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Les bons comptes d'Alain : Le résultat de l’exercice
- par Alain Laux, Directeur d'une union de services
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Le résultat de l’exercice comptable s’obtient par la soustraction des charges aux produits. La totalité des dépenses de la copropriété incluses dans la périodicité comptable constituent les charges se fractionnant en deux catégories : les «charges courantes» relatives au budget prévisionnel et les «charges travaux», lorsque l’assemblée générale les a adoptés. Faisons volontairement abstraction des «charges exceptionnelles» qui, comme leur nom l’indique, relèvent de l’inhabituel.
À chacun sa quote-part : La surélévation de l’immeuble
- par Denis Brachet, Géomètre-expert, Expert judiciaire
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La surélévation d’un immeuble existant a été identifiée comme un moyen de lutte contre l’étalement urbain permettant la densification du bâti existant. Depuis la Loi SRU, qui a initié ce mouvement, le législateur a facilité la prise de décision en rabaissant les niveaux de majorité nécessaires à l’adoption des résolutions et en supprimant le droit de véto du propriétaire du dernier étage qui a été transformé en un droit de priorité.
C’est pour les syndicats des copropriétaires une source de financement des travaux de rénovation énergétiques auxquels ils doivent faire face.
Côté pro : Erreurs dans la convocation à l’assemblée générale
- par Dalila Begriche, Juriste au SNPI (Syndicat National des Professionnels Immobiliers)
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Malgré toutes les précautions prises, il arrive que des irrégularités se glissent dans la convocation. L’attitude à adopter dépendra du type d’erreur.
Erreur de majorité.- La date de l’assemblée générale est arrêtée, l’ordre du jour est établi avec le conseil syndical, les convocations sont envoyées, mais le syndic s’aperçoit, trop tard, qu’il a indiqué la mauvaise majorité pour une résolution. Que faire ? La décision est-elle susceptible d’être annulée ?
Que le syndic se rassure. Si la question est votée à la bonne majorité, elle sera régulière et elle ne pourra pas être annulée pour cette raison. En effet, aucun texte n’impose de mentionner dans la convocation la règle de majorité applicable pour chaque résolution qui sera soumise au vote (rép. minist. n° 30070, JOAN 11 déc. 1995).
Le contentieux : L’opposition à l’exercice du droit de surplomb
- par Pierre-Édouard LAGRAULET, Docteur en droit, avocat au barreau de Paris
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L’article L. 113-5-1 du CCH permet au propriétaire d’un bâtiment de l’isoler thermiquement, par l’extérieur par l’adjonction d’un isolant surplombant le fonds voisin, dans une épaisseur maximale de trente-cinq centimètres, et laissant deux mètres libres de toute emprise au-dessus du sol, sauf meilleur accord entre les parties. Ce droit ne pourra qu’être exercé en l’absence d’autre solution technique, qui ne soit excessivement couteuse ou complexe, permettant d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent.
À chacun sa quote-part : Les syndicats secondaires
- par Denis Brachet, Géomètre-expert, Expert judiciaire
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Le syndicat secondaire a été pensé par le législateur comme un outil facilitant la prise de décision dans les grandes copropriétés qui fleurissaient alors et dont il voyait, avec lucidité, les effets délétères sur le fonctionnement de ces grands ensembles.
Le syndicat secondaire permet à un groupe de copropriétaires de décider, entre eux, sans l’aval des autres copropriétaires, de s’approprier les prérogatives initialement dévolues au syndicat principal sur leur bâtiment, ramenant ainsi le centre de décision à son objet.
Côté pro : La collecte des formulaires de vote par correspondance par le conseil syndical
- par Dalila Begriche, Juriste au SNPI (Syndicat National des Professionnels Immobiliers)
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Pour diverses raisons, notamment la recrudescence de l’absentéisme en assemblée générale, le conseil syndical peut prendre l’initiative de recueillir les formulaires de vote par correspondance.
En soi, rien n’interdit aux membres du conseil syndical de les collecter, puis de les transmette au syndic. Le décret du 17 mars 1967 n’impose pas l’envoi par les copropriétaires.
«Pour être pris en compte lors de l’assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion». (art. 9 bis, D. 17 mars 1967).
Le contentieux : Procédure de déclaration de créances
- par Pierre-Edouard Lagraulet, Avocat au barreau de Paris, Docteur en droit
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La procédure de «redressement» des syndicats de copropriétaires en difficulté, prévue par les articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juill. 1965, a principalement pour but de traiter leur passif.
Obligation de déclarer les créances.- À cette fin, la publication d’un avis de la décision désignant l’administrateur provisoire emporte suspension de l’exigibilité des créances et interrompt ou interdit toute action en paiement (art. 29-3, I, L. 1965). Cette publication emporte également obligation pour les créanciers de déclarer leurs créances (art. 29-4, L. 1965), à l’exception de celles résultant d’un contrat de travail (art. 62-19, D. 1967).
