune en termes d’efficience économique.»
Ainsi, la proposition n° 3 de l’avis n°18-A-02 du 28 février 2018 relatif à la profession de géomètre-expert est la suivante : «Dans le cadre de la réforme législative qu’elle recommande, l’Autorité suggère de prévoir explicitement dans la loi que les plans et esquisses annexés aux états descriptifs de division de copropriété n’entrent pas dans le champ du monopole des géomètres-experts.»

Le 17 janvier 2018, a été enregistrée à la présidence de l’Assemblée nationale une proposition de loi (n° 555) visant à permettre la scission du bâtiment d’une copropriété à la majorité qualifiée des trois-cinquièmes des membres de l’assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment dont le retrait est demandé.

Selon la synthèse publiée le 8 février 2018 par le ministère de la cohésion des territoires, la conférence de consensus, qui s’est déroulée au Sénat depuis le 12 décembre 2017, sur le projet de loi “Evolution du logement et aménagement numérique” (ELAN) a permis de dégager un consensus assez général sur ses grands piliers, à savoir : construire plus, mieux et moins cher ; répondre aux besoins de chacun ; améliorer le cadre de vie.
Cependant, la réforme du droit de la copropriété reste en débat. Le statut de la copropriété fait partie de ces points qui ont «mis en évidence des positions non convergentes et le besoin d’approfondir le travail collectif». Egalement en discussion, la thématique de la mixité sociale et l’application de l’article 55 de la loi SRU ;  la dynamisation des opérations d’aménagement ; la simplification et la meilleure articulation des procédures existantes (urbanisme, environnement...) et des compétences des différents acteurs ; le financement de l’aménagement et du logement ; le développement de l’accession sociale à la propriété ; la refonte des politiques de régulation de l’urbanisme commercial.

Selon un communiqué publié récemment, l’ANAH élargit l’offre du programme “Habiter Mieux” avec une seconde aide financière proposée aux propriétaires occupants modestes. Cette offre leur permet de bénéficier d’une aide pouvant aller de 7 000 à 10 000 €, avec la possibilité d’être accompagné ou non par un opérateur-conseil. Le propriétaire occupant porte son choix sur l’un des trois travaux identifiés comme les plus efficaces en matière de rénovation énergétique : le changement d’une chaudière ou du mode de chauffage ; l’isolation de combles aménagés ou aménageables ; l’isolation des murs. Ces travaux doivent être réalisés par une entreprise “Reconnue garant de l’environnement” (RGE). Cette nouvelle aide est disponible depuis janvier 2018. Avec cette nouvelle offre, le programme Habiter Mieux compte ainsi cinq offres, chacune adaptée aux enjeux de rénovation de différents types de logements et de publics : ménages propriétaires occupants modestes, propriétaires bailleurs, syndicats de copropriétaires. En sept ans d’existence, Habiter Mieux aura permis la rénovation énergétique de près de 250 000 logements.

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) est à nouveau prorogé jusqu’au 31 décembre 2018, son champ d’application étant cependant réduit. Ainsi, les dépenses d’acquisition de matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants et de portes d’entrée donnant sur l’extérieur sont exclues du champ d’application du crédit d’impôt à compter du 1er janvier 2018, à moins de venir en remplacement de simples vitrages, sur le premier semestre 2018, auquel cas le crédit d’impôt s’applique, mais au taux de 15 % au lieu de 30 % précédemment. Des mesures transitoires sont prises, notamment, pour les travaux initiés en 2017.
Sont exclues du bénéfice du CITE, à compter du 1er janvier 2018, les dépenses d’acquisition de chaudières à haute performance énergétique utilisant le fioul comme source d’énergie, moyennant l’application ici aussi, de mesures transitoires.
En revanche, sous certaines conditions et limites, les frais de raccordement à un réseau de chaleur ou de froid alimenté par des énergies renouvelables ou de récupération ou bien par une installation de cogénération ainsi que la réalisation d’un audit énergétique, ouvrent droit au crédit d’impôt.
Le taux réduit de 5,5 % de la TVA est maintenu sans discontinuité pour les travaux portant sur la pose, l’installation et l’entretien des matériaux et équipements exclus du bénéfice du CITE (loi de finances, 2018, art. 79).

