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Malgré les mesures prises par le législateur, comme l’abaissement des majorités, la fréquentation des assemblées générales de copropriétaires diminue chaque année, ce qui entraîne des situations de blocage.

Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs qui sont visées au premier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 se distinguent des autres charges - celles relatives à l’entretien et l’administration des parties communes - par le caractère original de leur mode de répartition et par la nature des éléments auxquels elles s’appliquent.

L’assemblée générale est pour le gestionnaire le temps fort du métier. On dit que pour être syndic il faut aimer les assemblées !

Après 2019 et 2022, SOS Racisme a dévoilé en janvier les résultats d’une troisième campagne de «testing» réalisée en 2025 afin de déterminer si les agences immobilières acceptent de discriminer les candidats locataires, à la demande des propriétaires-bailleurs.

Il semble important d’évoquer un jugement du conseil de prud’hommes de Paris en départage qui vient d’être prononcé le 9 janvier 2026, tant au regard du fondement juridique de la condamnation qu’a pu prononcer le conseil de prud’hommes à l’encontre de la copropriété et en faveur du gardien, qu’au regard du montant accordé [NDLR : en cas de partage des voix, l’affaire est réexaminée à une date ultérieure, en audience de départage, présidée par un juge du tribunal judiciaire].

Notification électronique :  «La représentativité aux assemblées générales en 2025 a été touchée»

Diplômée d’assistante à la maîtrise d’ouvrage, titulaire d’un certificat de qualification professionnelle de gestionnaire en patrimoine immobilier, Catherine Albanesi est administrateur de biens depuis bientôt 30 ans. Elle est membre de la Commission nationale de concertation (CNC) et co-présidente de la Commission gérance locative de la FNAIM Nationale.

En principe, les voix des copropriétaires, permettant de déterminer si une majorité requise est atteinte pour l’adoption d’une décision en assemblée générale, sont réparties selon les tantièmes de propriété (art. 22, L. 1965).

Il existe toutefois cinq hypothèses faisant exception à cette règle. Leur connaissance est donc essentielle pour éviter des erreurs pouvant notamment avoir pour conséquence la nullité des décisions adoptées.

Tiers par rapport au syndicat, le principal interlocuteur du locataire est son bailleur, lequel doit ensuite se rapprocher du syndic, le cas échéant. Néanmoins, la question se pose lorsque le preneur subit des désordres ayant pour origine une partie commune de l’immeuble.

S’il en ressort un préjudice pour le locataire, le bailleur peut-il voir sa responsabilité engagée ?

Tout dépendra s’il a pris toutes les mesures nécessaires en vue de faire cesser les troubles constatés.

La feuille de présence est obligatoire. Elle est établie avant l’assemblée générale et indique les nom et domicile de chaque copropriétaire présent ou représenté, participant à distance ou ayant voté par correspondance, ainsi que leur nombre de voix. Elle peut être tenue sous forme électronique (art. 14, D. 17 mars 1967) et est annexée au procès-verbal (art. 17, D. 17 mars 1967). Les participants à l’assemblée générale ont la possibilité de la consulter pendant la réunion.

QUESTION : J’ai entrepris de changer les fenêtres en bois de mon appartement qui sont actuellement très dégradées. Alors que j’ai effectué avec l’entrepreneur toutes les démarches administratives nécessaires, le syndic m’indique que je dois soumettre mon projet à l’assemblée générale, mais celle-ci n’aura lieu que dans plusieurs mois. Comment faire pour obtenir l’autorisation des copropriétaires plus rapidement ?

RÉPONSE de Florence Bayard-Jammes :

QUESTION : Absent de mon domicile, je n’ai pu récupérer la convocation de l’assemblée générale que quelques jours avant la tenue de la réunion. Or, il me semble que la loi exige que les copropriétaires soient convoqués au moins 21 jours avant la tenue de la réunion.

Compte tenu de la situation, est-ce que je peux demander au syndic de programmer une nouvelle date pour la réunion afin de respecter le délai minimal d’information des copropriétaires ?

RÉPONSE de Florence Bayard-Jammes :

QUESTION : Le mandat du syndic de l’immeuble est expiré. Qui peut être désigné secrétaire de l’assemblée générale ?

RÉPONSE de Florence Bayard-Jammes :

Les ascenseurs doivent posséder une téléalarme pour secourir les usagers en cas de panne. L’extinction programmée de certains systèmes de liaison téléphonique nécessite une modernisation du dispositif, sinon les ascenseurs risquent d’être mis à l’arrêt.

