[N°645] - La loi ELAN et le temps

par YS
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La loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique(n° 2018-1021, 23 novembre 2018, JO 24 nov.) aborde de nombreux domaines dont celui de la copropriété. Néanmoins, si certains des articles nouveaux ou modifiés, entrent en vigueur dès la promulgation de la réforme, d’autres nécessitent des règlements, ce qui retarde d’autant leur application.

Application immédiate

Il s’agit des textes relatifs :
- au lot de copropriété (les composantes du lot et le lot transitoire) ;
- à l’entrée en vigueur du statut de la copropriété ;
- aux parties communes et leurs droits accessoires (droits accessoires aux parties communes, liste des parties présumées communes, parties communes «spéciales», parties communes à jouissance privative) ;
- aux conventions de l’article 37 ;
- à l’exigibilité générale et immédiate des provisions ;
- à la dénonciation des marchands de sommeil ;
- aux pouvoirs en assemblée générale (pourcentage de voix détenu par un mandataire, époux mandataires, subdélégation de pouvoir, pouvoirs en blanc, incompatibilités) ;
- aux actions en justice en copropriété immobilière (délai pour agir de l’article 42, alinéa 1er, notification du procès-verbal, action relative à la modification des charges).

Application différée

Deux catégories sont suspendues à l’intervention d’un décret déterminant leurs modalités d’application.

Il s’agit, tout d’abord, de la prise de décision au sein du syndicat :

• La participation à l’assemblée générale.-
Il est désormais possible d’assister à l’assemblée générale par visio-conférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant l’identification des copropriétaires (L.1965, article 17-1 A, alinéa 1er, nouveau). L’alinéa 3 de l’article 17-1 A renvoie à un décret en Conseil d’Etat afin de définir les conditions d’identification des copropriétaires utilisant les moyens de communication électroniques.

• Le vote par correspondance.-
L’alinéa 3 de l’article 17-1 A, précise que les mentions du formulaire de vote par correspondance et ses modalités de
remise au syndic sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Ensuite, les obligations du syndic ont été impactées par la loi ELAN :

• La dématérialisation des documents de gestion et leur accès.-
Est ajoutée une phrase au dernier alinéa du I de l’article 18 de la loi n° 65 557 du 10 juillet 1965 ainsi rédigée : «Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé

• Une sanction pour défaut de communication de pièces au conseil syndical.-
Le sixième alinéa de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est complété par une phrase ainsi rédigée : «En cas d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montantminimal est fixé par décret