Un arrêté du 13 décembre 2017 pris en application de la loi du 6 juillet 1989, précise le contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire en cas de congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. L’arrêté a pour objet de préciser. Cet arrêté s’applique aux congés délivrés à compter du 1er janvier 2018.

Par un avis du 8 décembre 2017, la ministre du travail a fait savoir qu’elle envisage de prendre un arrêté tendant à rendre obligatoires pour les syndicats des copropriétaires, employeurs des gardiens et concierges, les dispositions de l’avenant n° 94 à la convention collective des gardiens-concierges. Cet avenant, signé le 29 mai 2017 par les organisations professionnelles d’employeur telles que l’UNPI, l’ARC, l’ANCC, précise les modalités de réception des plis et colis.

Le décret n° 2018-11 du 8 janvier 2018 (JO du 10 janvier 2018) fixe les modalités d’exercice de l’action en relevé de forclusion ouverte aux créanciers d’un syndicat des copropriétaires en difficulté placé sous administration provisoire.

«15 % du parc locatif national HLM est situé en copropriété»

Chrystel Gueffier-Pertin est responsable du département Accession sociale, vente HLM, copropriété, syndic au sein l’Union sociale pour l’habitat (USH) depuis 2005.

L’USH représente 559 organismes HLM qui gèrent une part de plus en plus importante de leur patrimoine locatif en copropriété sous l’impulsion de leurs politiques de vente et d’acquisition de logements locatifs.

Ne pas craindre l’engagement, mais en faire sa marque de fabrique. Ne pas chercher à être sous les feux de la rampe, mais travailler d’arrache-pied dans l’ombre. Ne pas redouter les nouveaux défis, mais accepter de les relever avec enthousiasme. Autant de traits de caractère définissant François-Emmanuel Borrel, un administrateur de biens reconnu par ses pairs, œuvrant depuis plus de vingt ans dans le métier.

«Créer un véritable statut des locataires au sein des copropriétés»

Jean-Yves Mano est président de l’association CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie) depuis 2016. Au cours de ces dernières années, il a été sénateur, conseiller de Paris et maire adjoint de Paris en charge du logement. Il a également été président de Paris habitat.
La CLCV fédère un réseau de près de 360 associations. Elle traite de nombreuses questions relatives à la copropriété, tant au niveau local qu’au niveau national.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 708 de mai 2025
©DR

À cheval entre deux cultures, la fabrique des territoires et la gestion des copropriétés, Sébastien Catté-Wagner, trace son sillon en faveur de l’amélioration de l’habitat, avec un engagement à toute épreuve.

Depuis le 1^er mars 2025, il est chef de projet Écosystème et convergence des aides à l’ANAH. Un nouveau challenge, loin d’effrayer celui qui vit, pense, et respire «qualité du logement».

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 708 de mai 2025
©DR

«Classe G : un propriétaire sur quatre veut vendre»

Olivier Princivalle pratique l’immobilier depuis presque 30 ans. Il a créé son propre cabinet spécialisé en copropriété puis en administration de biens et transaction. Titulaire d’un BTS «Professions Immobilières» et ayant suivi le cursus de formation de l’Institut de droit et d’économie appliqués à l’immobilier (ICH), il est président de la FNAIM Grand-Paris depuis janvier 2023.

Focus sur l’impact des dernières mesures législatives sur les pratiques professionnelles.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 707 d'avril 2025
©DR

Enseigner, encadrer une équipe pédagogique de 40 professeurs, réformer et moderniser les parcours de formation, accompagner des antennes régionales, veiller sur les élèves... Gilles Godfrin, directeur des études de l’Institut de droit et d’économie appliqués à l’immobilier (ICH), se doit d’être partout.

