C’est un secteur en forte croissance, poussé par deux tendances lourdes de l’évolution urbaine : les contraintes de mixité sociale et la tension foncière conduisant les collectivités à imposer aux aménageurs des opérations à usages multiples (logement libre, logement social, logement étudiant, bureaux, commerces, etc.). Sans oublier les centaines de copropriétés créées chaque année par la mise en vente des HLM, devenue une source du financement de nouveaux logements sociaux, et qui ne sont pas toutes, et de loin, gérées directement par les anciens propriétaires.
Pour les syndics, dont la culture professionnelle s’est formée dans la copropriété d’habitation simple, avec une majorité de copropriétaires résidants et tout au plus quelques commerces, le défi est double : avoir affaire à des copropriétaires - foncières, bailleurs sociaux, résidences-services, collectivités… - qu’ils n’avaient pas l’habitude de fréquenter, et se retrouver à gérer des copropriétés dans des structures juridiques compliquées, avec des divisions en volumes, des ASL/AFUL ou unions de syndicats, parfois de plusieurs niveaux. Dans un contexte d’actes - règlements de copropriété, cahiers des charges, statuts - souvent mal ficelés et des pratiques de cascade de décisions et d’intégration comptables loin d’être maîtrisées, y compris par les juristes. Par exemple, doit-on tenir les assemblées des copropriétés avant celle de la structure supérieure afin que les copropriétaires aient pu s’exprimer au préalable, ou doit-on approuver les comptes de la structure supérieure avant de les intégrer dans ceux des copropriétés ?
Confrontés aux tensions nées de la cohabitation de populations aux usages différents, les gestionnaires courent le risque de céder à leur tropisme naturel : celui de s’accrocher aux copropriétaires résidents, majorité des conseils syndicaux, et d’endosser l’hostilité des autres propriétaires ; du bailleur social ; des étudiants ou des commerçants … Dans ces copropriétés, la mission du syndic prend une dimension à laquelle ils ne sont pas nécessairement préparés : celle d’avoir à arbitrer entre des intérêts divergents et de faire cohabiter des usages parfois difficilement compatibles.
La nécessaire adaptation de la profession à ces contextes en croissance passe inévitablement par la formation, notamment à la gestion de ces structures complexes, mais aussi à la déontologie du syndic et son article 8, qu’il est bon de revisiter : «Défense des intérêts en présence»…
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