Veille juridique

La question revient régulièrement, chaque fois que la profession est mise en cause pour ses pratiques ou qu’elle cherche à redorer son image. En 2010, l’affaire Urbania a, par effets tectoniques, abouti à la création du CNTGI et sa commission de contrôle. Son champ de compétences dépassait le seul métier de syndic, pour englober tous ceux de la loi «Hoguet». Beaucoup y avaient vu un succédané d’Ordre professionnel, mais en dehors de la création d’un Code de déontologie, cela n’a pas été plus loin. En effet, le pouvoir de sanction de la commission de contrôle a été fortement émoussé par la loi ELAN et le gouvernement n’a toujours pas été capable de la constituer, enlisé dans des querelles de chapelles…

Les chercheurs du PUCA montrent que des erreurs du passé n’ont pas toujours servi de leçon.

Avec plus de 10 millions de logements, soit un tiers du parc de logements en France, les copropriétés sont souvent abordées par le biais de la réglementation ou de leur gestion et restent peu explorées au niveau des sciences sociales. D’un point de vue sociologique, comment fonctionnent-elles ? Comment les habitants s’organisent-ils pour arriver à résoudre leurs problèmes ? Comment les copropriétés peuvent-elles participer à la transition vers une ville plus durable ?

Pour répondre à ces questions, le Plan Urbanisme Construction Architecture (PUCA) a lancé des recherches en 2021 et en a dévoilé les résultats le 2 juillet 2025. Plusieurs thèmes précis avaient été sélectionnés comme les mutations contemporaines du métier de syndic, les conséquences sociales et spatiales du vieillissement dans les copropriétés horizontales des années 1970 à Toulouse et Bruxelles ou encore l’organisation ou le sens de l’engagement des syndics bénévoles. L’Ouest de la France était également à l’honneur puisque les quartiers durables à Nantes, mais aussi la copropriété dans les villes de la reconstruction comme Saint-Nazaire ont été étudiées. Enfin, une des recherches portaient sur la façon de développer une «communauté habitante» au sein des copropriétés avec des espaces partagés.

La loi du 9 avril 2024 a créé le concept de syndic d’intérêt collectif (SIC), en portant un regard insistant vers les bailleurs sociaux, afin de les inciter, s’ils exercent déjà l’activité de syndic, à aller vers les copropriétés en difficulté. Et s’ils ne l’exercent pas encore à la créer dans ce but ! Eux sont considérés en effet comme SIC de droit, alors que les syndics privés qui voudraient le devenir doivent obtenir un agrément préfectoral, avec un dossier à constituer – les textes réglementaires viennent d’être publiés – qui risque de refroidir plus d’un candidat…

Le changement impacte la gestion de la copropriété mais n’est pas encore généralisé.

«Près de 30 % des convocations et des informations relatives aux assemblées générales de copropriété envoyées par voie postale ne sont pas retirées par les copropriétaires», signalent, en janvier 2024, les rapporteurs de la commission des affaires économiques dans le cadre de l’examen du projet de loi initial relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement. Dans la foulée, la loi du 9 avril 2024 modifie l’article 42-1 de la loi de 1965 : les convocations à l’assemblée générale des copropriétaires sont envoyées par voie électronique, sauf refus express du copropriétaire.

Bien informer les copropriétaires et adapter le fonctionnement des copropriétés aux nouvelles technologies sont les deux objectifs. En ligne de mire, l’amélioration de «la prévention de la dégradation des copropriétés» et du «pouvoir d’achat [des] copropriétaires», ainsi qu’«un gain écologique». Un an après la loi, comment les syndics et les copropriétaires voient-ils la chose ?

Quand un sujet apparemment simple révèle l’ampleur du hiatus entre le législateur, qui réforme, et les professionnels censés appliquer… 

Le modèle de la loi de 1965 est éprouvé tant par les contraintes budgétaires et environnementales de la société que par les désirs et attentes de ses usagers.

60 ans ! Voilà l’âge, vénérable pour une loi, atteint cette année par le texte du 10 juillet 1965 et son modèle de gestion de l’immeuble collectif privé. Doit-il prendre sa retraite, après avoir multiplié son nombre de pages par sept… ? S’adapter, s’améliorer, voire se simplifier, pour mieux poursuivre sa route ? S’il disparaît, quelle organisation pour les quelques 40 % des ménages français qui vivent dans un des onze millions de logements gérés par un syndic avec, dans le meilleur des cas, un conseil syndical actif et compétent ? Autant de questions qui taraudent les professionnels du domaine, les syndicats ou associations de syndics, de copropriétaires, les avocats, les experts, les praticiens, etc.

Tour d’horizon sur le pourquoi de ces questions et tentative de prospection.

L a profession de syndic est récente : issue de celle des administrateurs de biens, elle s’est développée à partir des années 50 et 60.

Un modèle d’organisation s’est imposé comme une évidence, qu’on retrouve par osmose culturelle jusque chez les nouveaux entrants : des binômes gestionnaire-assistant(e) et un pool de comptables, ou des trinômes gestionnaire-assistant(e)-comptable.

Ce schéma fonctionne et peu tentent des variantes : les start-ups, «néo-syndics» ou grands groupes qui multiplient les services supports.

Le risque est d’affaiblir le rôle clé du gestionnaire à l’égard du conseil syndical et des copropriétaires, voire de le déresponsabiliser.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 708 de mai 2025

Modes de travail et compétences renouvelés, défis et risques juridiques.

Comment la gestion des copropriétés intègre-t-elle l’IA ?

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 708 de mai 2025
©AdobeStock_515639528.jpeg

Avec les copropriétés classiques, c’est l’autre objet juridique que sont amenés couramment à gérer les syndics professionnels, avec une frontière parfois un peu floue, comme avec les «copropriétés horizontales». Faire gérer une association syndicale libre (ASL) par un syndic est tentant car c’est la seule catégorie de professionnels pratiquant couramment la gestion de collectivités [attention nécessite la détention de la carte G – NDLR].

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 707 d'avril 2025

La bonne gestion d’une copropriété ne se résume pas à la qualité de son syndic. Un bon conseil syndical est primordial.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 707 d'avril 2025
©AdobeStock_821455423