Copropriété : La soulte en cas de scission de la copropriété

par Denis Brachet, Géomètre-expert, Expert judiciaire
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CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : A CHACUN SA QUOTE-PART !

La scission de la copropriété a pour conséquence la disparition du syndicat des copropriétaires initial. Afin que la décision de la scission puisse valablement être prise par l’assemblée, celle-ci doit statuer sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 697 d'avril 2024

À lire

Copropriété : La surélévation de l’immeuble

par Denis Brachet, Géomètre-expert, Expert judiciaire
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CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : A CHACUN SA QUOTE-PART !

La surélévation d’un immeuble existant a été identifiée comme un moyen de lutte contre l’étalement urbain permettant la densification du bâti existant. Depuis la Loi SRU, qui a initié ce mouvement, le législateur a facilité la prise de décision en rabaissant les niveaux de majorité nécessaires à l’adoption des résolutions et en supprimant le droit de véto du propriétaire du dernier étage qui a été transformé en un droit de priorité.

C’est pour les syndicats des copropriétaires une source de financement des travaux de rénovation énergétiques auxquels ils doivent faire face.

 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 696 de mars 2024

À lire

Copropriété : Les syndicats secondaires

par Denis Brachet, Géomètre-expert, Expert judiciaire
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CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : A CHACUN SA QUOTE-PART !

Le syndicat secondaire a été pensé par le législateur comme un outil facilitant la prise de décision dans les grandes copropriétés qui fleurissaient alors et dont il voyait, avec lucidité, les effets délétères sur le fonctionnement de ces grands ensembles. 

Le syndicat secondaire permet à un groupe de copropriétaires de décider, entre eux, sans l’aval des autres copropriétaires, de s’approprier les prérogatives initialement dévolues au syndicat principal sur leur bâtiment, ramenant ainsi le centre de décision à son objet.

 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 695 de janvier - février 2024

À lire

Copropriété : Le bornage en copropriété

par Denis Brachet, Géomètre-expert, Expert judiciaire
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CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : A CHACUN SA QUOTE-PART !

Le bornage est l’opération qui a pour effet de définir juridiquement et de matérialiser sur le terrain les limites des propriétés privées, appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents.

Les copropriétaires, propriétaires indivis des parties communes au nombre desquelles figurent le sol et l’ensemble des droits rattachés, sont réunis en un syndicat qui a la personnalité civile et qui a notamment pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. C’est le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, qui a, lui seul, la qualité pour exercer des actions relatives au bornage. Le syndic participera à la réunion contradictoire de bornage, puis portera à l’ordre du jour de l’assemblée générale la résolution destinée à approuver le procès-verbal de bornage. 

 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 694 de décembre 2023

À lire

Copropriété : Les charges d’entretien des parties communes

par Denis Brachet, Géomètre-expert, Expert judiciaire
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CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : A CHACUN SA QUOTE-PART !

La copropriété nait dès que l’immeuble est divisé en lots appartenant à plusieurs personnes et comportant chacun une partie privative et une quote-part de la propriété des parties communes, laquelle est définie à l’état descriptif de division.

La distinction entre parties privatives et parties communes est basée sur des critères d’usage et d’utilité : exclusifs pour les unes, collectifs pour les autres. Avec pour corollaire la propriété qui sera exclusive sur la partie privative et indivise sur les parties communes.

Les parties communes sont définies au règlement de copropriété et le rédacteur dispose d’une grande latitude pour qualifier les différents espaces de l’immeuble. À défaut, si le règlement de copropriété est muet, ou s’il contient des mentions contradictoires, il sera recherché si la partie de l’immeuble en question est à l’usage exclusif d’un propriétaire ou à l’usage ou à l’utilité de tous ou de plusieurs d’entre eux.

 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 693 de novembre 2023

À lire

Copropriété : Les charges d’entretien des éléments d’équipement

par Denis Brachet, Géomètre-expert, Expert judiciaire
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CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : A CHACUN SA QUOTE-PART !

Il existe en copropriété deux catégories de charges. Les charges relatives à l’entretien et l’administration des parties communes et les charges particulières relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement. La distinction entre ces deux catégories de charges est importante car elle commandera la participation du lot à la dépense, la détermination de la quotité de charge et les modalités de la prise de décision.

Il n’existe pas de définition légale des éléments d’équipement. Toutefois, il est couramment admis que les éléments d’équipement correspondent à l’ensemble des éléments techniques et des services qui permettront à l’immeuble d’être conforme à sa destination. Contrairement aux charges d’entretien des parties communes qui sont justifiées par l’obligation pour les propriétaires d’entretenir les parties communes dont ils se partagent la propriété, la participation aux charges particulières est discriminée et ne dépend que du seul critère de l’utilité objective apportée au lot par l’équipement considéré. C’est donc le confort apporté au lot par l’équipement et non sa propriété collective qui justifie les charges particulières. Afin d’éviter toute confusion, le règlement de copropriété doit prévoir précisément quels sont les éléments d’équipement qui relèvent des charges particulières, et il doit contenir la grille des charges correspondantes.

