Point de droit

L’affaire est entendue depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 : les honoraires du syndic sont déterminés de façon forfaitaire, les missions de gestion courante du syndic étant comprises dans le forfait de base voté en assemblée générale.

Certaines prestations peuvent néanmoins faire l’objet d’une rémunération complémentaire, selon des règles très strictes, définies dans le contrat-type.

Tiers par rapport au syndicat, le principal interlocuteur du locataire est son bailleur, lequel doit ensuite se rapprocher du syndic, le cas échéant. Néanmoins, la question se pose lorsque le preneur subit des désordres ayant pour origine une partie commune de l’immeuble.

S’il en ressort un préjudice pour le locataire, le bailleur peut-il voir sa responsabilité engagée ?

Tout dépendra s’il a pris toutes les mesures nécessaires en vue de faire cesser les troubles constatés.

Depuis la loi «Habitat dégradé» du 9 avril 2024, les notifications et mises en demeure sont dématérialisées, l’envoi postal devenant une exception alors qu’il constituait auparavant le mode par défaut pour adresser aux copropriétaires la convocation à l’assemblée générale. Néanmoins, ce changement de paradigme ne s’est pas fait sans heurts. La faute à un texte peu prolixe en détails et à un décret d’application que d’aucuns n’attendaient pas mais qui était pourtant indispensable.

La liste des copropriétaires est un document indispensable au syndic en ce qu’il contient les coordonnées des copropriétaires, qu’ils aient ou non leur résidence principale dans l’immeuble, permettant ainsi de leur notifier, entre autres, la convocation à l’assemblée générale s’ils ont opté pour la voie postale. Toutefois, au regard des informations personnelles que l’on y trouve, la question de sa communication se pose régulièrement et peut être source de conflits entre les conseillers syndicaux et le syndic.

Les passerelles de majorité ont pour objectif de permettre un second vote, mais à des conditions plus souples, sur une résolution qui n’a pas été adoptée en première lecture.

Le but du législateur est ainsi de limiter les effets de l’absentéisme aux assemblées générales et d’éviter toute paralysie du processus décisionnel.

Cependant, le recours à la passerelle peut connaître quelques difficultés lorsqu’une mise en concurrence est effectuée.

Parmi les principales mesures de la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 figure l’institution d’un emprunt collectif à souscription obligatoire. Autrement dit, tous les copropriétaires sont tenus d’y participer dès lors que l’emprunt est voté en assemblée générale ; ceux qui s’y refusent devront alors s’acquitter de l’intégralité de leur quote-part dans les six mois qui suivent la notification du procès-verbal. Toutefois, pour être opérationnel, ce dispositif nécessitait la publication de plusieurs décrets.
C’est désormais chose faite.

Nombreux sont les syndics qui ont développé des filiales : assurance, diagnostics techniques, bureaux d’études... Un état de fait que l’on constate surtout chez les grands groupes nationaux, ces derniers étant souvent entourés par une véritable nébuleuse de sociétés de prestations de services. Si la pratique n’a rien d’illégale, elle nécessite cependant une information préalable des copropriétaires et peut, dans certains cas, se heurter aux obligations déontologiques auxquelles tout syndic est tenu.

Le droit de jouissance privative constitue en soi une curiosité car il consiste à réserver l’usage exclusif d’une partie commune au propriétaire d’un lot. Une privatisation de parties communes en quelque sorte, alors même qu’elles font l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires. Cependant, la partie grevée d’un droit de jouissance ne saurait être assimilée à une partie privative, avec toutes les conséquences qui en découlent, notamment en cas de travaux.

Le «droit à l’antenne» découle de l’article 10 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme qui consacre le principe de la liberté d’expression et y associe, comme faisant partie intégrante de cette dernière, «la liberté d’opinion et la liberté de recevoir ou de communiquer des informations ou des idées sans qu’il puisse y avoir ingérence d’autorités publiques et sans considération de frontière».

À charge pour les États membres d’assurer l’effectivité de ce droit.

Ce sera chose faite, en France, avec la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 et son décret d’application n° 67-1171 du 28 décembre 1967.

Il est d’usage de comparer le fonctionnement d’une copropriété à une petite démocratie, l’assemblée générale y assurant le rôle du pouvoir législatif. Mais jusqu’où peut-on pousser l’analogie ?

Une loi soumise au Parlement fait l’objet d’âpres discussions et amendements de sorte que le texte final s’avère considérablement modifié par rapport à sa version initiale. Or, en copropriété, l’assemblée générale, bien que souveraine, ne dispose pas d’un tel pouvoir d’amendement, ses marges de manœuvres étant contraintes par le contenu de l’ordre du jour.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 708 de mai 2025
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