[N°652] - Individualisation des frais de chauffage

par G.G
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A l’impossible nul n’est tenu. Un arrêté du 6 septembre 2019 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid et à la répartition des frais de chauffage et de refroidissement, dans les immeubles collectifs à usage d’habitation (JO du 10 septembre 2019) vient…tempérer le décret n° 2019-496 du 22 mai 2019.

Ce décret a eu pour objet de simplifier les règles en matière d’individualisation des frais de chauffage en corrigeant une sur-transposition de la directive européenne relative à l’efficacité énergétique. Il repose sur le principe selon lequel les immeubles collectifs pourvus d’une installation centrale de chauffage doivent, certes, comporter des compteurs individuels qui déterminent la quantité de chaleur utilisé par chaque logement ou local à usage privatif, mais seulement lorsque cela est techniquement possible et si cela n’entraîne pas un coût excessif au regard des économies attendues.

La mise en œuvre pratique de ce principe vient d’être détaillée par cet arrêté. Celui-ci précise les cas pour lesquels il y a impossibilité d’installer des compteurs individuels ou, le cas échéant, des répartiteurs de frais de chauffage pour des raisons techniques ou pour des raisons de rentabilité économique et précise le cadre d’utilisation des méthodes alternatives à ces deux technologies.

[N°652] - Utilisation des boxes à des fins de stockage

par G.G.
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Voici un arrêté qui intéresse à ce jour les bailleurs sociaux mais qui pourrait trouver à s’appliquer, à échéance de trois ans, aux syndicats de copropriété. Un arrêté du 23 août 2019 (JO du 22 septembre 2019) porte sur une expérimentation de l’autorisation de stockage dans les boxes situés dans les parcs de stationnement des bâtiments collectifs d’habitation et initialement réservés au seul remisage de véhicules.

L’expérimentation a pour but d’autoriser l’utilisation des emplacements boxés, situés dans certains parcs de stationnement des bâtiments d’habitation, à des fins de stockage, en dérogation à l’article 78 de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation.  Cette expérimentation est conduite pendant une durée de trois ans sur tout le territoire métropolitain à compter de la publication de l’arrêté. Les parcs concernés sont les parcs couverts situés à l’intérieur des bâtiments d’habitation, gérés par les bailleurs sociaux et dont la séparation avec le reste de l’immeuble garantit un isolement suffisant pour limiter les effets d’un incendie survenant dans le parc. Au sein des parcs de stationnement, seuls les boxes respectant certaines caractéristiques (localisation, surface, nature des parois, ventilation, absence d’installations électriques) sont concernés par l’expérimentation. La nature des produits appelés à être stockés dans les boxes fait également l’objet d’un encadrement visant à prévenir notamment les incendies.

L’arrêté met en place un mécanisme de visite des boxes à des fins de suivi de l’expérimentation et d’information d’un comité chargé d’apprécier le déroulement de l’expérimentation. En fonction du retour d’expérience, cette expérimentation pourrait modifier la réglementation et clarifier ce qu’il est possible d’effectuer en termes d’usage d’un parc de stationnement.

[N°652] - Aides à la rénovation énergétique : Un dispositif ad hoc attendu pour les copropriétés

par YS
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La rénovation énergétique des logements figure comme une priorité de l’acte II du quinquennat. Avec environ un quart des émissions de CO2, les bâtiments s’illustrent tristement comme le 2e poste d’émissions de gaz à effet de serre en France, juste après les transports. Il s’agit par conséquent d’un enjeu majeur de l’indispensable transition écologique.

En amont de l’élaboration du projet de loi de finances pour 2020, la politique de rénovation énergétique des bâtiments du gouvernement a été présentée au ministère de la Transition écologique et solidaire, le 24 septembre 2019, sur les nouveaux dispositifs mis en place, dès le 1er janvier 2020.

Le constat est aujourd’hui partagé. Malgré les multiples aides existantes (certificats d’économie d’énergie, aides de l’Agence nationale de l’habitat – ANAH - ou crédit d’impôt pour la transition énergétique - CITE), le rythme actuel des rénovations de logements demeure insuffisant notamment pour les copropriétés. Un des freins à la massification de la rénovation énergétique réside dans l’éparpillement, la complexité et l’instabilité des aides, qui sont attribuées selon des barèmes, des règles d’éligibilité et des modalités différentes. Pour remédier à cette nébuleuse improductive, le gouvernement met en place un plan d’amélioration des aides, pour les rendre plus simples, plus justes et plus efficaces. Rien de moins.

A compter de 2020 une prime unifiée se substituera au CITE et à l’aide de l’ANAH “Habiter mieux agilité”. Avec un montant fixé en euros selon le type de travaux, cette prime (dont le nom reste à trouver) sera d’autant plus élevée que les gestes financés réduisent les émissions de CO2 et que les revenus des ménages sont modestes. Surtout, elle sera versée dès la fin des travaux. Ce nouveau dispositif devrait donc faciliter le passage à l’acte de la rénovation : il n’y aura plus besoin de faire l’avance du montant des travaux, et le reste à charge devrait être moindre. Toujours dans un souci de simplification, il sera possible d’obtenir cette aide directement en ligne à partir d’une plateforme nationale gérée par l’ANAH.

