Le contentieux

Décision unilatérale.- Depuis 2019, les copropriétés dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires connaissent un régime particulier permettant l’adoption unilatérale. L’article 41-16, 1°, de la loi du 10 juillet 1965 permet ainsi à celui qui détient plus de la moitié des voix de prendre toutes les décisions relevant de la majorité simple, en plus de la désignation du syndic. Le 2° de cet article permet au copropriétaire disposant des deux tiers des voix d’adopter toutes les décisions relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires. Enfin, le 3° donne pouvoir à chaque copropriétaire de prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble. L’article 41-17 ajoute que ces décisions, sauf le vote du budget et de l’approbation des comptes, peuvent être adoptées en dehors de l’assemblée générale (AG) ! L’unilatéralisme est ainsi de mise, pour mettre fin à la situation de paralysie que connaissaient ces syndicats.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 6977 d'avril 2024

L’article L. 113-5-1 du CCH permet au propriétaire d’un bâtiment de l’isoler thermiquement, par l’extérieur par l’adjonction d’un isolant surplombant le fonds voisin, dans une épaisseur maximale de trente-cinq centimètres, et laissant deux mètres libres de toute emprise au-dessus du sol, sauf meilleur accord entre les parties. Ce droit ne pourra qu’être exercé en l’absence d’autre solution technique, qui ne soit excessivement couteuse ou complexe, permettant d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 696 de mars 2024

La procédure de «redressement» des syndicats de copropriétaires en difficulté, prévue par les articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juill. 1965, a principalement pour but de traiter leur passif.

Obligation de déclarer les créances.- À cette fin, la publication d’un avis de la décision désignant l’administrateur provisoire emporte suspension de l’exigibilité des créances et interrompt ou interdit toute action en paiement (art. 29-3, I, L. 1965). Cette publication emporte également obligation pour les créanciers de déclarer leurs créances (art. 29-4, L. 1965), à l’exception de celles résultant d’un contrat de travail (art. 62-19, D. 1967). 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 695 de janvier - février 2024

Le procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires, et de ses annexes, est un acte dont la forme est particulièrement encadrée.

Formalisme requis (art. 14 à 17, D. 1967).- Le contenu du procès-verbal doit préciser le résultat des votes, inscrit par le secrétaire qui est, par principe, le syndic. Ces résultats seront contrôlés par les scrutateurs éventuellement désignés. Ce document doit également mentionner, le cas échéant, les réserves formulées par les opposants, les incidents techniques de visioconférence et les modalités de distribution des pouvoirs reçus par le syndic. Ce procès-verbal doit enfin être signé par le «bureau», c’est-à-dire par le secrétaire, le président et les scrutateurs désignés.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 694 de décembre 2023

Depuis 2016, une procédure simplifiée permet le recouvrement, extrajudiciaire, des sommes de moins de 5 000€. Aux mains des commissaires de justice, elle s’avère relativement fructueuse au profit des syndicats de copropriétaires, en cas de réussite, comme d’échec.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 693 de novembre 2023

CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : LE CONTENTIEUX DU MOIS

CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : LE CONTENTIEUX DU MOIS

Le conseil syndical est, par principe, un organe obligatoire du syndicat des copropriétaires (art. 21, al. 1, L. 10 juill. 1965). Si depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, il n’est plus obligatoire pour les petites copropriétés (art. 41-9), seule une délibération spéciale, à la majorité de l’article 26 peut permettre de déroger à sa constitution dans les autres syndicats (art. 21, al. 12). C’est pourquoi il est prévu par la loi, en dehors de ces hypothèses dérogatoires, la faculté d’instituer judiciairement le conseil syndical lorsque l’assemblée générale ne parvient pas à en désigner les membres, «faute de candidature ou faute pour les candidats d’obtenir la majorité requise» (art. 21, al. 11).

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 685 de janvier-février 2023

CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : LE CONTENTIEUX DU MOIS

Généralités.- Les copropriétaires doivent les charges. C’est une obligation fixée par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic a le pouvoir de faire exécuter. A défaut d’y parvenir de manière amiable, il peut engager, de sa propre initiative une action judiciaire en recouvrement des charges impayées (art. 55, d. 1967), . L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 lui permet d’agir, ès qualité, selon une procédure de faveur dite «accélérée au fond».

