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Modes de travail et compétences renouvelés, défis et risques juridiques.

Comment la gestion des copropriétés intègre-t-elle l’IA ?

Fascination et débat. Deux mots associés à l’intelligence artificielle (IA), ses potentiels extraordinaires et les défis qu’elle soulève. La fascination pour une technologie futuriste, ses avancées scientifiques incroyables et l’évolution exponentielle de ses capacités. Le débat au regard de ses possibles conséquences sociétales et ses implications pour l’emploi ou la vie privée. Elle interroge aussi l’éthique pour les biais algorithmiques pouvant orienter ses réponses ou la responsabilité des décisions prises par une machine. Les systèmes d’IA pourraient enfin être mal utilisés ou devenir incontrôlables, comme Hal 9000, ce supercalculateur doté d’intelligence artificielle repris de la saga des Odyssées de l’espace du romancier de science-fiction britannique Arthur C. Clarke par Stanley Kubrick dans le film 2001, l’Odyssée de l’espace (1968). Les copropriétés ne sont pas des îlots à l’écart des nouveaux paradigmes.

Alors qu’en est-il ?

Depuis la loi Habitat dégradé, les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique, mais les copropriétaires peuvent conserver la voie postale (art. 42-1, loi du 10 juillet 1965).
En dehors de ces deux options, il est possible d’avoir recours à la remise en main propre contre récépissé ou émargement dans deux cas précis : la notification de la convocation de l’assemblée générale et l’information des copropriétaires concernant les instances en cours (art. 64, al. 2, décret du 17 mars 1967).

Le syndic peut utiliser les trois types de convocation pour une même assemblée générale.

L a profession de syndic est récente : issue de celle des administrateurs de biens, elle s’est développée à partir des années 50 et 60.

Un modèle d’organisation s’est imposé comme une évidence, qu’on retrouve par osmose culturelle jusque chez les nouveaux entrants : des binômes gestionnaire-assistant(e) et un pool de comptables, ou des trinômes gestionnaire-assistant(e)-comptable.

Ce schéma fonctionne et peu tentent des variantes : les start-ups, «néo-syndics» ou grands groupes qui multiplient les services supports.

Le risque est d’affaiblir le rôle clé du gestionnaire à l’égard du conseil syndical et des copropriétaires, voire de le déresponsabiliser.

À cheval entre deux cultures, la fabrique des territoires et la gestion des copropriétés, Sébastien Catté-Wagner, trace son sillon en faveur de l’amélioration de l’habitat, avec un engagement à toute épreuve.

Depuis le 1^er mars 2025, il est chef de projet Écosystème et convergence des aides à l’ANAH. Un nouveau challenge, loin d’effrayer celui qui vit, pense, et respire «qualité du logement».

Généralités. - L’article 54 du décret du 17 mars 1967 prévoit une procédure assez méconnue, visant à la désignation d’un «mandataire ad hoc».

Ce dernier ne doit pas être confondu avec celui pouvant être désigné pour établir un rapport sur la situation d’un syndicat en difficultés financières, visé à l’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965, ni avec celui qui peut être désigné afin de procéder aux opérations de liquidation du syndicat dissout visé par l’article 46-1 du même texte.

«Créer un véritable statut des locataires au sein des copropriétés»

Jean-Yves Mano est président de l’association CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie) depuis 2016. Au cours de ces dernières années, il a été sénateur, conseiller de Paris et maire adjoint de Paris en charge du logement. Il a également été président de Paris habitat.
La CLCV fédère un réseau de près de 360 associations. Elle traite de nombreuses questions relatives à la copropriété, tant au niveau local qu’au niveau national.

Les travaux collectifs ne sont pas les seuls qui soient à même de faire évoluer l’immeuble. Un copropriétaire, peut, de sa propre initiative, engager des travaux qui seront susceptibles de modifier l’immeuble et éventuellement de le moderniser.

Les travaux facultatifs effectués par un copropriétaire sur son lot portent sur :

- des travaux privatifs sur les parties communes ;

- des travaux sur parties les privatives ;

- la construction sur un lot transitoire.