Et depuis son entrée en 1992 dans cette auguste maison, l’envie de transmettre reste intacte. Portrait d’un passeur discret, à la sensibilité et à la curiosité infinies.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 707 d'avril 2025
©DR

Les ADIL sont membres du réseau France Renov'

Chargée de conseiller et d’accompagner les usagers en matière de logement, l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) a dispensé près de 880 040 consultations en 2024 grâce aux 89 agences départementales (ADIL) présentes sur le territoire.

Diplômée en droit et en gestion, Roselyne Conan en est la directrice générale depuis 2018.

Le point sur le rôle de l’ANIL en matière de copropriété.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 706 de mars 2025
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Patrick Baudouin est une figure à part dans le monde de la copropriété.

Depuis plus de 50 ans, il mène plusieurs activités de front, à la fois comme avocat spécialisé en droit immobilier, mais aussi en tant qu’avocat pénaliste en droit international, notamment au barreau de la Cour pénale internationale de La Haye.

Les deux matières se nourrissant l’une de l’autre dans un dialogue fructueux. Avec pédagogie et humilité, cet ardent défenseur de la force du droit, et non du droit de la force, revient sur son parcours singulier, ses combats, avec pour boussole la lutte contre l’injustice.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 706 de mars 2025
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«La loi Le Meur a introduit plusieurs modifications notables»

Avocate et médiatrice, Marine Parmentier possède la double compétence en droit de la copropriété et en bail commercial.

Les deux matières se télescopent souvent pour les commerces de pied d’immeuble ou situés en résidence-services. Dès lors, il convient de maîtriser les notions de destination de l’immeuble, de l’affectation des locaux, ou encore la notion des troubles anormaux de voisinage.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 705 de janvier/février 2025
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Se limiter à un seul métier : très peu pour Geoffrey Wion-Florens. Après le notariat, la copropriété, et un pied dans l’administration judiciaire, place à la création, puis au copilotage de la première licence de droit, spécialisée en copropriété de France, à laquelle est adjointe récemment un master. Le tout, sans renoncer pour autant à son métier de syndic, qu’il exerce avec passion depuis plus de 15 ans.

Portrait d’un homme-orchestre en perpétuel mouvement.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 705 de janvier/février 2025
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«Le CPE est un dispositif modulable»

La FEDENE, fédération de 1 500 entreprises de services œuvrant dans les domaines de l’énergie et de l’environnement (Engie, Dalkia, Idex...) a publié un guide de vulgarisation sur le contrat de performance énergétique “Le CPE et les copropriétés”. Le point sur les solutions pour les copropriétaires.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 704 de décembre 2024
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Armée d’une fervente curiosité de l’humain, de ses grandeurs à ses faiblesses, en passant par ses paradoxes, Isabel Pais y Gosende, n’a pas hésité à faire un pas de côté en faisant dialoguer justice et psychologie. Médiatrice près la cour d’appel de Paris, cette avocate spécialisée en droit de la copropriété, plaide pour une approche apaisée des conflits. Portrait d’une passionnée des sciences cognitives.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 704 de décembre 2024
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«Piloter simplement les accès aux immeubles avec une administration en ligne»

De nombreuses copropriétés sont équipées du système VIGIK® pour sécuriser l’accès aux immeubles. Développé par La Poste, ce système permet l’accès des professionnels aux parties communes des immeubles via une clé électronique. Outre le facteur, cette clé est utilisée par les prestataires tels que Enedis/GRDF, la Presse payante adressée, les services de secours et d’urgence ou d’infrastructures téléphoniques. Selon l’association VIGIK®, 170 000 badges sont en circulation. Depuis mai 2024, une nouvelle version appelée VIGIK®+ est disponible à la vente chez plusieurs fabricants.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 703 de novembre 2024

Faire avec le «déjà-là», donner une image à des bâtiments qui en étaient dépourvue, tel est le crédo de l’architecte et startupeur Didier Mignery.

