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La bonne gestion d’une copropriété ne se résume pas à la qualité de son syndic. Un bon conseil syndical est primordial.

«49 % des copropriétaires sont globalement satisfaits de leur syndic», indiquait, en novembre 2021, un rapport CLCV/Notre temps. Réciproquement, quel est le jugement des syndics porté sur les conseils syndicaux ? Pas d’étude sur le sujet ! Des interviews régulières avec des gestionnaires, des fondateurs de petits cabinets ou de directeurs de groupes plus importants tracent des pistes. Celles-ci sillonnent entre la nécessaire mobilisation des copropriétaires, «il faut leur donner envie avec des sujets qui leur parlent», l’enjeu de démocratie au sein des copropriétés, «il faut faire tourner la présidence du conseil syndical», le nombre de personnes au conseil syndical, «trop de conseils syndicaux reposent uniquement sur la bonne volonté d’une ou deux personnes», leurs compétences ou l’intérêt de «travailler dans la confiance».

Acteur de premier plan de la copropriété, le conseil syndical se doit d’être performant. Si cette qualité tient à des principes tels que l’engagement et la disponibilité de ses membres, elle est aussi largement dépendante de quelques autres points clés.

La loi ALUR a la particularité d’être considérée comme récente, alors qu’elle a fêté ses dix ans l’an passé. Il n’est pas rare d’entendre un professionnel en évoquer les «nouvelles mesures» et notamment concernant les obligations liées à la carte professionnelle dont la durée est passée de dix à trois ans depuis le 1^er juillet 2015 (décret n° 2015-702 du 19 juin 2015). Elle est renouvelée pour la même durée.

La demande est déposée auprès de la Chambre de commerce et d’industrie (CCI) et non plus auprès de la préfecture, comme c’était le cas auparavant.

Avec les copropriétés classiques, c’est l’autre objet juridique que sont amenés couramment à gérer les syndics professionnels, avec une frontière parfois un peu floue, comme avec les «copropriétés horizontales». Faire gérer une association syndicale libre (ASL) par un syndic est tentant car c’est la seule catégorie de professionnels pratiquant couramment la gestion de collectivités [attention nécessite la détention de la carte G – NDLR].

Problème : si peu de choses distinguent à première vue une ASL d’une copropriété, la réalité est qu’il s’agit d’entités juridiques radicalement différentes, ce que la plupart des syndics ignore.

Enseigner, encadrer une équipe pédagogique de 40 professeurs, réformer et moderniser les parcours de formation, accompagner des antennes régionales, veiller sur les élèves... Gilles Godfrin, directeur des études de l’Institut de droit et d’économie appliqués à l’immobilier (ICH), se doit d’être partout.

Et depuis son entrée en 1992 dans cette auguste maison, l’envie de transmettre reste intacte. Portrait d’un passeur discret, à la sensibilité et à la curiosité infinies.

Voilà plus de trente ans que Gilles Godfrin œuvre à l’Institut de droit et d’économie appliqués à l’immobilier, plus connu sous le sigle «ICH». Une école fondée en 1960 au sein du Conservatoire national des arts et métiers (CNAM).

Généralités.-

L’union de syndicats de copropriétaires est un groupement de personnes, doté de la personnalité civile et ayant vocation à gérer des éléments et des services d’intérêt commun. A ce titre, elle peut posséder un patrimoine propre. De ce fait, et comme toute personne morale, l’union sera amenée à prendre des décisions en assemblée générale. Or, contrairement à la contestation des décisions de l’assemblée générale d’un syndicat de copropriétaires, celle de l’union de syndicats n’est pas régie par les règles relatives au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Notamment, les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’appliquent pas.

«Classe G : un propriétaire sur quatre veut vendre»

Olivier Princivalle pratique l’immobilier depuis presque 30 ans. Il a créé son propre cabinet spécialisé en copropriété puis en administration de biens et transaction. Titulaire d’un BTS «Professions Immobilières» et ayant suivi le cursus de formation de l’Institut de droit et d’économie appliqués à l’immobilier (ICH), il est président de la FNAIM Grand-Paris depuis janvier 2023.

Focus sur l’impact des dernières mesures législatives sur les pratiques professionnelles.

Les textes n’envisagent pas la modernisation globale de l’immeuble en copropriété mais uniquement les conditions selon lesquelles certains travaux pourront être effectués.

Les modalités de décision et de financement suivent un parcours propre en fonction de leur origine ; décision collective ou demande individuelle d’un copropriétaire ou plusieurs d’entre eux.

Les travaux collectifs sont soit obligatoires soit facultatifs.

Nombre de conseils syndicaux fonctionnent sans président.

Une formalité que certains n’estiment pas nécessaire mais qui est généralement justifiée par la crainte pour «l’heureux élu» d’avoir à supporter une trop grande responsabilité.

Une appréhension compréhensible mais infondée car le président a surtout pour rôle de faire le lien avec le syndic et d’organiser les débats et réflexions au sein du conseil syndical.

Par ailleurs, il dispose de certaines prérogatives qui rendent sa désignation nécessaire.

Aux termes de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965 «Tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits et obligations».

Par la locution «à ses frais», il faut très certainement comprendre le coût total de la convocation (reprographie, notifications postales, …), honoraires du syndic compris. Pour l’application de cette disposition, l’article 8-1 du décret du 17 mars 1967 précise que la demande de convocation est notifiée au syndic et précise la ou les questions dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée.

QUESTION : Je viens de recevoir la convocation à la prochaine assemblée générale qui aura lieu uniquement en visioconférence. Je m’étonne qu’aucun lieu de réunion ne soit mentionné dans la convocation.

Le syndic est-t-il en droit d’imposer aux copropriétaires une assemblée générale uniquement en distanciel ?

RÉPONSE :