Il est d’usage de comparer le fonctionnement d’une copropriété à une petite démocratie, l’assemblée générale y assurant le rôle du pouvoir législatif. Mais jusqu’où peut-on pousser l’analogie ?

Une loi soumise au Parlement fait l’objet d’âpres discussions et amendements de sorte que le texte final s’avère considérablement modifié par rapport à sa version initiale. Or, en copropriété, l’assemblée générale, bien que souveraine, ne dispose pas d’un tel pouvoir d’amendement, ses marges de manœuvres étant contraintes par le contenu de l’ordre du jour.

Pour parvenir à établir les annexes 2 et 3 du décret comptable (décret n° 2005-240 du 14 mars 20025) avec exactitude, il convient de classer les charges par nature et de rechercher les copropriétaires devant y contribuer. Autrement dit : «qui paye quoi ?».

Pour le comptable ou gestionnaire de copropriété, il s’agit d’un exercice permanent «d’acrobatie». Le but consiste à garantir un traitement légal des charges en évitant des erreurs d’imputation.

QUESTION : Mon locataire vient de m’informer qu’il souhaitait réaliser des travaux qui vont affecter les parties communes de l’immeuble.

Puis-je peux profiter de l’assemblée générale qui doit se tenir dans quelques jours pour présenter ces travaux aux copropriétaires et solliciter de leur part l’autorisation de les réaliser ?

RÉPONSE :

QUESTION : Lors de l’assemblée générale, le faible nombre de participants n’a pas permis de désigner le syndic et les membres du conseil syndical.

Le syndic doit donc en reconvoquer une AG pour soumettre à nouveau sa candidature mais son mandat arrive prochainement à expiration. Compte tenu de l’urgence, peut-on réduire le délai de convocation de cette seconde réunion ?

RÉPONSE :

QUESTION : La copropriété souhaite mettre en concurrence des prestataires pour l’entretien de l’ascenseur.

Le syndic a récupéré deux devis d’ascensoristes qui seront présentés à l’assemblée générale pour être comparés au contrat du prestataire actuel.

Faut-il joindre à la convocation tous les contrats proposés ? Y compris celui de l’entreprise qui détient actuellement le marché ou simplement ceux de ses concurrents ?

RÉPONSE :

Équipement indispensable dans une copropriété, l’entretien est la clé d’un bon fonctionnement de l’appareil. De nouvelles techniques de maintenance et des rénovations économes en énergie se développent actuellement.

Les ascenseurs font parfois les gros titres des journaux, notamment quand les pannes durent plusieurs jours, piégeant des personnes à mobilité réduite, âgées ou parents de jeunes enfants dans leur logement. Saisis par leurs concitoyens, les députés et sénateurs discutent d’ailleurs d’une proposition de loi pour renforcer les obligations des ascensoristes en matière de maintenance. Adopté en première lecture à l’Assemblée nationale, le texte prévoit notamment que les ascensoristes devront réparer l’ascenseur dans les deux jours et, pour cela, stocker les pièces détachées nécessaires.

«Il n’est pas possible de voir des personnes bloquées dans leur logement pendant plusieurs semaines sans pouvoir faire leurs courses ou avoir un accès aux soins parce que l’ascenseur est en panne», affirme Philippe Brun, député et auteur du rapport parlementaire sur «la proposition de loi visant à lutter contre les pannes d’ascenseur non prises en charge». Le député dénonce plus d’un million de pannes par an sur les 387 000 appareils installés dans les immeubles d’habitation dont 80 % dans les copropriétés et 20 % en logement social. Philippe Brun regrette que la réglementation se polarise uniquement sur la sécurité des usagers mais ne garantisse pas le fonctionnement de l’ascenseur. La proposition de loi prévoit des pénalités financières qui pourraient aller jusqu’à 700 euros par jour de retard si l’appareil n’est pas réparé dans les deux jours ouvrés et l’ascensoriste devra prévoir un accompagnement de ses clients à mobilité réduite. Reste à voir si cette loi va être adoptée et dans quels termes car, de leur côté, les ascensoristes pointent du doigt le vieillissement du parc d’ascenseurs et la difficulté d’entretenir ce dernier en raison d’appareils parfois vétustes.