Sans attendre l’objectif du zéro artificialisation nette, ce chantre de la densification douce développe des projets de surélévation depuis près de 20 ans, notamment dans les copropriétés. À l’heure du dérèglement climatique, il ne s’agit plus de produire du neuf, mais de valoriser l’existant.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 703 de novembre 2024
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La copropriété a attrapé Estelle Baron à la sortie de ses études de sociologie. Depuis plus de quinze ans maintenant, son engagement contre le logement indigne, la précarité et la paupérisation des copropriétés ne se dément pas. Avec comme mantra, le sens du terrain et du collectif.

Cette quadragénaire œuvre aujourd’hui pour un grand réseau associatif dédié à l’amélioration de l’habitat.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 702 d'octobre 2024
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«La requalification de copropriétés en difficultés est un processus long»

Le bureau d’études Citémétrie intervient à la demande de collectivités locales et établissements publics fonciers pour repérer les copropriétés fragiles ou en difficultés et mettre en œuvre des dispositifs d’intervention en vue de leur redressement.

L’antenne Ile-de-France Copropriété est spécialisée dans l’animation de ces dispositifs sous maîtrise d’ouvrage publique. Citémétrie est actuellement l’opérateur de onze dispositifs ANAH : POPAC, OPAH-CD, Plan de sauvegarde.

Diplômée en économie de l’aménagement et du développement local, Lisa Benhamou est responsable de ce département.

Quels regards porte-t-elle sur la loi du 9 avril 2024 sur l’Habitat dégradé ?

Rassembler, unir les voix pour mieux faire fonctionner les immeubles en copropriété au Québec, voilà la mission que s’est donnée Yves Joli-Cœur depuis une quarantaine d’années. Il s’y emploie au quotidien, en tant qu’avocat associé, médiateur, arbitre, lobbyste, enseignant, auteur, membre fondateur d’une association destinée à aider les copropriétaires...

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 701 de septembre 2024
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Un tournant dans la lutte des syndicats contre les locations saisonnières ?

Ludovic Le Draoullec, avocat associé au sein du cabinet De Grandpré Jolicoeur, exerce au barreau de Québec. Il est aussi porte-parole de l’Association des syndicats de copropriété du Québec. Il commente la récente décision de la Cour Supérieure du Québec de maintenir un règlement venant interdire une activité de location de courte durée de moins de 30 jours dans une copropriété résidentielle. Si elle devait être réaffirmée, cette position des juges outre-Atlantique marquerait un tournant dans la lutte des syndicats des copropriétaires contre le développement des locations saisonnières de type AirBnb.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 700 de juillet 2024
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Dans la famille des syndics et des administrateurs de biens, voici une figure singulière au caractère bien trempé. Qui a besoin de comprendre l’âme des immeubles avant d’en assurer la gestion. De copropriétés séquano-dionysiennes en difficulté à des immeubles parisiens cossus, Laure Daumesnil surprend par son engagement.

Engagement pouvant l’amener à aider personnellement des copropriétaires peinant à trouver un prêt immobilier. D’ailleurs, ne dit-on pas : «tout ce qui n’est pas donné est perdu».

Focus sur une hyperactive qui a connu plusieurs vies avant de devenir syndic.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 700 de juillet 2024
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Polytechnicienne exigeante, éprise de sciences sociales, Éva Simon se sent bien à sa place. Officiant depuis 2020 au Plan urbanisme, construction, architecture (le PUCA), un service interministériel de recherche et d’expérimentation, elle est à l’origine d’un programme au nom prometteur : «(Ré)gé(né)rer les copropriétés». Parmi les six projets constitutifs de ce vaste chantier de recherche, celui s’attachant aux mutations contemporaines du métier de syndic vient d’être rendu public.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 694 de décembre 2023

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Il est rare de faire rimer expert judiciaire et humour en bandoulière. Pourtant, Véronique Bacot-Réaume excelle dans ce doublé insolite. Alors qu’elle passe le cap des 35 ans de carrière dans l’immobilier, cette professionnelle à l’expérience et à la technicité reconnues n’a aucune intention de se reposer sur ses lauriers. Résolument, elle avance sur un fil tendu pour s’approcher au plus près de la vérité technique dans les dossiers judiciaires qui lui sont confiés par les magistrats.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 693 de novembre 2023

