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Le nombre de logements rénovés, financés par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), qui fête ses cinquante ans, a augmenté de 58,8 % en 2020 par rapport à 2019 en s’établissant à 247 323 logements.

A l’occasion d’un récent déplacement à Saint Germain-en-Laye (78) pour visiter le chantier d’une copropriété en cours de rénovation, Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du logement, Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM, Danielle Dubrac, présidente de l’UNIS et Jean-Michel Camizon, président de Plurience ont signé un protocole d’engagement permettant d’accompagner 50 000 copropriétés dans leur rénovation énergétique d’ici trois ans.

La nouvelle priorité donnée à la rénovation énergétique des copropriétés oblige les professionnels, qui sont déterminés, à assumer un rôle sociétal dans la conduite d’une rénovation énergétique ambitieuse. C’est le sens de ce protocole.

Le volume de ventes de logements anciens est resté élevé en Ile-de-France, avec 42 160 ventes enregistrées de novembre 2020 à janvier 2021.

Les résultats sont même légèrement supérieurs à ceux de la même période l’an dernier (+1 %).

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l’article 14-2 de la loi a institué un fonds de travaux «alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel». Il concerne «les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation…»  et se constitue «… à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux…».

Bienséance ne rime pas toujours avec élégance.

Distingué, il arrive, convocation sous le bras, enveloppe fermée. Veste kaki, foulard en soie nouée au col de chemise, la bourgeoisie discrète. Le genre qui vous envoie chaque année sa demande d’inscription le matin de la mise sous pli. Cheveux plaqués en arrière, Monsieur Crap s’approche de la feuille de présence, de son veston il sort un stylo platine, et néglige nonchalamment mon Bic fournisseur posé sur le table : «Ma mère est morte il y a trois ans, mais je la représente».

Il y a changement d’usage dès lors que l’occupation du lot est modifiée par rapport à son affectation initiale.

Le changement d’usage sera toujours possible pour peu qu’il soit conforme à la destination de l’immeuble et qu’il ne soit pas en contravention avec les dispositions du règlement de copropriété relatives à l’implantation de certaines activités. Il pourra aussi rendre nécessaire le dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme.

L’ article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose, depuis la loi du 18 décembre 1996 dite Carrez, la mention de la superficie de la partie privative du lot à la promesse unilatérale de vente ou d’achat ou à tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot (à l’exception des caves, garages, emplacements de stationnement et lots ou fractions de lots de moins de 8 m2). Les articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 précisent les modalités de calcul de cette superficie.

Ces dispositions, d’ordre public, emportent des conséquences assez graves pour ceux qui les enfreignent. En l’absence de mention, l’acte peut être purement annulé. En cas de mention erronée, et c’est le point qui nous intéresse, l’acquéreur pourra agir contre le vendeur en diminution du prix (art. 45, al. 7, L. 1965).

«Entre respect du droit de la propriété et intérêt général»

La rénovation énergétique occupe tous les esprits, y compris ceux du législateur français au moment de l’examen à l’Assemblée nationale du projet de loi “Climat et résilience”. Dès lors, le financement de ces travaux est devenu une question majeure pour les syndicats de copropriétaires.

Comment favoriser l’épargne collective nécessaire au financement de ces travaux ? À quoi sert le fonds de travaux ? Quelles sont les aides financières ? Quelle est la proportion des aides, de l’emprunt, de l’épargne dans les chantiers actuels ? Combien coûte une rénovation ? Peut-on valoriser un fonds travaux lors de la cession d’un lot ?

Pour toutes ces questions, nous avons interrogé le député Mickaël Nogal, la présidente de l’UNIS, un notaire, un assistant maître d’ouvrage et un avocat québécois, spécialiste du droit de la copropriété et homme influent d’une législation précurseur.

Ce “Regards croisés” est suivi d’un dossier de synthèse des moyens financiers disponibles pour les copropriétaires considérant qu’il est préférable d’anticiper que de subir.

«Une analyse des besoins du bâti»

L’épargne collective associée à l’immeuble s’appelle fonds de prévoyance au Québec. Ce fonds a été mis en place outre-Atlantique bien avant le vote de la loi ALUR qui impose le fonds de travaux en France.

Actuellement, le législateur québécois réfléchit à nouveau à l’adaptation de ce fonds de prévoyance aux impératifs grandissant de la rénovation énergétique. Considérant que ces orientations impulsées dans un pays d’Amérique du Nord, attaché au pragmatisme, pourrait inspirer les parlementaires français, nous avons interrogé Yves Joli-Cœur, avocat émérite du barreau du Québec, qui a l’avantage de bien connaître les enjeux français.

Réalisé par l'ANGC, Sergic et Cefim

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