La fédération des ascenseurs qui rassemble les professionnels du secteur indique ainsi que 40 % des appareils existants sont âgés de plus de 25 ans et que 25 % ont dépassé les 40 ans.

La notification par voie de lettre recommandée électronique (LRE) est devenue le mode principal de transmission en copropriété, la lettre recommandée «papier» avec demande d’avis de réception (LRAR), l’exception.

Les copropriétaires aguerris à l’informatique ou, peu satisfaits d’aller chercher leur courrier recommandé à la poste sur leur temps libre, ont déjà opté pour la LRE.

Les autres, soit indifférents à cette nouvelle modalité mise en place depuis dix ans, soit peu enclins à manipuler les outils informatiques, vont devoir s’adapter, ou refuser la LRE au profit de la LRAR.

Tous devraient se réjouir de l’économie de papier et d’encre pour préserver la planète, et de la réduction des frais de notification.

Le syndic sera quant à lui satisfait de la baisse des frais de reproduction des pièces jointes à la convocation, souvent volumineuses.

Dans les syndicats composés de propriétaires vivant à l’étranger, le syndic aura enfin un procédé de notification lui permettant d’éviter de convoquer à très longue échéance, et lui assurant que ses envois arrivent, de nombreux pays n’assurant quasiment jamais le retour de la preuve de la réception des courriers.

Cependant, ces nouvelles modalités de notification doivent être bien comprises car elles ont des incidences non négligeables.

Aux termes de l’article 14 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la réunion de l’assemblée générale des copropriétaires doit être accompagnée de la tenue d’une feuille de présence recensant les participants ainsi que le nombre de voix dont chacun dispose et qui doit faire l’objet d’un émargement par les membres de l’assemblée et d’une certification par le président de séance.

Sous les abords modestes, voire revêches, d’une formalité, la feuille de présence recèle une importance qui n’a pas manqué d’être relevée. En effet, elle a comme finalité de permettre d’identifier les copropriétaires présents ou représentés et de calculer les majorités requises à l’occasion des votes.
Elle contribue donc directement au contrôle de la régularité du déroulement du processus décisionnel du syndicat et sans elle, il est impossible, sauf à réécrire l’assemblée générale a posteriori, de savoir si les conditions de sa tenue étaient régulières au jour où les débats et votes ont eu lieu.
Les rédacteurs du statut de la copropriété ont alors souhaité, au travers d’une disposition d’ordre public, garantir l’efficacité de cet instrument en déterminant son contenu en fonction des finalités lui étant imparties (I) et en permettant aux copropriétaires d’avoir accès à ses mentions dans le cadre de la défense de leurs intérêts (II).

L’un des principes fondamentaux qui régit la copropriété est celui de l’égalité entre les copropriétaires. Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires, organe souverain de la copropriété, prend une décision, elle doit parfois arbitrer entre le respect de ce principe et l’intérêt collectif. Ce qui peut l’amener à prendre des décisions qui vont léser les intérêts particuliers de certains copropriétaires pour l’intérêt collectif.

Il n’est pas rare que le copropriétaire lésé saisisse le tribunal judiciaire afin de demander l’annulation de la décision querellée au motif qu’elle caractériserait un abus de majorité en raison d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires. Pour être victorieux, encore faut-il que soient remplis les critères posés par la jurisprudence pour caractériser cette rupture d’égalité.

«Cher Maître, dans le cadre de la vente de son appartement par Mr X (lot n° 32), et en application de l’article 20 I de la loi du 10 juillet 1965, je vous informe par le présent courrier faire opposition au paiement du prix entre vos mains pour la somme de 752, 60 € au titre d’une provision impayée.»

Qu’est-ce qui cloche ?

«Résolution n° 10 : Conformément à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires décide de ne pas constituer de fonds de travaux.»

Qu’est-ce qui cloche ?