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 684 de décembre 2022

CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : LE CONTENTIEUX DU MOIS

Les irrégularités d’une assemblée générale ne rendent pas les décisions prises inexistantes mais annulables (Cass. 3^e civ., 14 nov. 2007, n° 06-16.392). En conséquence, le copropriétaire qui entend se prévaloir de l’irrégularité d’une décision doit en formuler judiciairement la demande, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 [cf. notre chronique d‘oct. 2021].

Qui ?- L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ne confère qu’aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants la qualité à agir en nullité d’une résolution adoptée par l’assemblée générale [cf notre chronique de sept. 22].

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 683 de novembre 2022

Principe général.- Quelle que soit l’action en justice qu’une personne entend engager, elle doit avoir «qualité à agir». À défaut, une fin de non-recevoir pourra être prononcée (art. 122, Cpciv.). Le juge pourra la relever d’office (art. 125, Cpciv.), tout comme elle pourra être soulevée par les défendeurs à tout moment du procès (art. 118, Cpciv.). 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 681 de septembre 2022

Le délai de recours contre les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires est sans doute l’un des plus connus des praticiens. Certaines spécificités méritent néanmoins d’être soulignées pour éviter quelques écueils pratiques. 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 680 de juillet août 2022

Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois

Définition.- La tierce opposition est une procédure prévue aux articles 582 et suivants du Code de procédure civile. Elle «tend à faire rétracter ou réformer un jugement au profit du tiers qui l’attaque». Cette procédure est peu souvent employée en droit de la copropriété bien qu’elle puisse être particulièrement utile. 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 679 de juin 2022

Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois

Champ d’application.- Lorsque le syndicat des copropriétaires commence à connaître des difficultés financières, un mandataire ad hoc doit être désigné. L’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, à cette fin, une procédure spécifique. «Lorsqu’à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2» ou, lorsque «pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés» atteint 15 %. Pour le calcul de ce seuil, l’article 61-2 du décret du 17 mars 1967 précise utilement que «les sommes devenues exigibles le mois précédant la date de clôture de l’exercice ne sont pas considérées comme impayées».

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 678 de mai 2022

CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : LE CONTENTIEUX DU MOIS

Ou la prévention des conflits d’intérêts entre le syndic, le constructeur et le syndicat. Dès son origine, la loi de 1965 a permis au constructeur de l’immeuble en copropriété et aux personnes qui lui étaient liées («aujourd’hui, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, le concubin, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu’au deuxième degré inclus») ayant directement ou indirectement participé à la construction de l’immeuble, d’être syndic. Elle ne l’a toutefois permis qu’avec suspicion, lui interdisant, pendant dix ans, de voir son mandat renouvelé pour une durée supérieure à un an (art. 28, D. 1967). 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 682 d'octobre 2022

Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois

Champ d’application.- Lorsque le syndicat des copropriétaires connaît des difficultés financières ou structurelles importantes, un administrateur provisoire peut être désigné. Cette procédure doit être strictement distinguée de celle à mener en cas de carence, d’empêchement ou d’absence du syndic. L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en effet une procédure spécifique lorsque «l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis» ou lorsque «le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble».

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 677 d'avril 2022

Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois

Le référé-expertise est sans doute l’une des procédures les plus fréquentes en matière de droit de la copropriété après celle du recouvrement de charges et d’annulation des décisions adoptées par l’assemblée générale. La procédure peut être utile tant en matière de dommages aux biens, par exemple, en cas de refus de prise en charge par l’assurance dommages-ouvrage, que pour faire mesurer les parties privatives d’un lot dont le métrage au moment de la vente paraît erroné. 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 676 de mars 2022

Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois

Quoi ? - «Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1^er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites». Cette règle, fixée par l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 est particulièrement connue car elle fixe à la fois le caractère impératif de la plupart des dispositions de cette loi, et la sanction spécifiquement attachée à leur violation, que celle-ci résulte du règlement de copropriété ou de tout autre acte (EDD, PV d’AG, etc. ; v° en ce sens, H. Périnet-Marquet, JCP N n° 9, 5 mars 2021, 1124). C’est ainsi que lorsque l’assemblée générale décide d’adopter un critère illégal de répartition des charges, il importe peu que l’action en nullité n’ait pas été exercée dans le délai de deux mois : l’action en constatation de l’illicéité de la clause sera toujours possible comme distincte de la première (Civ. 3^e, 28 nov. 2019, n° 18-15.308 et 18-15.757).

