[N°647- Tribune] - Syndics : plus de concurrence pour baisser les honoraires ? La fausse bonne idée !

par Olivier Beddeleem - Professeur adjoint à l’EDHEC Business School
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Le 5 mars 2019, le premier ministre annonçait «pour plus de transparence, nous obligerons les syndics à présenter des contrats-types et à rendre comparables leurs prestations». Comme le rappelle Christophe Tanay, président de l’UNIS, ce contrat de syndic type existe depuis 2015 et a été «modélisé et imposé par la Chancellerie contre l’avis quasi-unanime des membres du CNTGI». Cette déclaration interroge sur un renforcement de l’obligation de mise en concurrence dans la prochaine ordonnance.

L’inutilité d’imposer la mise en concurrence chez les syndics.-
S’il est un domaine où la concurrence existe, c’est bien celui des syndics ! 272 à Lyon, 1 511 à Paris. Et la mise en concurrence est aisée : le conseil syndical ou tout copropriétaire peut mettre à l’ordre du jour le changement de syndic. Si les mandats sont renouvelés, c’est parce que les copropriétaires sont satisfaits des prestations !

La forfaitisation des honoraires de syndics mise en place par le mandat type adopté en 2015 a limité les facturations annexes et rendu possible la comparaison entre les offres. Il est inexact de dire qu’on ne peut désormais pas comparer aisément les offres des syndics. Les contrôles en cours de la DGCCRF sur les mandats de syndics pour vérifier la conformité au mandat type, permettent d’assurer cette comparaison de manière efficace.
Imposer la mise en concurrence, c’est ainsi inutilement complexifier la tâche du syndicat des copropriétaires. Les membres bénévoles du conseil syndical doivent, sauf dispense, organiser la mise en concurrence, sous peine de responsabilité ! Et les syndics répondent désormais à de nombreuses sollicitations de conseils syndicaux ravis de leur syndic, mais qui veulent respecter la loi.
Cette obligation de mise en concurrence a aussi des effets néfastes… pour les consommateurs.

La mise en concurrence des syndics : un non-sens économique.-
La rentabilité moyenne d’un syndic est faible, souvent 3 à 5 %. Tout coût supplémentaire doit impérativement être refacturé au risque que le syndic dépose le bilan. L’essentiel du coût concerne la main d’œuvre (gestionnaire, assistant, comptable). Toute augmentation de la masse de travail entraîne, mécaniquement, une augmentation des honoraires.
Pour candidater, le syndic doit visiter la copropriété, rencontrer les conseils syndicaux, analyser les comptes. Si le syndic n’est sélectionné qu’une fois sur cinq, il doit imputer ce coût sur les autres copropriétés, ce qui entraîne non pas une baisse des prix, impossible en raison de la faiblesse des marges, mais au contraire une augmentation des honoraires imposée par le respect de la loi !
Souhaitons donc que l’ordonnance de réforme du droit de la copropriété simplifie les démarches administratives du syndic, réduise leurs coûts et que la concurrence, déjà forte, conduise à une baisse des honoraires au bénéfice du consommateur copropriétaire.