Certains immeubles ne trouvent pas de syndic professionnel pour gérer leur copropriété ou veulent faire des économies. Ils élisent un copropriétaire pour jouer ce rôle mais attention à la difficulté de la tâche !
Dans le hall d’une copropriété bordelaise, un petit mot anonyme affiché dans le hall cette semaine indiquait : «notre prochaine assemblée générale arrive, qui veut être syndic ? Cela permet de faire 30 % d’économies et il suffit d’un logiciel» ! Pourtant, les personnes qui connaissent l’univers des copropriétés le savent bien, être syndic est une tâche complexe qui s’apparente parfois à un sacerdoce. Outre la gestion par un syndic professionnel, il est possible de faire appel à un copropriétaire élu à ce poste par l’assemblée générale
On parle souvent d’un syndic bénévole puisque le copropriétaire volontaire n’est généralement pas rémunéré pour son travail. Il peut toutefois l’être si l’assemblée générale le décide, mais sans toutefois atteindre le montant représenté par un professionnel. Rappelons qu’un syndic non professionnel doit être élu en assemblée générale de la même façon qu’un syndic professionnel à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 2025, c’est-à-dire la majorité de l’ensemble des copropriétaires. Depuis le 1er juin 2020, il n’est plus soumis à l’obligation de présenter un contrat de syndic conforme au contrat type prévu par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 lorsqu’il n’est pas rémunéré. Il peut néanmoins en proposer un, ce qui est recommandé afin d’éviter tout litige. Cela permet notamment d’indiquer l’identité du syndic, la durée du mandat, ses missions, les conditions de rémunération ou l’absence de cette dernière.
Mais pourquoi opter pour un syndic bénévole ? Les copropriétés font généralement ce choix par souci d’économie. Dans les immeubles de deux ou trois lots, les honoraires d’un syndic professionnel sont généralement hors de proportion avec les ressources de la copropriété. En effet, il faut compter une somme de départ de l’ordre de 2 000 à 3 000 euros pour la gestion courante d’un immeuble.
Parfois ce n’est pas un choix, les copropriétés ne trouvant pas toujours de syndic professionnel prêts à gérer des petits immeubles aussi complexes que les gros mais moins rentables. Même si le nombre de syndics bénévoles n’est pas exactement connu, diverses sources comme l’INSEE ou le registre national des copropriétés tenu par l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) estiment à environ 90 % les copropriétés gérées par un syndic professionnel. Au total, on estime à environ 50 000 le nombre de syndics bénévoles actifs en France, gérant environ 550 000 lots principaux.
Les même missions qu’un syndic professionnel
Choisir un syndic bénévole n’est pas sans conséquence sur la gestion de la copropriété : en effet, il doit remplir les mêmes missions et dispose des mêmes pouvoirs qu’un professionnel. Il doit donc convoquer l’assemblée générale annuelle, assurer l’entretien de l’immeuble, ouvrir un compte sur lequel sont placés les fonds versés par les copropriétaires pour l’entretien de l’immeuble ou encore tenir la comptabilité et la liste des copropriétaires à jour. Or, la complexité des règles de gestion des copropriétés est telle qu’il est difficile pour un néophyte, même avec de la bonne volonté, d’endosser ce rôle. Outre les compétences nécessaires, gérer un immeuble même de taille modeste demande beaucoup de temps. En effet, il faut appeler les charges auprès des copropriétaires mais aussi recevoir les entreprises qui viennent réparer des équipements communs ou gérer les fournisseurs habituels. Enfin, lorsque les copropriétaires vendent leur lot, le syndic doit remettre au notaire des documents comptables mais aussi les procès-verbaux d’assemblée générale ou encore les éléments qui concernent l’entretien de l’immeuble. Être syndic nécessite donc d’être à la fois compétent, disponible et d’avoir des capacités relationnelles.
Une règlementation plus souple
Le syndic bénévole n’est pas obligé de présenter une garantie financière qui est obligatoire pour les syndics professionnels. Elle permet de rembourser les copropriétaires en cas de faillite. Seul un copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété peut être syndic non professionnel (art. 17-2 de la loi du 10 juillet 1965). Le lot n’est pas nécessairement un appartement, il peut s’agir d’une cave, d’un garage et il n’est pas obligé d’habiter sur place. Il n’est pas non plus tenu de présenter une assurance de responsabilité civile. Il est toutefois plus prudent d’en souscrire une, aux frais de la copropriété. A noter que dans certains cas, l’assurance de l’immeuble peut couvrir sa responsabilité civile et par ailleurs, son assurance habitation peut également être étendue. Cela peut couvrir le syndic bénévole contre quelques risques, comme la convocation irrégulière de l’assemblée générale, l’oubli de la souscription d’un contrat obligatoire, une mauvaise gestion des comptes ou encore des travaux mal votés ou mal exécutés.
Enfin, les spécialistes de la copropriété estiment qu’un syndic bénévole investi et bien informé peut gérer l’immeuble avec beaucoup d’efficacité et peut notamment permettre une diminution des charges. En effet, un syndic bénévole peut être plus attentif au choix des contrats mais aussi à l’entretien de l’immeuble. Il est plus investi et n’a qu’un seul immeuble à gérer alors qu’un professionnel a tout un portefeuille. Par ailleurs, en cas de très grande difficulté de l’immeuble et notamment lorsque ce dernier se retrouve sans syndic, il peut être utile qu’un copropriétaire assure de manière provisoire la gestion de la copropriété le temps de retrouver un syndic professionnel.