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 675 de janvier-février 2022

Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois

Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois

La demande reconventionnelle est celle introduite par le défendeur -celui contre qui une demande est formée- afin d’obtenir un avantage distinct du rejet des prétentions du demandeur initial. En ce sens, la demande reconventionnelle n’est pas strictement un moyen de défense, mais, si l’on peut dire, le moyen de contre-attaquer. En ce sens, comme le soulignait Roger Perrot, la «demande reconventionnelle présente cette particularité d’avoir la même nature qu’une demande principale» (Procédures 2003, comm. 58, ss. 1^re civ., 3 déc. 2002, n° 00-13.785). 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 673 de novembre 2021

Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois

L’ action en contestation des décisions d’assemblée générale est sans doute l’action judiciaire la plus connue des copropriétaires, et peut être la plus redoutée des syndics. Non pas tant qu’elle leur cause du tort mais parce qu’ils savent toutes les complexités que pose cette situation pour les syndicats qu’ils administrent, particulièrement lorsque sont contestées les décisions d’approbation des comptes ou d’engagement de travaux. 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 672 d'octobre 2021

Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois

Sans être dépourvu de syndic, le syndicat des copropriétaires se trouve parfois confronté à la carence du syndic. Cette situation, contrairement à son empêchement qui suppose une impossibilité d’agir, résulte du défaut d’exercice, partiel ou total, de ses fonctions alors qu’il est en capacité de les exercer. Il pourra s’agir, par exemple, de l’inexécution d’une décision de l’assemblée générale (Civ. 3^e, 29 mai 2002, n° 00-17.296). Afin de pallier cette carence, l’article 18, IV, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité de recourir au juge «à défaut de stipulation du règlement de copropriété». Le dispositif légal est donc supplétif de la volonté des parties qui peuvent conventionnellement prévoir une procédure idoine.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 671 de septembre 2021

Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois

Le syndicat des copropriétaires se trouve parfois dépourvu de syndic, sans que l’assemblée générale n’ait été réunie pour en désigner un. Cette situation peut notamment résulter de la fin du contrat du syndic, de son décès, des conséquences du constat judiciaire du défaut d’ouverture d’un compte bancaire ou encore de l’annulation judiciaire de la décision de sa désignation. Afin de pallier cette absence, l’alinéa 4 de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la désignation d’un administrateur provisoire (AP) ; cette procédure doit être strictement distinguée de celle prévue par l’alinéa 3 du même article lorsque l’absence de syndic résulte de l’absence de décision par l’assemblée générale convoquée à cet effet (cf. "La procédure de désignation d'un syndic judiciaire" cette revue n° 669).

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 670 de juillet-août 2021

Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois

Il arrive, parfois, que l’assemblée générale des copropriétaires ne parvienne pas à désigner de syndic bien qu’elle ait été réunie à cette fin. Le syndicat peut alors se trouver dépourvu de représentant. Ce peut être le cas lorsque les candidats aux fonctions ne convainquent pas les copropriétaires, ou bien parce que la majorité requise (art. 25 et 25-1, L. 65) n’est pas atteinte. Afin de pallier les effets délétères de cette situation, qui devra être démontrée, une procédure spécifique de désignation d’un syndic judiciaire est prévue par l’alinéa 3 de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ; elle doit être strictement distinguée de celle résultant de l’absence de syndic faute pour l’assemblée générale d’avoir été réunie et prévue par l’alinéa 4 du même article (cette hypothèse sera traitée dans notre prochaine chronique).

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 669 de juin 2021

Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois

Lorsque tout paraît perdu, reste l’acquiescement qui peut être une solution honorable pour abréger et achever une procédure judiciaire inutile. 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 668 de mai 2021

Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois

L’ article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose, depuis la loi du 18 décembre 1996 dite Carrez, la mention de la superficie de la partie privative du lot à la promesse unilatérale de vente ou d’achat ou à tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot (à l’exception des caves, garages, emplacements de stationnement et lots ou fractions de lots de moins de 8 m²). Les articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 précisent les modalités de calcul de cette superficie.

Ces dispositions, d’ordre public, emportent des conséquences assez graves pour ceux qui les enfreignent. En l’absence de mention, l’acte peut être purement annulé. En cas de mention erronée, et c’est le point qui nous intéresse, l’acquéreur pourra agir contre le vendeur en diminution du prix (art. 45, al. 7, L. 1965).