Toutefois, compte tenu de la lourdeur de cette réforme, un dispositif en deux temps est prévu. Dès 2020, cette prime unique sera réservée exclusivement aux ménages modestes et très modestes (selon les barèmes de l’ANAH), puis en 2021 pour tous les ménages éligibles. En 2020, la prime unifiée sera versée transitoirement sous forme de crédit d’impôt pour les ménages aux revenus supérieurs à la moyenne. A noter que les ménages avec des ressources plus importantes ne seront plus éligibles à la prime, mais pourront continuer à bénéficier des aides versées par les entreprises qui vendent de l’énergie (CEE).

S’agissant des aides consacrées aux copropriétés, jugées imparfaites par le gouvernement, notamment l’éco-PTZ collectif, un dispositif ad hoc devrait être élaboré en 2021 dans le sillage de la réforme de la copropriété par ordonnances.

En parallèle, pour que le nouveau dispositif mis en place puisse prendre son envol, une réforme du signe de qualité «Reconnu Grenelle de l’Environnement» (RGE) devrait bientôt voir le jour, avec notamment une vigilance accrue auprès des entreprises fraudeuses. Vous savez, celles qui trompent leurs clients en se prétendant RGE alors qu’elles ne le sont pas.

La mise en place d’un observatoire de la rénovation énergétique pour mieux évaluer l’efficacité de ces aides devrait également aider à la réussite de cette réforme.

[N°651] - Autorisation à agir du syndic

par Me Colette Chazelle, avocat
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L'absence d’autorisation au seul bénéfice des copropriétaires

Le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 a modifié l’article 55 du décret du 17 mars 1967 qui dispose désormais que «le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice».

Rappelons que ce défaut de pouvoir est une irrégularité de fond qui affecte la validité de l’acte et qui pouvait, jusque-là, être invoquée par tout défendeur, en tout état de cause. Il relève des dispositions des articles 117 et 118 du Code de procédure civile. Le décret du 27 juin 2019 limite désormais cette exception de nullité aux seuls copropriétaires, en excluant les tiers au syndicat.

Concrètement, les locateurs d’ouvrage, leurs assureurs, et, plus largement, les personnes ayant engagé leur responsabilité à l’égard du syndicat ou qui en sont débiteurs et qui font l’objet d’une action judiciaire à l’initiative de ce dernier, ne pourront plus se prévaloir de l’absence de l’habilitation à agir du syndic devant le tribunal. Cela évitera bien des débats sur la validité de l’habilitation, lesquels comportent parfois de purs moyens dilatoires, compte-tenu de l’assouplissement constant de la jurisprudence sur ce point.

Il faut voir dans ce nouveau dispositif la transposition directe de la théorie moderne des nullités qui a été transcrite par l’ordonnance du 10 février 2016 et qui «distingue la nullité absolue de la nullité relative : la nullité absolue est celle qui sanctionne la violation d’une règle d’intérêt général tandis que la nullité est relative lorsque l’intérêt protégé est seulement un intérêt particulier».

Le nouvel article 1179 du Code civil dispose ainsi que «la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé».

La personne-tierce au syndicat n’a donc pas à bénéficier de la protection qui n’est due qu’aux seuls copropriétaires qui doivent spécialement mandater leur syn- dic pour agir, cette protection étant intrinsèque au contrat qui lie le syndicat des copropriétaires à son syndic.

Faut-il pour autant considérer que cette habilitation n’est plus requise ? Le texte maintient le principe de l’autorisation à agir, la seule évolution ne concernant que le mécanisme de l’exception de nullité qui devient relative.
Le syndic a tout intérêt à continuer de faire voter une résolution précise pour être autorisé à agir, car une telle décision revient au syndicat et ne relève pas de sa seule initiative : l’action en justice est un choix important qui emporte des coûts de procédure et qui engagerait gravement sa responsabilité s’il n’était pas habilité pour le faire.

Véhicules électriques

Le décret du 27 juin 2019 ajoute aussi aux exceptions à l’autorisation à agir du syndic qui figurent à l’alinéa 3 de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, l’opposition aux travaux réalisés par le locataire ou occupant de bonne foi du logement et permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du Code de la construction et de l’habitation ; cette opposition étant soumise à un délai de forclusion de six mois suivant la réception de la demande, la modification est plutôt heureuse.

[N°651] - Transmission des pièces : Procédure “accélérée au fond”

par YS
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L’ordonnance n° 2019-738 du 17 juillet 2019 (JO 18 juillet 2019) prévoit dans son article 17, qu’en matière de contentieux lié à la transmission des pièces et fonds du syndicat visé par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal statuera à l’avenir en référé, les dommages et intérêts octroyés dans ce cadre devenant alors provisionnels.


En revanche, s’agissant de la demande de mainlevée de l’hypothèque inscrite par le syndicat sur le lot d’un copropriétaire prévue par l’article 19 de la loi de 1965, de la condamnation d’un copropriétaire au paiement des provisions prévue par l’article 19-2, des dispositions relatives aux copropriétés en difficultés envisagées aux articles 29-1 B, 29-1 et 29-3, ou encore de la suspension ou suppression judiciaire d’un service au sein d’une résidence-services, c’est une procédure “accélérée au fond” qui devra être utilisée.  