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Explorer les 1 001 nuances de la copropriété par le prisme du droit, telle est la quête qui anime Nathalie Brocard, juriste discrète, voire secrète, œuvrant depuis 2020 dans un organisme professionnel notarial.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 692 d'octobre 2023

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L’ARC Nationale exerce un droit de réponse relatif à l’entretien de Monsieur Michel Gosset, président de la Fédération Nationale des Associations de Copropriétaires et de Colotis (FNACC), paru sous le titre « Naissance d’une fédération nationale de copropriétaires » dans les Informations Rapides de la Copropriété du n° 695, daté de janvier-février 2024, page 9 :

Naissance d’une fédération nationale de copropriétaires

Une nouvelle fédération nationale de copropriétaires est née. Six associations régionales de copropriétaires, membres de l’Union nationale des associations des responsables de copropriété (UNARC), ont créé la Fédération nationale des associations de copropriétaires et de colotis (FNACC).

Michel GOSSET, membre du Conseil d’administration d’ARC PACA a été élu Président.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 695 de janvier / février 2024

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Journaliste de renom engagée pour la cause du logement, fondatrice de l’Association des responsables de la copropriété, montreuilloise en Seine-Saint-Denis.

Isabelle Rey-Lefebvre est la somme de tout cela.

Anatomie d’une âme fougueuse de 68 ans, résolument branchée sur son époque.

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Hommage à Georges Perec, un «livre immeuble»

Mais que se passe-t-il ce 23 juin 1975 dans l’immeuble du 11 rue Simon-Crubellier à Paris ?

Denis Cosnard, amoureux de l’œuvre de Georges PEREC, nous fait découvrir la vie des occupants de cet immeuble haussmannien. Il nous restitue pièce par pièce, les éléments du puzzle imaginé par l’auteur de La vie mode d’emploi. Une chambre de bonne, la loge de la concierge, un appartement bourgeois, la cave, un palier, un escalier, un ascenseur...

Denis Cosnard journaliste, d’abord aux Échos, puis aujourd’hui au Monde, est l’auteur du Paris de Georges Perec, la ville mode d’emploi (éditions Parigramme)

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 690 de juillet / août 2023

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Dans la famille de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC), il faut désormais compter avec un nouveau président, Stéphane Lelièvre. Un notaire déterminé à renforcer le rayonnement et l’interdisciplinarité de cette Chambre, tout en prenant soin de conserver l’identité singulière de celle-ci.

Un exercice d’équilibriste qui s’annonce passionnant pour ce juriste avide de savoirs et de cultures.

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Les charges de copropriété explosent.

Les hausses de l’énergie, l’inflation des prix des prestations et des matériaux éreintent les finances des copropriétaires. Les délais de paiement aux syndicats s’étirent.

La situation appelle à la vigilance les conseils syndicaux dans leur mission de contrôle des coûts et place les plateformes en réduction des charges sous les projecteurs.

Échanges avec deux dirigeants, Corentin Le Moal, de la plateforme Econhomes et Édouard-Jean Clouet de la plateforme MeilleureCopro.
                                        

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 689 de juin 2023

Henry Buzy-Cazaux a rencontré l’immobilier à la fin des années 80, et n’a plus cessé, dès lors de l’explorer, de le faire rayonner.

Avec son franc-parler, ce virtuose de la communication revient sur un parcours dense de près de 35 ans qui l’a conduit de l’enseignement à l’immobilier, en passant par la politique.

Portrait d’un passionné, pour qui la copropriété est un univers aux équilibres subtils à ne pas sacrifier sur l’autel de la nécessaire rénovation énergétique des bâtiments résidentiels.

