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Trier les biodéchets n’est pas simple en copropriété et rares sont les immeubles qui se sont lancés dans l’aventure. Lever les freins peut nécessiter l’intervention d’un professionnel.

Trier les déchets organiques comme les épluchures, le pain ou les fleurs fanées pour les composter devrait progressivement devenir la norme partout, y compris en copropriété. Le but est de valoriser ces déchets pour les transformer en biogaz ou en engrais et réduire ainsi la quantité envoyée en incinération ou en enfouissement. Selon les termes fixés par la loi du 10 février 2020 relative à la lutte contre le gaspillage et à l’économie circulaire, tous les ménages doivent trier leurs déchets organiques qu’ils habitent en logement individuel ou en immeuble collectif depuis le 1^er janvier 2024. L’ADEME (Agence de la transition énergétique) estime que cela représente un tiers des ordures ménagères et environ 83 kilogrammes par an et par habitant. Mais attention, si le tri des biodéchets est obligatoire pour tous les ménages, le compostage ne l’est pas : il ne faut pas confondre les deux. C’est à la collectivité d’organiser la collecte des biodéchets et de les composter. Pour autant, les copropriétés peuvent le faire sur la base du volontariat en proposant aux habitants de trier leurs déchets et de composter sur place. «C’est cependant extrêmement rare en copropriété nous en avons mis très peu en place et les copropriétés ont bien d’autres préoccupations», précise Pierre Taboni, président du Cabinet Taboni à Nice.

La loi du 10 juillet 1965 repose sur plusieurs piliers voulus intangibles par le législateur. Au nombre de ceux-ci se trouve la notion de valeur relative de la partie privative du lot qui est utilisée pour la détermination des charges d’entretien des parties communes. À l’instar des autres notions impératives de l’immeuble en copropriété telles la destination de l’immeuble ou la consistance du lot, la valeur relative est visée au détour d’un article, mais n’est pas rigoureusement définie. Elle renvoie juste aux trois critères, eux-mêmes tout aussi abstraits, de la consistance, de la situation et de la superficie de la partie privative du lot.

Faute d’une définition précise, il est toutefois possible de deviner ce que recouvre cette notion.

Le sujet peut paraître convenu par les temps qui courent, tant il est évoqué pour toutes les professions. L’irruption de l’IA dans le métier de syndic était déjà dans ces colonnes du numéro de novembre. Elle aide à la rédaction des mèls, comptes-rendus de visite et de réunions, la création de visuels. Pour l’instant on s’en amuse, mais ce n’est qu’un début !

En décembre, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) a tenu son congrès annuel au Carrousel du Louvre. Plus de 3 500 professionnels se sont déplacés à cette occasion. Plusieurs personnalités politiques et du monde de l’immobilier ont débattu sur la thématique «Loger les français, agir enfin»

Arrive l’époque de cette pratique très ancienne, et qui concerne spécifiquement les gardiens et employés d’immeubles, que sont les étrennes ! Occasion de témoigner de la reconnaissance à ceux qui facilitent notre quotidien, cette coutume puise ses racines dans la Rome antique, et le mot qui la désigne vient d’ailleurs du latin strena qui signifie présage, ou bon augure, et plus particulièrement un cadeau fait pour apporter un bon présage.

«Les habitants nous interpellent sur nos responsabilités de copropriétaire»

L’Office public de l’habitat (OPH) Nantes Métropole Habitat est un acteur public du logement social de la métropole nantaise. Il dispose d’un patrimoine de 25 000 logements. Une partie de son parc relève du statut de la copropriété, du fait notamment de la vente de logements. Entretien avec Steven Clouet, responsable coordination copropriété, Marianne Ralambo, directrice politiques de l’habitat et directrice générale du syndic solidaire à vocation sociale So Syndic et Angéline Sellier, responsable du service accession copropriétés à la direction politiques de l’habitat.

En principe, les voix des copropriétaires, permettant de déterminer si une majorité requise est atteinte pour l’adoption d’une décision en assemblée générale, sont réparties selon les tantièmes de propriété.

C’est ainsi que, de manière ordinaire, la quote-part de tantièmes du lot d’un copropriétaire correspond à son nombre de voix en assemblée générale.

Depuis la loi «Habitat dégradé» du 9 avril 2024, les notifications et mises en demeure sont dématérialisées, l’envoi postal devenant une exception alors qu’il constituait auparavant le mode par défaut pour adresser aux copropriétaires la convocation à l’assemblée générale. Néanmoins, ce changement de paradigme ne s’est pas fait sans heurts. La faute à un texte peu prolixe en détails et à un décret d’application que d’aucuns n’attendaient pas mais qui était pourtant indispensable.

