Le sujet était sur toutes les lèvres lors du salon de la copropriété. La veille, l’association Consommation logement et cadre de vie (CLCV) a publié son enquête «Contrats de syndic : conformité, pratiques et rémunération». L’association a épluché 195 contrats : 37 % émanant de grands groupes et 63 % de cabinets indépendants.
La particularité de l’enquête est qu’elle distingue les irrégularités légères des plus graves. La CLCV justifie ainsi ce choix : «Toutes les irrégularités constatées ne se valent naturellement pas ; c’est pourquoi nous avons tenu à nous focaliser sur les cas les plus graves». Si 71 % des contrats sont non-conformes, 35 % comportent de graves violations
au contrat type. Concrètement, cela signifie que seuls 29 % ne présentent aucune irrégularité.
Alors que le contrat-type impose que toutes les sommes soient indiquées en HT et en TTC, la CLCV constate que certains syndics les mentionnent uniquement en TTC. Dans ce cas, l’association estime qu’il ne s’agit que d’une anomalie, dans la mesure où le montant réclamé correspond à celui indiqué, sans que les copropriétaires n’aient à en reconstituer le prix en y rajoutant la TVA. En revanche, l’association considère que l’indication uniquement en HT induit en erreur les copropriétaires qui peuvent ne pas estimer correctement le montant réclamé.
Autres irrégularités, mais cette fois-ci aux conséquences minimes : le déplacement ou la réécriture de certaines clauses.
Parmi les violations plus graves, on peut citer le non-respect de la pénalité due en cas de transmission tardive d’un document réclamé par le conseil syndical (une pénalité de 15 €/jour de retard est due au-delà d’un mois). Si les cabinets d’envergure nationale respectent le seuil minimal, 20 % des contrats émanant d’un cabinet indépendant prévoient une indemnité inférieure à 15 €. Sur un autre point, l’association admet que les litiges concernant l’état daté sont très rares mais que les cas de non-conformité consistent surtout à réclamer des frais d’actualisation ou d’en facturer plusieurs en cas de vente d’une pluralité de lots.
Parmi les contrats examinés, l’association relève que ceux des cabinets indépendants contiennent davantage d’irrégularités, avec un taux de conformité de 12 % seulement, contre 57 % pour les grands groupes. Les honoraires de ces derniers sont moins élevés mais la CLCV constate que les cabinets indépendants ont l’avantage d’inclure des prestations supplémentaires dans la gestion courante alors que les grands groupes les facturent.
L’enquête ne se borne pas à lister les irrégularités constatées, elle brosse également un portrait des pratiques professionnelles. Ainsi, la CLCV note que la durée des contrats est en moyenne de 19 mois (la durée maximale est de 36 mois). Par ailleurs, dans 57 % des contrats analysés l’assemblée générale est prévue totalement ou en partie en dehors des heures ouvrables. Parmi les bonnes pratiques, la très grande majorité des contrats prévoit l’organisation d’au moins une réunion avec le conseil syndical (91 %), alors que cela n’est pas exigé par les textes. Un contrat sur deux prévoit que les rencontres avec le conseil syndical auront lieu en dehors des heures ouvrables. «Si certains conseillers syndicaux exercent une activité professionnelle, l’organisation de réunions uniquement à l’intérieur des heures ouvrables du cabinet aura des conséquences financières avec la facturation de vacations horaires» indique la CLCV.
Les organisations professionnelles n’ont pas communiqué à la suite de cette enquête et n’ont pas répondu à nos sollicitations. Seul Gilles Frémont, président de l’Association nationale des gestionnaires de copropriété (ANGC) a réagi. D’après lui, la disparité entre les cabinets indépendants et les grands groupes s’explique par le fait que ces derniers sont beaucoup plus au fait juridiquement que les petites structures. Il rappelle que le contrat de syndic n’a quasiment pas été modifié depuis 2015 alors qu’il est censé faire l’objet d’une concertation biannuelle en vue d’une éventuelle révision et il précise que «Le CNTGI [Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières - NDLR], dont fait partie la CLCV, peut s’autosaisir».
