Notification électronique : «La représentativité aux assemblée générales en 2025 a été touchée»
Diplômée d’assistante à la maîtrise d’ouvrage, titulaire d’un certificat de qualification professionnelle de gestionnaire en patrimoine immobilier, Catherine Albanesi est administrateur de biens depuis bientôt 30 ans. Elle est membre de la Commission nationale de concertation (CNC) et co-présidente de la Commission gérance locative de la FNAIM Nationale.
Comment les propriétaires appréhendent-ils le chantier de la rénovation énergétique ?
Même si le sujet n’est pas nouveau et que certains ont déjà entrepris des travaux, la rénovation énergétique de leur bien mis en location est le sujet qui préoccupe nos propriétaires-bailleurs. Pour les bailleurs intermédiés, propriétaires d’un ou deux biens dont le revenu généré est une source principale de revenu, pouvoir continuer à louer leur bien et respecter la législation est une priorité.
Notre rôle d’administrateur de biens est avant tout éducatif. Nos bailleurs et nos copropriétaires sont perdus face aux modifications législatives. Nous devons les accompagner dans cette lecture et trouver le moment opportun de réaliser les travaux, en respectant le calendrier législatif, dont le jeu a encore été rebattu depuis le 1er janvier 2026 avec la nouvelle réforme du DPE. La confiance que les bailleurs accordent à leur gérant professionnel permet d’aborder le sujet en mettant en avant la valorisation de leur patrimoine, mais également sur la nécessité qu’augmenter la qualité du logement qui sera loué, permettra une sécurisation et une fiabilisation de la relation entre eux et leur locataire. Une fois balayé les différentes ressources de financement de ces travaux, point le plus épineux du dossier, il n’y a aucun obstacle pour la réalisation des travaux. Nous informons systématiquement et très régulièrement nos bailleurs de l’avancée et de la bonne réalisation des travaux et organisons une visite de l’appartement à la fin des travaux. Ils matérialisent ainsi leur engagement à délivrer un logement conforme aux normes énergétiques actuelles, qui offre de surcroît un très bon confort d’occupation aux locataires.
D’après vous, l’intelligence artificielle constitue-t-elle une opportunité pour la profession ?
Je pense que nous n’avons plus le choix et que nous devons nous saisir de l’opportunité de l’arrivée de l’intelligence artificielle dans la pratique de nos métiers. Cet outil doit nous aider à prendre le relai sur les tâches chronophages qui mobilisent une grande partie de notre temps, sans apporter de plus-value. Cependant les intelligences artificielles sont encore en cours «d’apprentissage» et nous devons être prudents dans l’analyse des réponses à nos demandes. Il ne faut pas s’affranchir d’une vérification, surtout en matière juridique, et la qualification précise des prompts est nécessaire pour limiter les risques d’erreurs. A mon sens, il ne faut surtout pas oublier que cette «aide» ne doit rester qu’un outil, nos métiers restent avant tout liés à l’humain et à la relation que nous entretenons avec nos clients qu’ils soient bailleur, locataire ou copropriétaire, c’est pour moi primordial.
Le décret du 22 décembre 2025 dématérialise les notifications et mises en demeure, en remplacement de l’envoi postal. La profession avait-elle déjà généralisé ce basculement ?
La loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 avait déjà fait basculer le mode d’envoi des notifications et mise en demeure par voie électronique. Le décret vient valider le moyen de mise en œuvre en autorisant cette notification via les prestataires de services utilisés par nos logiciels métier. Pour nombre d’entre nous, la saison des assemblée générales de 2025 a été la première où la notification par voie électronique a pu être pleinement utilisée. Même si le dispositif semble en apparence efficace, en sécurisant la date de départ de la convocation ou en supprimant le délai de délivrance des recommandés qui étaient parfois très aléatoires, la réalité du terrain est moins évidente.
Entre les mèls tombés dans les indésirables, les copropriétaires qui changent d’adresse mèls à la suite de piratages, etc… La représentativité aux assemblée générales en 2025 a été touchée par la mise en œuvre du système alors que les enjeux de rénovation énergétique dans les copropriétés demandaient la présence du plus grand nombre afin de valider les projets.
Des nouvelles campagnes d’information ont été faites par les confrères pour sensibiliser les copropriétaires à ce nouveau type de notification, les choses devraient s’améliorer cette année.
Le métier de gardien tend à disparaitre. Quelles sont vos constatations de terrain à ce sujet ?
Les difficultés économiques actuelles et les obligations légales liées à ces types de contrats auraient tendance à laisser penser que les copropriétés souhaiteraient réduire un des postes les plus importants de leurs dépenses annuelles, mais heureusement la réalité est bien moins sombre, les enjeux sociétaux demeurent supérieurs. En effet, si les départs des employés d’immeubles ont tendance à ne pas être renouvelés au profit d’une entreprise de prestation de services, les postes de gardiens disparaissent peu.
De notre côté, nous encourageons les copropriétaires à maintenir ces postes car dans le monde actuel ou l’individualité prime avant la collectivité, le gardien a un vrai rôle à jouer dans ces immeubles qui sont en majorité d’une taille importante. Je prends souvent l’exemple de notre plus grosse copropriété ou il y a 165 appartements, la gardienne doit gérer un peu plus de 500 occupants avec leurs propres personnalités, leurs vécus, leurs conditions de vies, comme un maire gère une petite commune. Nous accompagnons nos copropriétaires vers le choix du maintien du gardien lorsque la question se pose, en leur rappelant pour autant que seul le syndic est à même de gérer les relations avec le salarié du syndicat, chose qui est parfois la plus difficile à faire respecter.