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 667 d'avril 2021

Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois

Lorsque le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble peut, en qualité de juge des requêtes, désigner un syndic, ou un «mandataire ad hoc» en fonction de la situation de fait, selon une procédure non contradictoire déterminée par les articles 493 et suivants du Code de procédure civile (CPCiv.). Il rend alors une ordonnance sur requête. Cette même procédure peut être employée dans la plupart des hypothèses de désignation d’un «mandataire ad hoc» (seuil d’impayés, procédure de liquidation par réunion des lots, conflit d’intérêts…) ou afin d’obtenir la désignation de l’«administrateur provisoire» visé par l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. La même procédure peut, enfin, être employée pour la désignation des membres du conseil syndical lorsque l’assemblée n’y a pas procédé.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 666 de mars 2021 

Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois

Le thème de la désignation du syndicat des copropriétaires dans une assignation pourrait passer pour un poncif, et pourtant plusieurs décisions récentes ont encore prononcé la nullité de telles citations à comparaître devant le juge, faute pour le syndicat d’avoir été identifié correctement (V° par ex. CA Bourges, ch. civ., 5 nov. 2020, n° 19/01173). Il ne paraît donc pas inutile, à la suite de la doctrine (C. Atias, cette revue, n° 414, oct. 1996, p. 23 ; C. Giverdon, Rev. Huissiers 1992, 985), de revenir sur cet élément essentiel !

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 665 de janvier-février 2021 

Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 664 de décembre 2020

Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois

article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 663 de novembre 2020

Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois

L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale, en l’absence de leur annulation, en arrête la situation. Les copropriétaires pourront alors éventuellement contester la répartition individuelle qui en résulte, les deux n’étant pas liés (art. 45-1, D. 17 mars 1967), mais les comptes du syndicat ne pourront plus, en principe, être révisés.

Est-il pour autant toujours impossible de procéder à une modification des comptes du syndicat ? Non.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 662 d'octobre 2020

Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois

À étudier la liste des questions prioritaires de constitutionnalité (QPC) auxquelles le Conseil constitutionnel a répondu, il est possible de constater qu’une seule décision a été rendue en matière de copropriété, et encore elle ne le fut qu’à propos de l’article L. 433-15 du CCH (décision n° 2014-409 QPC du 11 juillet 2014).

C’est un très faible bilan d’autant que de nombreuses questions pourraient être pertinentes.

Par exemple, les obligations instituées de mise à jour du règlement de copropriété par la loi ELAN (art. 206 et 209) et les éventuelles conséquences qui seront attachées à leur non-exécution pourraient être questionnées afin de déterminer si elles ne portent pas une atteinte à un droit ou liberté, en particulier celui de propriété, que la Constitution garantit.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 661 de septembre 2020

Le droit de la procédure civile a été profondément réformé par la loi du 23 mars 2019. Cette réforme a notamment élargi le champ d’application du recours préalable obligatoire afin de désengorger la justice par une tentative d’évitement des procès.

Connue pour permettre à un créancier de se substituer à son débiteur afin d’empêcher son appauvrissement et de sauvegarder par conséquent son droit de gage, l’action oblique en droit de la copropriété reste assez méconnue et dépasse le cadre classique de cette action.

Le contentieux de la responsabilité du syndic est, contrairement à une idée communément admise, proche du zéro. Selon les chiffres du ministère de la justice les plus récents, ce contentieux représente seulement 276 saisines annuelles des juridictions du premier degré sur les 41 687 saisines relatives au contentieux de la copropriété. Un syndic, professionnel ou non, a donc relativement peu de chance de voir sa responsabilité engagée. Celui qui la verrait engagée jouerait même, au regard de ces chiffres, de malchance. Toutefois, ce n’est pas ici de cette chance dont il est question. En effet, à bien étudier la jurisprudence récente, y compris celle de la Cour de cassation, une tendance semble se dégager sur la qualification du préjudice causé par le syndic.

L'article 30 de la loi de 1965 offre une formidable opportunité aux copropriétaires volontaires mais contrariés dans leur projet de travaux par l’assemblée générale. Afin de bénéficier de la procédure de cet article, il faudra que la personne, ou le groupe de personnes, qui entend en bénéficier soit copropriétaire, qu’il les finance, que les travaux soient véritablement de nature à « améliorer » l’immeuble, sans qu’il ne soit nécessaire que l’amélioration soit utile à tous, qu’ils soient conformes à la destination de l’immeuble et qu’ils restent à exécuter.