Copropriété à deux : enfer ou paradis ?

Un statut parfois ignoré

Pour Isabelle et Christine qui vivent dans une maison partagée en deux dans le quartier d’Endoume à Marseille, la vie en copropriété se passe sans encombre. «Christine est âgée et notre quartier est difficilement praticable. Nous avons sympathisé, notamment pendant la crise sanitaire de 2020 durant laquelle j’allais lui faire des courses et nous sommes devenues amies», explique Isabelle. Toutes les deux calmes, elles ne se gênent pas et s’entendent sans problème lorsqu’il faut effectuer des travaux d’entretien ou lorsqu’il y a une fuite. Isabelle et Christine partagent les frais à égalité sans se poser trop de questions sur les tantièmes, même si le rez-de-jardin d’Isabelle est plus grand que le deux pièces de Christine. Mais, la vie dans les copropriétés à deux ne se passe pas toujours aussi bien. Le cabinet d’avocat et de juristes Naudin, basé à Marseille avance même le mot «enfer» pour la copropriété à deux. «Lorsque la copropriété n’existe qu’entre deux personnes, il peut se produire des blocages pouvant amener à une action judiciaire», complète le cabinet. Si pour Isabelle et Christine, les décisions se prennent sans difficulté, ce n’est pas toujours le cas.

Les occupants de ce type d’immeuble ont parfois tendance à oublier qu’ils vivent en copropriété. Quand des problèmes surviennent, les règles de la copropriété se rappellent à leur bon souvenir. Beaucoup d’immeubles comprenant deux lots ne sont, par exemple, pas dotés de syndic. Aucune assemblée générale n’est convoquée et les travaux nécessaires ne sont pas votés. La plupart de ces petits immeubles ne sont pas immatriculés au registre national des copropriétés, ce qui bloque notamment la possibilité de percevoir des subventions en cas de travaux. Les factures d’eau et d’électricité sont simplement partagées et payées au jour le jour. «C’est tenable tant qu’il n’y a pas de difficulté mais, lorsqu’il faut intervenir sur les parties communes cela devient compliqué pour se répartir les frais», pense Éric Audineau, avocat en immobilier. Une copropriété doit également être assurée : l’assurance des appartements pris individuellement ne suffit pas, notamment en cas de très gros sinistre. Dans certaines villes, des programmes existent pour faire prendre conscience aux occupants de la nécessité de se structurer, comme à Saint-Nazaire. La ville comprend, en effet, beaucoup de petits immeubles ou de maisons divisées en plusieurs appartements, parfois en deux. Issues de la reconstruction d’après la seconde guerre mondiale, elles nécessitent des travaux qui ne sont pas toujours entrepris. Dans le cadre de la requalification de certains quartiers et pour éviter une dégradation du bâti avec les problèmes qui en découlent, la ville va à la rencontre de ces copropriétés. La municipalité reconnait que bien souvent les occupants n’ont pas conscience qu’ils vivent en copropriété. Aussi, elle dépêche des animateurs spécialisés dans le but de leur expliquer ce qu’est une copropriété et les incite à se structurer pour plus d’efficacité. Le but est que les copropriétés puissent être dotées d’un syndic, généralement bénévole. Rares sont les syndics professionnels qui acceptent de gérer d’aussi petits immeubles. En outre, il faut adopter un règlement de copropriété lorsque celui-ci n’existe pas.

Des règles assouplies

Le législateur a pris conscience de la spécificité des copropriétés à deux et tenté d’alléger au maximum les règles. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a ainsi créé un régime dérogatoire par rapport au reste des copropriétés, inspiré des règles de l’indivision. Tout d’abord, les formalités habituelles de convocation de l’assemblée générale ne jouent pas. Les deux copropriétaires peuvent se réunir sans convocation préalable et chacun peut convoquer l’autre à une assemblée en lui notifiant les points à l’ordre du jour. Ce dernier peut être complété par chacun des copropriétaires, sous réserve d’en informer préalablement l’autre (art. 41-18, L. 10 juill. 1965). Le législateur a également fait en sorte qu’il n’y ait pas de blocage en cas de conflit. Les décisions relevant de la majorité simple et la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des tantièmes (art. 41-16, L. 10 juill. 1965). En pratique, le copropriétaire majoritaire peut donc désigner seul le syndic, voire s’auto-désigner syndic et faire adopter les décisions de gestion courante. «Ce mécanisme renforce l’efficacité décisionnelle, mais il suppose également une vigilance accrue en cas de déséquilibre marqué des tantièmes, en particulier si le syndic bénévole est assumé par le copropriétaire majoritaire», rappelle le cabinet d’avocats Martelli Escarguel, basé à Sète. Ce dernier indique également que malgré l’assouplissement opéré par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, les situations conflictuelles restent fréquentes, en particulier lorsque les tantièmes sont répartis à égalité.

L’intérêt commun

Quelques armes ont été mises en place lorsqu’un copropriétaire se montre réticent à réaliser des travaux importants. L’article 41-21 permet à un copropriétaire d’obtenir une autorisation judiciaire pour passer seul un acte nécessitant normalement l’accord de l’autre, lorsque le refus de ce dernier met en péril l’intérêt commun. L’article 41-22 habilite, le président du tribunal judiciaire à prescrire ou autoriser toutes mesures urgentes requises par l’intérêt commun. Pour autant, ces mesures prennent du temps et n’interviennent que lorsque la situation est particulièrement dégradée. La copropriété à deux est donc une situation collaborative ou devenir un enfer.