Les syndics en ligne promettent une gestion plus fluide des copropriétés grâce aux outils modernes mais leur fonctionnement ne convient pas à toutes.
Une banque ou une assurance souscrite sur internet, des démarches administratives dématérialisées : le public est désormais habitué à réaliser des démarches en ligne. Le monde de la copropriété n’est pas exempt de ces évolutions avec des copropriétaires qui souhaitent obtenir des réponses rapidement, quelle que soit l’heure de la journée. Pour répondre à cette demande, des syndics «en ligne» ont vu le jour il y a une dizaine d’année. Le principe est le suivant : les prestations se font uniquement à distance via des plateformes internet. Contrairement à un syndic classique organisé autour d’un gestionnaire dédié à l’immeuble que les copropriétaires rencontrent à intervalle régulier, le syndic en ligne ne se déplace pas, même en cas d’urgence, et ses bureaux ne sont d’ailleurs pas situés à proximité des immeubles qu’il gère. Il peut être chargé de convoquer l’assemblée générale mais il n’y assiste pas physiquement même si, dans certaines offres, il est prévu qu’il soit présent en visioconférence. Pour qu’un syndic en ligne fonctionne, il faut donc qu’un ou plusieurs copropriétaires se chargent de recevoir les entreprises et fournisseurs lorsque c’est nécessaire et soient structurés et mobilisés de façon à répondre aux urgences, notamment en habitant proche de l’immeuble. Les copropriétaires ou a minima le conseil syndical, doivent également être à l’aise avec les démarches sur internet, être bien équipés en outils informatiques et disposer d’une connexion internet fiable.
Des tarifs attractifs
Dans la plupart des cas, ce sont les tarifs attractifs qui intéressent les copropriétaires. Il n’y a pas d’observatoire mais la profession donne généralement un montant moyen de 150 à 200 euros par lot et par an pour le forfait de la gestion courante dans le cas d’un syndic traditionnel. Un syndic en ligne pratiquera plutôt des tarifs de l’ordre d’une centaine d’euros par lot et par an : le syndic Cotoit propose, par exemple, une offre à 13 euros TTC par mois et par lot, ce qui représente une somme de 156 euros par lot et par an. Syndic One (groupe Sergic) indique, quant à lui, des tarifs à partir de 10,90 euros par lot et par mois, donc un prix de 131 euros par lot et par an. Enfin, on peut citer Llico qui travaille dans l’ouest de la France (Pays-de-la-Loire, Bretagne, région d’Angers) et propose des tarifs de 11,50 euros/lot et par mois (138 euros/lot/an). C’est parfois la difficulté de trouver un syndic qui a attiré les petites copropriétés vers un syndic en ligne. Les petites copropriétés, qui comptent moins de 10 lots et parfois seulement un ou deux logements ne trouvent pas toujours de syndic professionnel qui veuille bien assurer leur gestion. Plutôt que de gérer eux-mêmes l’immeuble en syndic bénévole, la copropriété fait appel à un syndic en ligne qui apporte des outils informatiques. Llico revendique ce positionnement en proposant ses services aux copropriétés de 2 à 20 lots qui ne trouvent pas d’interlocuteur adéquat.
Les limites du syndic en ligne
Pour autant, le modèle du syndic en ligne présente des limites certaines. «Certes, un syndic en ligne est simple et souvent moins cher. Pour une petite copropriété sans souci ça peut fonctionner mais dès qu’il y a des travaux ou des tensions, je pense qu’on atteint vite les limites du modèle car gérer une copropriété ce n’est pas seulement une question de process, c’est d’abord une question de personnes», estime Danielle Dubrac, présidente de l’UNIS. De plus, le fonctionnement pose un certain nombre de questions notamment au regard de la tenue de l’assemblée générale de copropriété. En effet, si la gestion comptable ou même juridique d’une copropriété peut être réalisée efficacement par un «back office», la tenue de l’assemblée générale est plus problématique. Si le syndic en ligne convoque l’assemblée et la tient à distance par visioconférence par exemple, c’est tout à fait légal. Mais, en pratique, ce n’est pas ce que proposent les syndics en ligne. Ils prévoient généralement la préparation de l’assemblée et la convoquent, mais ils laissent les copropriétaires tenir cette dernière. Or, indépendamment de l’aspect juridique, la présence du syndic, c’est à dire d’un professionnel qui peut rappeler les règles en copropriété ou encore apporter un regard neutre lorsque les esprits s’échauffent en assemblée, est parfois indispensable au bon fonctionnement de l’immeuble. Sans le syndic, les copropriétaires doivent, de plus, assurer eux-mêmes toutes les tâches depuis la présidence jusqu’au secrétariat mais aussi s’assurer que les votes sont correctement comptabilisés. Cela nécessite des compétences importantes de la part des copropriétaires et une vraie maîtrise du droit de la copropriété, ce qui n’est pas donné à tout le monde.
Confusion avec les plateformes d’aide aux copropriétaires
Plus grave, une partie des copropriétés qui choisissent un syndic en ligne ne voient pas la différence avec un syndic classique et, dans certains cas, confondent même des plateformes d’aide aux copropriétaires qui fournissent par exemple un logiciel de gestion et un véritable syndic. Certaines plateformes ont parfois joué sur cette ambiguïté. En choisissant un syndic en ligne il est donc important de vérifier qu’il est bien titulaire de sa carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (CCI). Lors des premiers contacts, il faut également vérifier ce que fait et ne fait pas le syndic en ligne. Rappelons que les syndics ont des tâches à accomplir strictement encadrées par la loi du 10 juillet 1965 et le contrat de syndic impose également une liste non limitative des prestations incluses dans le forfait de gestion courante. Qu’il soit en ligne ou classique, le syndic choisi doit obéir à ces règles de la même façon.