Ces modifications s’appliquent aux demandes introduites à compter du 1er janvier 2020.

[N°651] - Accessibilité : De principe sauf opposition de l’assemblée générale ?

par YS
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Lors d’une question d’un sénateur (JO Sénat du 11 juillet 2019, p. 3740) portant sur les difficultés rencontrées par certains copropriétaires pour réaliser des travaux d’accessibilité, le ministre de la ville, après avoir rappelé le dispositif existant, a admis que malgré le régime dérogatoire mis en place pour faciliter la réalisation de tels travaux, certaines personnes handicapées ou à mobilité réduite se heurtent encore parfois au refus de l’assemblée générale d’autoriser les travaux d’accessibilité, justifié par des motifs tels que l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble.


Dans ces conditions, dans le cadre de l’habilitation à réformer le droit de la copropriété par voie d’ordonnance prévue par la loi ELAN du 23 novembre 2018, le gouvernement envisage une évolution substantielle des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 visant à faciliter les travaux d’accessibilité.


Sont notamment actuellement étudiées les conditions dans lesquelles tout copropriétaire pourrait bénéficier d’un droit de réaliser des travaux d’accessibilité affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sauf opposition de l’assemblée générale. Ces dispositions devraient permettre de faciliter la réalisation des travaux de mise en accessibilité et donc de favoriser l’accès au logement des personnes en situation de handicap.

[N°651] - Cour de cassation : Le mode de rédaction des arrêts change

par Sophie MICHELIN-MAZÉRAN - Journaliste juridique
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À compter du 1er octobre 2019, la Cour de cassation modernise la rédaction de ses décisions pour les rendre plus claires et intelligibles. Cette réforme participe de la dynamique générale tendant à renforcer l’accessibilité de la justice.
Fini les formules obscures et ramassées des arrêts, sources parfois de divergences d’interprétation au sein même des juridictions ; place à un style direct, sans «attendu» ni phrase unique.
Mais ce n’est pas tout : les décisions les plus importantes vont bénéficier de façon plus systématique d’une motivation enrichie.

Dire le droit et être compris, telles sont désormais l’abscisse et l’ordonnée du juge.

À lire

[N°651] - Profession : Création du titre d’assistant immobilier

par YS
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Un arrêté du 18 juillet 2019 (JO du 27 juillet 2019) vient créer le titre professionnel d’assistant immobilier qui est enregistré dans le répertoire national des certifications professionnelles (RNCP) pour une durée de cinq ans à compter du 7 janvier 2020.

À lire

[N°651] - ANAH

par YS
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Une année 2018 record

Selon le rapport d’activité publié courant juillet 2019 par l’ANAH, 2018 aura été une année d’activité record, avec près de 700,4 millions € d’aides distribuées et 94 081 ménages aidés, soit une augmentation de +16,5 % par rapport à 2017.

Ces sommes se répartissent de la manière suivante :
- 624,3 millions € aux propriétaires pour le financement de leurs travaux ;
- 59,9 millions € pour l’ingénierie (études, suivi-animation d’opérations programmées, etc.) ;
- 13 millions € pour les opérations de résorption de l’habitat insalubre (RHI) ;
- et enfin 3,2 millions € d’euros pour l’humanisation des centres d’hébergement.

Plan Initiative Copropriétés

En matière de copropriétés, le rapport fait état de la mise en place, dans le cadre du plan Initiative Copropriétés, de plusieurs nouvelles aides financières pour les collectivités territoriales ainsi que de l’amélioration des aides existantes pour les syndicats des copropriétaires.

Sont également rappelées les activités de promotion de certifications professionnelles ainsi que les actions en faveur de l’inscription des copropriétés dans des référentiels de bonnes pratiques.

Registre des copropriétés

Le rapport souligne également que 2018 a connu une avancée très significative du registre des copropriétés avec l’immatriculation, fin 2018, de 310 189 copropriétés (contre 138 737 en 2017) et l’existence de 31 459 comptes de télé-déclarants actifs (dont 24 538 comptes de syndics bénévoles).

[N°651] - Loi ELAN : Première ordonnance imminente

par YS
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Récemment, a été déposé à l’Assemblée nationale un rapport d’information (n° 2077) sur la mise en application de la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Concernant les sept ordonnances attendues, les consultations portant sur celle de la  modernisation du régime de la copropriété, menées par le ministère de la justice, sont terminées. Il ressort de ces travaux préparatoires la détermination de plusieurs grands objectifs parmi lesquels celui de rendre effective la mise en concurrence régulière des syndics de copropriété, d’élargir les possibilités de délégation de pouvoirs au conseil syndical et d’améliorer le fonctionnement du fonds de travaux. Un temps envisagé, un nouvel abaissement des règles de majorité pour la prise de certaines décisions en assemblée générale a finalement été écarté de manière consensuelle en raison du risque d’atteinte portée au droit de propriété et à l’équilibre financier des copropriétés.