Les bons comptes d'Alain : L'article 6-2 du décret de 1967
- par Alain Laux, Directeur d'une union de services
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Un nouvel acquéreur se trouve créditeur, à la suite de la répartition définitive des charges approuvée par l’assemblée générale, d’un montant assez élevé d’un peu plus de 1 000 euros. Les provisions trimestrielles n’étant à peu près que du quart de cette somme, il faudra l’année pour épuiser ce crédit et ce nouveau copropriétaire en demande le remboursement. Pour éventuellement pouvoir le faire, faut-il solliciter l’accord d’une assemblée ?
Michel GOSSET, Fédération nationale des associations de copropriétaires et de colotis
- par YS
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Naissance d’une fédération nationale de copropriétaires
Une nouvelle fédération nationale de copropriétaires est née. Six associations régionales de copropriétaires, membres de l’Union nationale des associations des responsables de copropriété (UNARC), ont créé la Fédération nationale des associations de copropriétaires et de colotis (FNACC).
Michel GOSSET, membre du Conseil d’administration d’ARC PACA a été élu Président.
Les bons comptes d'Alain : Le budget prévisionnel
- par Alain Laux, Directeur d'une union de services
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La comptabilité du syndicat des copropriétaires est réglementée et normalisée et le budget prévisionnel constitue l’une des pièces maitresses de la gestion. Ainsi, le principe consiste à faire adopter en amont par l’assemblée un budget prévisionnel servant de «support juridique» nécessaire au calcul des provisions adressées aux copropriétaires dans l’attente d’une régularisation définitive des charges à la fin de l’exercice.
À chacun sa quote-part : Le bornage en copropriété
- par Denis Brachet, Géomètre-expert, Expert judiciaire
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Le bornage est l’opération qui a pour effet de définir juridiquement et de matérialiser sur le terrain les limites des propriétés privées, appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents.
Les copropriétaires, propriétaires indivis des parties communes au nombre desquelles figurent le sol et l’ensemble des droits rattachés, sont réunis en un syndicat qui a la personnalité civile et qui a notamment pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. C’est le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, qui a, lui seul, la qualité pour exercer des actions relatives au bornage. Le syndic participera à la réunion contradictoire de bornage, puis portera à l’ordre du jour de l’assemblée générale la résolution destinée à approuver le procès-verbal de bornage.
Côté pro : Prêt pour le compostage obligatoire ?
- par Dalila Begriche, Juriste au SNPI (Syndicat National des Professionnels Immobiliers)
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À partir du 1er janvier 2024, chaque ménage doit valoriser l’ensemble de ses biodéchets, via le compostage (loi n° 2020-105 du 10 février 2020 relative à la lutte contre le gaspillage et à l’économie circulaire). De nombreux syndics se demandent si cette obligation impacte la copropriété et dans l’affirmative comment la mettre en œuvre.
Les biodéchets sont composés de déchets alimentaires et de déchets verts. Entrent dans la première catégorie, les restes de repas comme les épluchures, le pain ou les coquilles d’œufs et dans la seconde les tontes de pelouse, les feuilles mortes ou les brindilles.
Le contentieux : Irrégularité formelle et nullité des décisions de l’assemblée
- par Pierre-Edouard Lagraulet, Avocat au bureau de Paris, Docteur en droit
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Le procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires, et de ses annexes, est un acte dont la forme est particulièrement encadrée.
Formalisme requis (art. 14 à 17, D. 1967).- Le contenu du procès-verbal doit préciser le résultat des votes, inscrit par le secrétaire qui est, par principe, le syndic. Ces résultats seront contrôlés par les scrutateurs éventuellement désignés. Ce document doit également mentionner, le cas échéant, les réserves formulées par les opposants, les incidents techniques de visioconférence et les modalités de distribution des pouvoirs reçus par le syndic. Ce procès-verbal doit enfin être signé par le «bureau», c’est-à-dire par le secrétaire, le président et les scrutateurs désignés.
DISPONIBLE : Vis ma vie de syndic - Editions Edilaix
- par Edilaix Editions
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Recueil d’une quarantaine de chroniques, dont certaines inédites, écrites depuis quatre ans dans la revue Les Informations Rapides de la copropriété par Gilles Fremont, gestionnaire de copropriété depuis près de vingt ans, Président de l’Association Nationale des Gestionnaires de Copropriété (ANGC)
DISPONIBLE : La copropriété point par point - Editions Edilaix
- par Edilaix Editions
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Reprise d’une cinquantaine de points de droit publiés depuis mars 2017 dans la revue des Informations rapides de la copropriété, complétés et actualisés
Edilaix éditions
- par Edilaix
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