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Enlever le bitume pour planter des arbres dans une cour, faire grimper des plantes sur la façade ou encore végétaliser sa toiture est à la mode mais reste plus compliqué qu’il n’y paraît.

En théorie, tout le monde est pour la végétalisation mais, en réalité, la présence de végétaux peut être source de conflits. Cette copropriété du 5^e arrondissement de Paris l’a appris à ses dépens : «Nous avions une belle glycine qui partait de mon rez-de-jardin et nous avons décidé de la laisser pousser sur la façade de l’immeuble. Mais certains copropriétaires râlaient quand la glycine est arrivée sous leurs fenêtres. Ensuite, elle a poussé sur l’immeuble d’à côté et ce dernier nous a obligés à tout couper», explique Laurent, président du conseil syndical.

Petite histoire dans la grande Histoire.

La France préindustrielle est essentiellement rurale. Les villes sont petites, contraintes par des fortifications qui gardent encore une vocation défensive et en limitent le développement.

En 1801, Paris comptait 547 000 habitants. Derrière ce «monstre Parisien», Lyon, Marseille Bordeaux ou Lille ont une population qui varie entre 100 000 et 300 000 habitants.

D’après une association de copropriétaires bien connue, le conseil syndical est vu comme l’instance qui va encadrer le syndic et s’assurer qu’il agit toujours dans l’intérêt de la copropriété.

Le syndic quant à lui, se considérant légitimement comme le représentant légal du syndicat, le voit comme une aide potentielle dans sa gestion. Les syndics aimeraient qu’il soit leurs yeux et leurs oreilles dans la copropriété, et un appui dans les décisions qu’ils doivent faire passer. Ils vivent assez mal de le voir s’ériger en force d’opposition et mettre en cause la confiance qu’ils tentent de maintenir auprès des copropriétaires.

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a créé une expérimentation d’encadrement du niveau des loyers dans les zones dites tendues. Elle s’applique actuellement dans 72 communes (dont Paris, Lille, Lyon ou Montpellier). Alors qu’elle doit s’achever en novembre 2026, les députés Inaki Echaniz (Socialistes) et Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République) ont remis le 24 septembre un rapport d’évaluation de cette expérimentation.

L’entretien professionnel a été mis en place par l’Accord national interprofessionnel du 14 décembre 2013 relatif à la formation professionnelle. Il a été légalisé par l’article 5 de la loi n° 2014-288 du 5 mars 2014 relative à la formation professionnelle, à l’emploi et à la démocratie sociale. Il est codifié à l’article L. 6315-1 du Code du travail.

Cet entretien obligatoire est consacré aux perspectives d’évolution professionnelle du salarié, notamment en termes de qualifications et d’emploi. Il doit donc avoir pour but unique de faire le point sur le parcours professionnel du salarié, d’envisager les évolutions possibles, les adaptations nécessaires et les moyens de formations associés. Il ne doit aucunement être confondu avec un entretien d’évaluation supposant d’éventuelles critiques sur le travail.

«Gérer une copropriété en difficulté est en moyenne deux fois plus cher»

Expert-comptable et juriste de formation, Olivier Safar est une figure incontournable du monde de la copropriété. Il est président du cabinet d’administration de biens qui porte son nom, vice-président de l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS) et président de l’association QualiSR, «Syndic Prévention Redressement» qui porte le projet d’une certification de syndics de redressement de copropriétés en fragilité ou en difficulté. C’est au titre de président de QualiSR qu’il répond à nos questions.

Parfois, certains copropriétaires, de bonne foi, invités à agir de la sorte par certains syndics soucieux de pacifier les rapports sociaux, soumettent un projet de changement d’usage, ou de travaux sur parties privatives, au vote de l’assemblée générale. Leur but est de se «prémunir» d’une action, qui serait intentée par le syndicat.

Les passerelles de majorité ont pour objectif de permettre un second vote, mais à des conditions plus souples, sur une résolution qui n’a pas été adoptée en première lecture.

