Copropriété : Règlements de copropriété

par Jean-Marc ROUX - Directeur scientifique des éditions Edilaix
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copropriétéLa mise en conformité après la loi 3DS

L’article 89 de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (JO 22 févr.) relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale (dite 3DS), a fixé les nouvelles règles relatives à la mise en conformité des règlements de copropriété.

On se souvient que les articles 206 et 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN) avaient déterminé les conditions dans lesquelles les règlements de copropriété devaient indiquer l’existence et la consistance, au sein de l’immeuble, de lots transitoires, de parties communes spéciales ou à jouissance privative.

La loi de 2022 apporte plusieurs éclairages tant sur les modalités nouvelles de la mise en conformité que sur l’incidence de l’absence de démarche accomplie par les syndicats.

A ces égards, une distinction est faite selon la date de la mise en copropriété des immeubles.

Pour les lots transitoires, et selon l’article 206, alinéa 1er, modifié, de la loi ELAN, «les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont applicables qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.»

L’alinéa 2 du même texte prévoit que «pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ce lot

Pour les parties communes particulières, l’article 209, modifié, reprend la même articulation des règles. «L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022».

Par ailleurs, «pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes

Pour les copropriétés existantes, même si les droits afférents à un lot transitoire ou ceux relatifs à certaines parties communes de la copropriété ne sont apparemment pas remis en question, l’utilité, voire l’opportunité de la mise en conformité reste d’actualité.

Tout d’abord, il est clair que le syndic a l’obligation de porter à l’ordre du jour de chaque assemblée générale, la question de cette mise en conformité.

Ensuite, afin de clarifier les droits de chacun et leur opposabilité aux tiers, il sera sage de les définir et/ou de les transposer dans le règlement de copropriété. Sans oublier que cela peut parfois se répercuter sur l’obligation de payer certaines charges de copropriété.

Enfin, on se souviendra que les articles 1er et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public (cf. L. 1965, art. 43). Quid d’un règlement de copropriété dont les termes ne respectent pas les préceptes impératifs du statut ? En effet, si - on l’a dit - les droits attachés aux lots transitoires et aux parties communes concernées ne disparaissent pas, leurs imperfections subsistent et, avec elles, les incertitudes qui en découlent.

Plus que jamais, il apparaît judicieux de poser aux copropriétaires deux questions : celle de la consistance des lots transitoires existants et celle de l’existence de parties communes spéciales ou à jouissance privative.