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 "Les pouvoirs publics ont une lecture erronée du profil du bailleur privé"

Sylvain Grataloup, docteur en droit, maître de conférences à l’Université Lyon III, exerce en qualité d’avocat associé, au barreau de Lyon. Président de l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI) du département du Rhône et de la Métropole de Lyon, il est élu depuis 2022, à la vice-présidence de l’association nationale. Forte de 250 000 adhérents, l’association UNPI, présidée par Christophe Demerson, défend les intérêts de 25 millions de propriétaires dont au premier chef, les bailleurs privés. L’UNPI a créé, il y a une quinzaine d’années, un observatoire national des taxes foncières. Chaque année, les hausses répétées de cet «impôt des propriétaires» place l’UNPI au cœur de l’actualité.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 688 de mai 2023

Faiseuse de salons, tel est l’art d’Olivia Milan. Une travailleuse assidue, capable de jouer en même temps plusieurs partitions pour que de grandes messes puissent rassembler et servir toute une communauté, telles que le salon de la Copropriété et de l’Habitat dont elle est le commissaire général. Plein cadre sur une battante ayant plusieurs cordes à son arc, et qui va toujours de l’avant, quoi qu’il arrive.

 «Seul le chemin de l’action collective sera efficace»

«Le diagnostic énergétique suscite la défiance : alors que les logements les plus énergivores sont interdits à la location, les évaluations sont jugées peu fiables» titrait Le Monde en date du 1^er mars 2023. Thierry Marchand, administrateur et ancien président de la Chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la FNAIM, membre d’une commission de normalisation AFNOR, répond aux questions de la rédaction. Thierry Marchand a fondé et dirige l’entreprise CEDI2M Expertises, située à Dinan. Son cabinet rayonne sur l’ouest de la France et intervient notamment sur les immeubles en copropriété.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 687 d'avril 2023

Celui qui a éprouvé tous les métiers de l’immobilier, accède après 40 ans d’engagement militant, à la présidence de la FNAIM. Un accomplissement pour ce fervent défenseur de la loi de 1965 qui plaide l’accompagnement plutôt que la contrainte, notamment sur le sujet épineux de la rénovation énergétique.

Portrait de Loïc Cantin, un homme de terrain à l’érudition sémillante.

«Il existe de nombreux dispositifs d’aides en ce moment»

«L’Agence parisienne du climat (APC) est une agence opérationnelle pour la mise en œuvre des plans climat de Paris et de la Métropole du Grand Paris.» L’Agence parisienne du climat, membre de France Rénov’, est le guichet unique d’informations et de conseils sur les questions de rénovation énergétique et d’économies d’énergie. Thomas Renaudin a pour mission de conseiller les copropriétaires et les syndics. 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 686 de mars 2023

Sa vocation précoce pour le barreau, son goût pour la dialectique, sa volonté de partager les savoirs, Patrice Lebatteux, reconnu comme un virtuose du droit de la copropriété se confie.

Et raconte que ce ne sont pas les procès, qu’il a gagnés ou perdus, qui l’ont marqué, mais les gens. L’humain donc, un marqueur important de la copropriété, où la technique ne peut tout régenter.

«Les grands ensembles doivent pouvoir se gérer comme des entreprises»

La copropriété de Parly 2, au Chesnay, compte 7 500 lots, celle du Parc Montaigne à Fontenay-le-Fleury, 1 100 lots, celle d’Elysée 2 à St-Cloud ou encore celle des Grandes Terres à Marly-le-Roi, 1500 lots... Bienvenue dans le monde des copropriétés XXL !

Ces grands ensembles sont membres de l’Union des syndicats de grandes copropriétés (USGC). Située en Ile-de-France, l’USGC regroupe les gestionnaires de grandes copropriétés.

Sa présidente, Anne Coquier répond à nos questions.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 685 de janvier-février 2023

De la copropriété, il en a d’abord éprouvé la gestion quotidienne en tant qu’administrateur de biens, avant d’en ausculter les dysfonctionnements en tant qu’expert judiciaire, puis en tant qu’administrateur judiciaire.

Veiller à la bonne marche d’un immeuble collectif, donner des avis techniques pour éclairer le juge ou encore rétablir le fonctionnement normal d’une copropriété, tel a été le quotidien de Bernard Pérouzel durant près de 40 ans.

Plongée dans le parcours d’un homme qui n’a rien perdu de sa flamme.