Erreurs à éviter

Parfois, certains copropriétaires, de bonne foi, invités à agir de la sorte par certains syndics soucieux de pacifier les rapports sociaux, soumettent un projet de changement d’usage, ou de travaux sur parties privatives, au vote de l’assemblée générale. Leur but est de se «prémunir» d’une action, qui serait intentée par le syndicat.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 définit le contenu de la mise en demeure de payer les charges à adresser préalablement à tout copropriétaire avant l’engagement d’une procédure accélérée au fond. Celle-ci est assez peu usitée à Paris, mais l’est assez souvent devant les autres juridictions. Il est donc important d’en rappeler le contenu, récemment précisé par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., avis du 12 déc. 2024, n° 24-70.007), à peine d’irrecevabilité des demandes en paiement.

D’après la Haute juridiction, la mise en demeure doit distinguer strictement les charges, résultant de l’approbation des comptes, des provisions résultant du vote du budget.

Comme le disait Atias, certaines lois «sont simples en elles-mêmes, trop simples sans doute». Il en va peut-être ainsi de l’article 49 de la loi de 1965 comme des articles 206 et 209 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 (tels que modifiés par l’article 89 de la loi 3DS du 21 février 2022). À première lecture, ces textes semblent clairs : fixer une règle de majorité dérogatoire pour favoriser, respectivement, d’une part, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement et, d’autre part, leur mise en conformité à certaines dispositions relatives au lot transitoire, parties communes spéciales et à jouissance exclusive. L’ensemble de ces décisions relèvent de la majorité simple.