Les utilisateurs des ascenseurs le savent bien : lorsqu’on est coincé en cabine, il est rassurant de pouvoir appuyer sur un bouton et d’entrer en contact avec un centre d’appels qui vous envoie du secours. Devenu obligatoire en 2003, ce dispositif appelé téléalarme fonctionne grâce aux réseaux 2G et 3G (comme pour les anciens téléphones portables) ou même le réseau téléphonique commuté (RTC) pour les plus vétustes. Mais, petit à petit les opérateurs arrêtent ces réseaux : le RTC a largement disparu. Les systèmes en 2G sont, pour leur part, déjà en cours d’arrêt alors que la 3G se terminera entre 2028 et 2029. Sans une modernisation du système de transmission des appels, il ne sera pas possible d’utiliser l’ascenseur et celui-ci sera mis à l’arrêt.

Le volume des archives en copropriété est en constante augmentation et les syndics manquent souvent de place dans leurs locaux. Compte tenu de l’importance des documents pour le syndicat des copropriétaires, leur conservation est une question primordiale.

Le syndic, professionnel ou bénévole, est tenu d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires (art. 18, I, 6e al. L. 1965). Cette tâche est comprise dans sa mission ordinaire. L’absence d’archivage peut entraîner un préjudice pour le syndicat des copropriétaires de nature à engager la responsabilité contractuelle du syndic. Son organisation doit permettre un accès rapide et facile aux documents recherchés. Ces derniers doivent être actualisés et mis à jour lorsque cela est nécessaire. Le syndic, doit prévoir un classement des archives permettant de distinguer celles pouvant apparaître utiles dans le cadre de la gestion courante de l’immeuble (archives vivantes), de celles qui ne présentent plus, pour cette gestion, d’intérêt immédiat (archives dormantes), les premières devant être rapidement et facilement accessibles.

Le volume des archives est en constante augmentation et les dossiers peuvent s’accumuler au cours des années. Les syndics manquent souvent de stockage dans leurs locaux et une possible solution est l’externalisation, avec l’accord de l’assemblée générale.

La possibilité de voter par correspondance en copropriété a été introduite par la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’ordonnance du 30 octobre 2019 et le décret d’application du 2 juillet 2020. C’est donc une réglementation récente qui n’a pas encore fait l’objet d’une interprétation extensive par la jurisprudence. Une préconisation du GRECCO publiée le 16 décembre 2020 donne un certain nombre d’indications sur les bonnes pratiques à respecter en la matière. Depuis 2020, une trentaine d’arrêts de cours d’appel ont précisé l’application de la réglementation relative au vote par correspondance.

On les présentera classés par thèmes.

Les fonctions de syndic peuvent être gratuites ou rémunérées. S’agissant des syndics professionnels, leur rémunération est déterminée par le mandat qui les lie au syndicat des copropriétaires. C’est ce mandat, et lui seul, qui constitue le fondement des honoraires et frais auxquels le syndic peut prétendre. Son annulation soulève la question du sort des honoraires perçus par le syndic pour la période couverte par le mandat. Les cas ne sont pas rares, en ce que de nombreux contentieux s’élèvent à l’encontre des décisions adoptées par l’assemblée générale ayant désigné le syndic, perturbant alors le fonctionnement de la copropriété. Lorsqu’une telle action prospère, les honoraires perçus par le syndic se trouvent alors privés de tout fondement.

Aux termes de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de pourvoir à la conservation de l’immeuble. Pour y parvenir, il importe non seulement qu’il initie les procédures en recouvrement de charges de copropriété impayées mais encore qu’il mette en œuvre toutes les mesures afin d’exécuter les décisions de condamnations obtenues.

Ce qui précède procédant de ses pouvoirs propres, en principe, le syndic peut agir sans qu’il soit nécessaire que l’assemblée générale des copropriétaires l’habilite en ce sens. Exception faite pour la mise en œuvre de la procédure de saisie-immobilière, ultime recours dont dispose le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance à l’encontre d’un copropriétaire.

La question du vote de la procédure de saisie immobilière en assemblée générale porte sur des enjeux majeurs en matière de protection des droits des copropriétaires débiteurs et du respect de l’intérêt collectif du syndicat. Raison pour laquelle, pour initier cette procédure d’exécution forcée, il importera que l’assemblée générale ait voté régulièrement les résolutions permettant au syndic de la mettre en œuvre.

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