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Depuis 2016, une procédure simplifiée permet le recouvrement, extrajudiciaire, des sommes de moins de 5 000€. Aux mains des commissaires de justice, elle s’avère relativement fructueuse au profit des syndicats de copropriétaires, en cas de réussite, comme d’échec.

La copropriété nait dès que l’immeuble est divisé en lots appartenant à plusieurs personnes et comportant chacun une partie privative et une quote-part de la propriété des parties communes, laquelle est définie à l’état descriptif de division.

La distinction entre parties privatives et parties communes est basée sur des critères d’usage et d’utilité : exclusifs pour les unes, collectifs pour les autres. Avec pour corollaire la propriété qui sera exclusive sur la partie privative et indivise sur les parties communes.

Les parties communes sont définies au règlement de copropriété et le rédacteur dispose d’une grande latitude pour qualifier les différents espaces de l’immeuble. À défaut, si le règlement de copropriété est muet, ou s’il contient des mentions contradictoires, il sera recherché si la partie de l’immeuble en question est à l’usage exclusif d’un propriétaire ou à l’usage ou à l’utilité de tous ou de plusieurs d’entre eux.

Quand on pense syndic, on ne pense pas forcément charges locatives. Même s’il n’a aucun lien juridique avec le locataire, le syndic ne peut ignorer complétement son existence, notamment en ce qui concerne les charges.

Il n’est pas rare que le syndic soit sollicité par le copropriétaire-bailleur ou le gestionnaire au sujet des charges locatives. Il lui est parfois reproché de ne pas indiquer les dépenses à caractère récupérable sur le compte individuel de charges. En effet, bien souvent, ce dernier comporte la ventilation des différents postes de dépenses imputés au locataire, mais malgré une opinion répandue, il n’existe aucune obligation pour le syndic de les indiquer. Il s’agit d’une démarche purement volontaire de sa part. 

Les charges de copropriété ordinaires forment les dépenses récurrentes et incompressibles, nécessaires au fonctionnement du syndicat des copropriétaires. A priori, il n’est pas possible d’en supprimer la totalité sauf à dissoudre le syndicat ! Elles se répartissent en deux catégories.

Les charges générales pour les dépenses de conservation ou d’administration des parties communes dont la valeur doit obligatoirement être calculée sur le fondement de l’article 5 de la loi : «la quote-part des parties communes tant générales que spéciales afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation». 

Recueil d’une quarantaine de chroniques, dont certaines inédites, écrites depuis quatre ans dans la revue Les Informations Rapides de la copropriété par Gilles Fremont, gestionnaire de copropriété depuis près de vingt ans, Président de l’Association Nationale des Gestionnaires de Copropriété (ANGC)

Reprise d’une cinquantaine de points de droit publiés depuis mars 2017 dans la revue des Informations rapides de la copropriété, complétés et actualisés