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Je suis syndic de copropriété. Savoir gérer, c’est savoir s’entourer.

A ma droite, je vous présente mes copropriétaires.

A ma gauche, mes entreprises.

Je suis syndic de copropriété, avec vue d’ensemble en bas sur le tarmac, en haut dans la cabine de pilotage.

Je suis partout : dépositaire des doléances et donneur d’ordre.

Pivot central et chef d’orchestre, tout passe par moi.

Mais seul, je ne suis rien. Je ne suis que le maillon d’une chaîne, une chaîne humaine pétrie de talents et de savoir-faire.

Bienvenue dans ma galaxie syndic.

La perception d’une indemnité d’assurance par le syndicat des copropriétaires doit faire l’objet d’un traitement comptable aussi minutieux que l’affectation de la dépense potentielle afférente au sinistre !

En effet, si la copropriété perçoit une indemnité, cela suppose qu’un dossier de sinistre ait été préalablement ouvert et que le remboursement concerne des dégâts occasionnés sur les parties communes.

Depuis le 1^er juin 2018, la convention IRSI (convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeuble) remplace l’ancienne CIDRE. Elle a clarifié bon nombre de situations, notamment celle qui concerne la prise en charge des frais de recherche de fuite à la suite d’un dégât des eaux : «les assureurs prennent en charge les recherches de fuite organisées à leur initiative ou à celles de leurs assurés».

Les charges d’ascenseur sont des charges d’éléments d’équipement communs qui doivent être calculées en fonction de l’utilité apportée aux lots par l’installation sans égard à l’utilisation qui peut en être faite.

Ainsi, un lot non desservi ou les lots du rez-de-chaussée n’ont pas à participer aux charges d’ascenseur dans la mesure où cet équipement ne présente aucune utilité, sauf s’il existe en sous-sol des locaux communs desservis par l’ascenseur utilisables par les occupants de ces lots, tels un local poubelles ou un local vélo.

Champ d’application.- Lorsque le syndicat des copropriétaires commence à connaître des difficultés financières, un mandataire ad hoc doit être désigné.

L’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, à cette fin, une procédure spécifique. «Lorsqu’à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2» ou, lorsque «pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés» atteint 15 %.

Pour le calcul de ce seuil, l’article 61-2 du décret du 17 mars 1967 précise utilement que «les sommes devenues exigibles le mois précédant la date de clôture de l’exercice ne sont pas considérées comme impayées».

Peu nombreux sont les avocats à jongler exclusivement avec le droit de la copropriété du matin jusqu’au soir. Olivier Douek fait partie de cet aréopage.

Bien que la matière se soit complexifiée à l’excès ces dernières années, il prend toujours autant de plaisir à tenter de concilier, selon une alchimie mouvante, le droit de propriété individuel avec l’intérêt collectif des copropriétaires. 

Après les agences Laforêt en 2017 (700 agences), les franchises Guy Hoquet en 2019 (500 agences) et Century 21 en 2021 (900 agences), la Holding familiale Arche de Philippe Briand, maison-mère de Citya-Belvia Immobilier, rachète la majorité des parts du réseau de 450 agences Nestenn, fondé par Olivier Alonso.

Nestenn résulte de la fusion en 2018 du réseau Solvimo, fondé par le même Olivier Alonso, et d’Avis Immobilier, racheté en 2015. Un début de développement international avait été entrepris avec l’ouverture d’agences à Miami, en Nouvelle-Calédonie, à l’Île Maurice et au Portugal. Nestenn est membre de la Fédération française de la franchise et de l’association AMEPI de mise en commun de mandats exclusifs.

Particulièrement dynamique, le réseau Nestenn a connu une croissance récente de l’ordre de 15 à 20 % par an.

Le décret n° 2022-363 du 25 avril 2022 (JO 26 avril) fixe les compétences et les garanties exigées pour les personnes établissant le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) prévu à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour des comptes a rendu public le rapport Copropriétés dégradées : mieux répondre à l’urgence, validé le 12 janvier dernier (www.ccomptes.fr).

Le cœur du document est constitué par l’étude du Plan initiative copropriétés (PIC), lancé en 2018 et doté de 2,5 milliards sur dix ans.

Or, nous sommes en 2022. Plus du tiers du délai est déjà passé. Pourtant, seuls 14 % des crédits ont été engagés, et les résultats sont difficiles à identifier.

Chaque mois, la rédaction vous propose cette chronique sous la forme d’un jeu. Le but consiste à identifier la ou les erreurs susceptibles d’être contenues dans les propositions ci-après 

05.- Incident de séance
Au cours d’une assemblée générale, le syndic a refusé que le mandataire d’un copropriétaire puisse s’exprimer différemment des consignes de vote portées sur le mandat. Seules ont été prises en compte les positions initialement arrêtées par le copropriétaire mandant.

Qu’est-ce qui cloche ?

06.- Extrait d’un règlement de copropriété
Mutation de lot : «Le nouveau propriétaire sera tenu, vis-à-vis du syndicat, au paiement des sommes mises en recouvrement postérieurement à la mutation.

Cependant, il sera solidairement débiteur avec le cédant, sans bénéfice de discussion, de toutes sommes afférentes au lot cédé et restant dues au syndicat au jour de la mutation».

Qu’est-ce qui cloche ?

> Réponse dans le prochain numéro 679 de juin 2022

250 questions-réponses pour les professionnels et les particuliers,

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Un véritable guide du syndic

Un guide complet sur les charges de copropriété

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