Études juridiques

Après l’ancien article 664 du Code civil qui ne traitait que des charges, la loi du 28 juin 1938 dont le régime était supplétif de volonté, la grande loi du 10 juillet 1965 constitue la troisième étape tendant à appréhender la gestion d’un immeuble collectif.

Elle figure incontestablement parmi les grandes lois qui ont été adoptées en France dans la deuxième partie du vingtième siècle.

Le statut résultant de la loi du 10 juillet 1965, par le caractère impératif de son application et de ses principales dispositions, a véritablement imposé un cadre de vie collective à ceux qui étaient «copropriétaires».

C’était un profond changement par rapport au statut antérieur, résultant de la loi du 28 juin 1938, qui était de nature contractuelle et ne comportait pas de dispositions impératives.

Le nouveau statut, portant tout à la fois sur «une structure immobilière et une structure de gestion», procède d’une grande cohérence par sa conception, par sa parfaite adéquation aux exigences de l’époque, par ses règles de fonctionnement et par les garanties apportées à l’ensemble des copropriétaires et spécialement aux copropriétaires minoritaires.

Ainsi, l’exigence de très fortes majorités pour prendre les décisions les plus importantes, les dispositions concernant l’information des copropriétaires, le caractère impératif des règles relatives aux assemblées générales, la référence à la «destination de l’immeuble» apportaient effectivement à l’ensemble des copropriétaires d’importantes garanties pour le respect de leurs droits et des caractéristiques de l’immeuble.

Soixante ans ont passé et le temps du «grand questionnement» est venu.

«Dans le mot copropriétaire, il y a d’abord le mot propriétaire». Cette affirmation du Conseiller à la Cour de cassation Paucot assénée dans les années 70 avait marqué les esprits : elle était parfaitement justifiée au regard de l’historique de la copropriété «indivision forcée» (subie) alors que le Code civil, (article 815 dans sa version de 1804) se résumait à quelques mots antithétiques : «Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision». Il est vrai que, selon l’exposé des motifs de la loi de 1965 l’un des buts essentiels de celle-ci était de garantir les droits des copropriétaires contre des stipulations contractuelles abusives. Pour répondre à cet objectif, le législateur a introduit à l’article 8 de la loi les dispositions aux termes desquelles le règlement de copropriété ne peut imposer de restrictions aux droits des copropriétaires qui ne soient justifiées par la destination de l’immeuble. En sorte que le rôle premier de la notion de destination de l’immeuble est d’encadrer les droits du copropriétaire. Certes, cet encadrement se fait à partir d’une notion dont les auteurs ont souligné, avec le Professeur Michalopoulos, qu’elle était vague, laissant place à l’arbitraire et à l’indétermination, ceci quand bien même le texte de loi précise qu’elle est «définie» par les actes, les caractères de l’immeuble et sa situation, soit, selon l’expression de Daniel  Sizaire, un mélange de critères objectifs (destination des parties privatives, caractères de l’immeuble, sa situation) et subjectifs (la situation sociale des occupants), autrement dit l’ensemble des considérations qui ont conduit le copropriétaire à faire l’acquisition de son lot. En définitive les quatre mots «destination de l’immeuble» pourraient être remplacés par le mot unique de «standing» et l’article 8 se lirait sans doute beaucoup plus aisément s’il était écrit que le règlement de copropriété ne peut imposer de restrictions aux droits des copropriétaires qui ne soient justifiées par son standing. Il est vrai que le mot n’a pas une presse favorable, en tout cas auprès des juges (qui ne l’emploient que très rarement) alors qu’il est un argument essentiel de la vente d’un bien immobilier. 

Le Code civil ne comportait que le seul article 664 pour évoquer la situation des immeubles dont la propriété était fractionnée, prévoyant simplement une répartition des charges relatives au toit et aux gros murs entre tous les copropriétaires en proportion de la valeur de l’étage appartenant à chacun. La copropriété était ainsi considérée comme une simple juxtaposition de propriétés individuelles. Mais cette conception initiale devait peu à peu céder la place à une notion d’indivision forcée et à la nécessité d’établir des règles de fonctionnement.

Ce fut d’abord la loi du 28 juin 1938, comportant l’apparition du terme «copropriété». Cette loi prévoyait ainsi que pour un immeuble en étages appartenant à divers copropriétaires, ceux-ci, en l’absence de titres contraires, seraient présumés être copropriétaires du sol et des parties de bâtiment non affectées à l’usage exclusif de l’un deux, et que sauf organisation contraire, les différents propriétaires seraient de plein droit, groupés dans un syndicat des copropriétaires. Mais cette loi, privilégiant encore la notion de bien personnel, comportait plusieurs insuffisances, notamment son contenu lacunaire, son caractère supplétif, et son absence de prise en compte des copropriétés horizontales.