«Il n’est […] pas envisagé à ce jour d’encadrer sa facturation». Voici la conclusion d’une réponse ministérielle récente à propos du pré-état daté (rép. min. n° 1324, JOAN, 23 déc. 2025, p. 10611).

Si le montant maximum de l’état daté est encadré par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 (380 €), il n’en est rien pour le pré-état daté.

Le premier figure dans le contrat de syndic, au titre des frais et honoraires imputables au seul copropriétaire concerné, c’est-à-dire le vendeur (art. 10-1, L. 1965). Il précise la situation financière du lot de copropriété et est adressé par le syndic au notaire chargé de recevoir l’acte de vente (art. 5, D. 1967).

QUESTION : Je viens d’acquérir un appartement situé en rez-de-chaussée qui bénéficie de la jouissance d’un jardin. J’ai décidé de faire procéder à l’aménagement des espaces verts de ce jardin et réaliser une chappe de béton pour créer une terrasse. Alors que les travaux sont en cours, le syndic m’informe de la nécessité d’avoir l’accord préalable de l’assemblée générale pour les réaliser. Cela m’étonne puisqu’il est bien mentionné dans le descriptif de mon lot que je bénéficie d’un droit exclusif de jouissance sur ce jardin et que je suis chargé de son entretien courant. Pouvez-vous m’éclairer sur mes droits et obligations ?

RÉPONSE de Florence Bayard Jammes :

QUESTION : Le syndicat des copropriétaires vient de finaliser la vente d’une partie commune de la résidence. En tant que syndic, je dois répartir le prix de vente entre les copropriétaires. Or, l’un d’eux est débiteur d’une somme importante vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. Je voudrai savoir si je peux déduire de la partie du prix lui revenant les sommes qui correspondent à ses charges impayées.

RÉPONSE de Florence Bayard Jammes :

QUESTION : Un copropriétaire de l’immeuble a vendu son emplacement de stationnement, indépendamment de son appartement. Il me semble que la loi prévoit que dans un tel cas, il doit au préalable en avertir les autres qui ont une priorité d’achat.

Pouvez-vous me confirmer que cette législation est toujours en vigueur et, si ce n’est pas le cas, s’il est possible de prévoir cette obligation dans notre copropriété ?

RÉPONSE de Florence Bayard-Jammes :

Le DPE collectif est désormais obligatoire dans l’ensemble des copropriétés quelle que soit leur taille et un nouveau calcul s’applique.

Mesurer les déperditions énergétiques mais aussi les émissions de gaz à effet de serre de tout un immeuble pour ensuite pouvoir réaliser des travaux d’économie d’énergie : tel est le but du diagnostic de performance énergétique collectif (DPE). Cet outil sert, bien-sûr, à lutter contre le dérèglement climatique mais, plus prosaïquement, à réduire les factures de chauffage des copropriétaires. Rappelons que ces dernières peuvent représenter la moitié des charges de copropriété lorsque l’immeuble est doté d’un chauffage collectif.

Dans le cas d’un chauffage individuel au gaz ou électrique, la facture est tout aussi élevée pour l’occupant de l’appartement si l’immeuble est énergivore. L’idée est de dresser un bilan global de la consommation d’énergie du bâtiment et d’identifier les travaux d’amélioration énergétique à envisager.

Améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Tel était l’objectif annoncé dans l’intitulé de la loi Carrez du 18 décembre 1996, dont la seule disposition figure à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Cette protection résulte, d’abord, d’une solennisation de la vente de lot de copropriété. Le texte prévoit, en effet, l’obligation d’indiquer, dans toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot, la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot, sous peine de nullité. Mais il ne suffit pas de mentionner cette superficie. Encore faut-il qu’elle corresponde à la réalité, ou en tout cas à la réalité au sens de la loi Carrez, puisque l’article 46 prévoit, ensuite, un mécanisme de correction du prix si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte. Cette disposition est impérative, comme l’indique expressément l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

La gestion et l’entretien de la copropriété nécessitent que les charges appelées aux copropriétaires, fondées sur les budgets votés en assemblée générale, soient régulièrement acquittées. Si un ou plusieurs copropriétaires sont défaillants, la copropriété est mise en difficulté, et, au nom de la solidarité financière, le syndic peut même, exceptionnellement, être contraint de doubler les appels de charges afin d’éviter que l’équilibre financier de la copropriété ne soit compromis. À la fin février 2024, l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) signalait 166 385 copropriétés - plus de 28 % des copropriétés françaises ! – qui connaissent des impayés importants. Le syndic dispose de moyens judiciaires et de garanties légales pour recouvrer les sommes dues.