Malgré les mesures prises par le législateur, comme l’abaissement des majorités, la fréquentation des assemblées générales de copropriétaires diminue chaque année, ce qui entraîne des situations de blocage.
Des copropriétaires qui ne sont pas présents à l’assemblée générale et qui bloquent le fonctionnement d’une copropriété ou font peser sur les participants assidus des décisions importantes : tel est le défi auquel font face tous les acteurs de la copropriété. Dans ce cas, les décisions qui nécessitent des majorités plus fortes, comme celle de l’article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix) ou l’unanimité ne peuvent pas être votées. La suppression d’un système de chauffage collectif ou encore la vente d’une partie commune, comme une ancienne loge de concierge par exemple, nécessitent ce type de vote et donc la présence des copropriétaires.
Baisse de la fréquentation
Pourtant, la fréquentation des assemblées diminue année après année, même s’il n’existe pas de chiffres ou d’indicateur officiel à ce sujet. Le sondage réalisé par l’UNIS, dans le cadre du colloque des 60 ans de la copropriété (avril 2025), montre que moins de la moitié des copropriétaires participent régulièrement à l’assemblée générale et 15 % n’y participent jamais. Pour Pierre Durand, syndic à Marseille, 40 à 45 % des copropriétaires sont absents mais 20 % votent par correspondance et 5 % délèguent leur pouvoir. Pour Muriel Trichasson, directrice générale adjointe et associée chez Hémon-Camus immobilier à Rennes, sur les 519 assemblées et un total de 15 808 copropriétaires convoqués dans l’année 2025, le taux moyen de participation est de 47,1 %, ce qui signifie qu’environ 53 % des copropriétaires ne prennent pas part aux décisions. «Heureusement, l’absentéisme ne se sent pas trop grâce à une implication réelle d’un noyau de copropriétaires actifs dans la plupart des immeubles», indique Muriel Trichasson qui note également qu’un copropriétaire sur quatre vote par correspondance, ce qui permet de palier l’absentéisme des copropriétaires. En revanche, les réunions en visioconférence sont rares et d’ailleurs difficile à tenir. Autre information apportée par le syndic : les petits immeubles de moins de 20 lots sont les plus susceptibles d’absentéisme et les propriétaires-bailleurs sont les moins assidus. «On remarque tout de même que l’absentéisme est moins fort lorsque l’assemblée générale se tient sur des enjeux importants avec des sommes importantes à la clé comme des gros travaux», indique Danielle Dubrac, présidente de l’UNIS.
Comment expliquer cette désaffection ? Il est difficile de savoir si elle est liée à un problème général de la société plus large mais la raison est sans doute multifactorielle. «Dans notre immeuble il y eu un avant et après Covid. Des personnes âgées qui étaient des piliers de l’assemblée générale ont arrêté de venir pendant cette période et on ne les a plus jamais revues», explique Hervé, membre d’un conseil syndical à Paris. D’autres observateurs incriminent une mauvaise ambiance dans l’immeuble avec des copropriétaires découragés d’assister à des assemblées houleuses. Enfin, certains avancent la complexité des règles régissant la copropriété ou le sentiment de ne pas peser sur la décision. Les syndics affirment enfin que bon nombre de copropriétaires n’ouvrent leur convocation que le jour de la réunion ou même pendant celle-ci et ne sont donc au courant qu’au dernier moment.
Mesures prises par le législateur
Conscient depuis plusieurs années de la nécessité de faire revenir les copropriétaires en assemblée générale, le législateur a pris un certain nombre de mesures, à commencer par l’abaissement des majorités nécessaires. Une grande partie relève désormais de la majorité de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance) ou de la majorité de l’article 25, avec la possibilité d’une «passerelle» pour voter à la majorité de l’article 24. L’article 26 a été déshabillé de son contenu. De plus, une passerelle existe pour passer de l’article 26 à l’article 25. Pour autant, lorsque ces décisions importantes doivent être prises, il est difficile de les voter comme en témoigne par exemple Nadine Serrand, responsable métier Copropriété chez Kérédes Gestion. Sur les réseaux sociaux, des syndics et des conseillers syndicaux témoignent du fait que l’article 25 ou l’article 26 restent des «murs». «Imaginez une loge de gardien à vendre, vide depuis sept ans qui coûte des charges et se dégrade mais il est impossible de voter la vente. La solution est de passer la résolution à une majorité moindre en espérant que l’assemblée ne sera pas contestée. On tremble mais c’est parfois la seule solution», indique un syndic qui souhaite rester anonyme.
Partant du principe que c’est le manque de temps ou l’impossibilité d’être présent physiquement qui empêche les copropriétaires de venir à l’assemblée, le législateur a mis en place d’autres moyens de s’exprimer en dehors de la seule présence. Outre le traditionnel pouvoir qui permet de se faire représenter, il est possible depuis 2020 de voter par correspondance. Cette possibilité a été très utile au moment de la crise sanitaire, mais cela comporte un revers. En effet, cela consiste à voter sans avoir assisté aux débats ou à l’assemblée générale. Or, pour accepter des travaux, il est parfois nécessaire d’écouter le compte-rendu de l’architecte de l’immeuble et d’échanger avec les autres copropriétaires. Nombreux sont ceux qui ont changé d’avis sur un projet en cours d’assemblée.
Enfin, désormais la convocation électronique est devenue la norme. Les copropriétaires peu informatisés risquent d’être exclus du processus. Il n’est donc pas certain que les assemblées soient beaucoup plus fréquentées à l’avenir.
À moins que les plans pluriannuels de travaux rendus obligatoires et qui engagent l’immeuble sur les dix ans à venir ne réveillent les copropriétaires abstentionnistes.