La loi du 10 juillet 1965 a parachevé l’évolution entamée en consacrant la coexistence, au sein d’un même immeuble, de parties privatives qui appartiennent en pleine propriété à chaque copropriétaire et de parties communes dont la propriété est répartie indivisément entre l’ensemble des copropriétaires. Ce qu’organise la loi du 10 juillet 1965, ce n’est pas un droit de propriété collectif, conçu pour tenir compte de la pluralité des copropriétaires d’un même immeuble, mais bien un droit de copropriété, statut original et spécifique, dans lequel les titulaires du droit sont copropriétaires et non propriétaires (I). Cependant il existe dans ce statut des éléments qui, précisément, caractérisent le droit de propriété (II).

Sans doute n’est-ce point l’apanage du seul statut de la copropriété, mais notre législateur ne se montre guère émule de Boileau, prescrivant que «ce qui se conçoit bien s’énonce clairement, et les mots pour le dire arrivent aisément». Le droit de la copropriété, à l’aune des autres branches, tentaculaires, de notre ordonnancement juridique, ne «se conçoit plus» aisément.

La loi du 10 juillet 1965, publiée au Journal Officiel du 11 juillet 1965, signée par le Président de la République Charles de Gaulle, et Jean Foyer, Garde des sceaux et ministre de la justice, son principal rédacteur, comprenait 48 articles, dont la fluidité de lecture rend amer sur la beauté des temps passés, époque déjà lointaine où les textes étaient rédigés par des juristes.

La loi, telle que revisitée par tant de réformes, en compte désormais 160, le législateur, prolixe, oubliant qu’une loi à une vocation générale et ne doit pas chercher à régler tous les détails, telle l’installation d’une prise électrique dans les garages d’une copropriété, instituant pour cette simple opération une complexité telle que le statut semble quitter le monde du droit pour rejoindre celui de la technique. Cette orientation, délétère, laisse sur le côté du chemin de la justice tant les magistrats que les avocats.

Si, contrairement au Code civil québécois, la copropriété n’est plus définie dans le Code civil français, en tant que modalité de la propriété (art. 1009, C. civ. queb.), la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 met en exergue, dès son article 1er, ce mode original d’appropriation. La propriété d’un immeuble bâti ou d’un groupe d’immeubles bâtis, plus précisément à destination au moins partielle d’habitation, est répartie, entre plusieurs personnes, par lots.

Ce bien immobilier composite est constitué, indissociablement, des parties privatives, faisant l’objet d’un droit de propriété exclusif, et une quote-part de parties communes, générales et/ou spéciales, propriétés indivises de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux. Regrettant cette absence «fâcheuse» du Livre II du Code civil : Des biens et des différentes modifications de la propriété, liée à l’abrogation de l’article 664 du Code civil par la loi du 28 juin 1938, la commission présidée par le Professeur honoraire H. Périnet-Marquet, dans son offre de réforme de droit des biens, a proposé d’intégrer au sein dudit livre, un chapitre V portant sur les propriétés collectives, incluant une section 2 sur les copropriétés par lots (art. 571du Code civil de la proposition de réforme).

La copropriété, que ce soit en droit positif dans le texte non codifié de 1965 ou en droit prospectif, est donc introduite par le droit des biens. Pour autant, le droit de la copropriété est-il encore une branche du droit des biens ? L’affirmer paraîtrait réducteur. Le réfuter semble dangereux. Les évolutions du droit de la copropriété, depuis la loi du 10 juillet 1965, conduisent en effet à apporter une réponse nuancée. Le prisme de lecture de la copropriété par le droit des biens doit être dépassé pour saisir le projet de vie (I) et le «projet de ville» (II) que représentent les copropriétés, sans être écarté.

Le droit de la copropriété en France, régi principalement par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, a été enrichi et précisé au fil des décennies grâce à une jurisprudence abondante. Les décisions des juridictions ont joué un rôle crucial dans l’interprétation, l’adaptation et la clarification des textes, permettant ainsi de répondre aux problématiques concrètes liées à la vie en copropriété. Cet article explore les principaux apports de la jurisprudence dans ce domaine au cours des soixante dernières années, mettant en lumière les évolutions majeures et les défis relevés par les juges.