Le but du législateur est ainsi de limiter les effets de l’absentéisme aux assemblées générales et d’éviter toute paralysie du processus décisionnel.

Cependant, le recours à la passerelle peut connaître quelques difficultés lorsqu’une mise en concurrence est effectuée.

Sous réserve des stipulations du règlement du copropriété, «le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables» (art. 22, décret 17 mars 1967). Ainsi, l’assemblée générale est libre de choisir la durée de leur fonction à condition qu’elle ne dépasse pas cette période maximale. Même s’il est préférable de s’aligner sur la durée du mandat de syndic, il n’y a pas de corrélation entre les deux. Ainsi, ce dernier peut être élu pour une année et les conseillers syndicaux pour trois ans.

QUESTION : Nous sommes une petite copropriété de cinq copropriétaires. Doit-on obligatoirement se doter d’un conseil syndical ?

RÉPONSE de Florence Bayard-Jammes :

QUESTION : Le règlement de copropriété de notre résidence prévoit que le conseil syndical doit être composé de cinq membres. L’assemblée générale peut-elle décider d’en élire un plus grand nombre ?

RÉPONSE de Florence Bayard-Jammes :

QUESTION : Est-ce au président du conseil syndical de présider l’assemblée générale ?

RÉPONSE de Florence Bayard-Jammes :

QUESTION : Notre syndic a souhaité démissionner et son successeur a été désigné en assemblée générale. Le syndic démissionnaire a facturé au syndicat des copropriétaires des honoraires de «clôture de dossiers pour fin de mission». Était-il en droit de facturer ce type de prestation supplémentaire ?

RÉPONSE de Florence Bayard-Jammes 

Premier volet d’un reportage sur la rénovation prévue sur une durée de 14 mois, d’une copropriété située à Poissy, avec tous les acteurs : le maître d’œuvre, l’architecte, le gestionnaire, le conseil syndical, sans oublier évidemment les copropriétaires et les entreprises.

La gestion au quotidien des comptes des copropriétés mais aussi le financement des futurs travaux de rénovation font des banques un interlocuteur crucial.

Les banques, et notamment la Fédération bancaire française, ont beaucoup entendu parler des copropriétés ces derniers mois. Et pour cause ! Les pouvoirs publics demandent aux banques de s’organiser pour financer les très lourds travaux à venir dans les immeubles. La réponse est, pour l’instant, plutôt timorée. 

Dans tout syndicat de copropriété, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Les articles 21 à 21-5 de la loi du 10 juillet 1965 et 22 à 27 du décret du 17 mars 1967 organisent l’intervention et les missions du conseil syndical. Les clauses du règlement de copropriété qui seraient contraires aux dispositions impératives de ces articles sont réputées non écrites. L’action du conseil syndical, organe pivot, doit s’inscrire dans la transparence et avoir comme objectif la poursuite de l’intérêt collectif du syndicat des copropriétaires.

«Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion». La mission d’assistance, parfois mal comprise, et celle de contrôle de la gestion du syndic, perçue par certains comme une sorte de «contre-pouvoir», ne sauraient se confondre avec un quelconque pouvoir décisionnel, puisque celui-ci n’appartient qu’à la seule assemblée générale des copropriétaires : «Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires».

«Ayons le cœur haut, et l’esprit modeste». Cela parait être du bon sens. Pourtant, on entend souvent un des membres du syndicat des copropriétaires proclamer «Je suis le président de la copropriété». En réalité, il s’agit du président du conseil syndical qui s’octroie, parfois, il faut l’avouer, de plus amples pouvoirs que ceux dont il dispose réellement. Pour être un bon président du conseil syndical, il faut connaître ses prérogatives mais aussi, et surtout, ses devoirs vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

En matière de répartition des charges de copropriété, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixe la règle : «Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot».

Participer au fonctionnement de la copropriété par le règlement des charges n’est donc pas «une option» mais «une obligation» ! Introduit par la loi SRU du 13 décembre 2000, l’article 10-1 vise à instituer un régime dérogatoire au principe de cette répartition collective et notamment les charges dites «générales», pour une affectation individualisée.