 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 692 d'octobre 2023

À lire

Copropriété : Les parties communes spéciales

par Denis Brachet, Géomètre-expert, Vice-président de la CNEC
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Copropriété : Le lot transitoire

par Denis Brachet, Géomètre-expert, Vice-président de la CNEC
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Copropriété : Bail réel solidaire

par Denis Brachet, Géomètre-expert, Vice-président de la CNEC
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Copropriété : Division et PLU

par Denis Brachet, Géomètre-expert, Vice-président de la CNEC
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Copropriété : Les autorisations de diviser

par Denis Brachet, Géomètre-expert, Vice-Président de la CNEC
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Copropriété : Les divisions interdites

par Denis Brachet, Géomètre-expert, vice-président de la CNEC
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Copropriété : Les petites copropriétés

par Denis Brachet, Géomètre-expert, vice-président de la CNEC
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CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : A CHACUN SA QUOTE-PART !

La Loi ELAN fixait un double objectif d’améliorer le fonctionnement des copropriétés et de prévenir le contentieux. Une étude de 2011 montrait que les ¾ des copropriétés considérées comme fragiles étaient des copropriétés de moins de dix lots. Ces copropriétés ont alors été dotées d’un statut spécifique, moins contraignant, qui soit à même de faciliter leur fonctionnement. Deux catégories de petites copropriétés ont ainsi été créées afin de les doter de dispositions dérogatoires.

Les «petites copropriétés», qui sont composées de moins de cinq lots ou dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois ans est inférieur à 15 000 € et les copropriétés à deux copropriétaires.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 685 de janvier-février 2023

À lire

Copropriété : Les charges d'escalier

par Denis Brachet, Géomètre-expert, Président de la CNEC
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CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : A CHACUN SA QUOTE-PART !

La loi distingue deux catégories de charges. Celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et celles afférentes aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs. Dans la plupart des cas, la distinction entre ces deux catégories de charges est relativement claire. Néanmoins, s’il existe un endroit de l’immeuble où la confusion est souvent de mise, il se trouve dans les escaliers.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 684 de décembre 2022

À lire

Copropriété : La scission de la copropriété

par Denis Brachet, Géomètre-expert, Président de la CNEC
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CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : A CHACUN SA QUOTE-PART !

La scission de la copropriété est prévue dès l’origine par la loi du 10 juillet 1965. Cette disposition a été pensée pour lutter contre le gigantisme de certaines copropriétés afin d’en faciliter la gestion et améliorer la perception que les copropriétaires ont de leurs espaces et par là même, leur implication dans le fonctionnement des immeubles.

Le texte impose deux conditions de fond : L’immeuble doit comprendre plusieurs bâtiments et la division au sol doit être possible. Si la copropriété présente des caractéristiques satisfaisant à ces conditions, il convient alors de respecter différentes conditions de forme.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 683 de novembre 2022

À lire

Copropriété : L’état descriptif de division

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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En matière foncière, l’identification des biens relève du cadastre et la publicité des actes relève des services de la publicité foncière, anciennement appelés conservation des hypothèques. 

Le service du cadastre est chargé de décrire et d’évaluer chaque immeuble, de lui attribuer une référence cadastrale, d’identifier le propriétaire et de dresser et tenir à jour le plan cadastral.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 681 de septembre 2022

À lire

Copropriété : Les parties communes à jouissance privative

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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Les parties communes de l’immeuble en copropriété appartiennent à l’ensemble des copropriétaires à hauteur des quotes-parts afférentes à chaque lot telles qu’elles sont fixées à l’état descriptif de division.

La propriété de ces espaces ou de ces ouvrages et équipements communs peut être propre à un groupe donné de copropriétaires, qui en raison de la conception de l’immeuble et des choix faits par le rédacteur seront seuls à pouvoir en disposer.

Ce sont les parties communes spéciales. 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 680 de juillet août 2022

À lire

Copropriété : Détermination des charges d’eau froide

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !

Les charges d’eau froide sont à la fois des charges communes dues par l’ensemble des copropriétaires s’agissant des services généraux de l’immeuble, mais aussi des charges particulières propres aux seuls lots desservis pour les consommations privatives. Les immeubles construits depuis 2007 doivent disposer de systèmes de comptages particuliers. Dans les faits, les promoteurs aménagent des manchons d’attente et c’est l’assemblée des copropriétaires qui choisit le prestataire qui sera en charge de la pose, de l’entretien et du relevé des compteurs.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 679 de juin 2022

À lire

Copropriété : Les quotes-parts des parties communes

par Denis Brachet, Géomètre-expert, Président de la CNEC
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CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : A CHACUN SA QUOTE-PART !

L'état descriptif de division est obligatoire dès lors qu’il s’agit de diviser un immeuble en lots sur lesquels pourront s’exercer des droits distincts. Dans un immeuble en copropriété, la quote-part indivise de la propriété des parties communes est répartie entre les lots et portée à l’état descriptif de division. Les règles de calcul des quotes-parts de parties communes sont définies à l’article 5 de la loi de 1965. C’est une règle de principe non impérative qui s’applique en l’absence de toute autre répartition.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 682 d'octobre 2022

À lire

Copropriété : La détermination des charges d’ascenseur

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !

Les charges d’ascenseur sont des charges d’éléments d’équipement communs qui doivent être calculées en fonction de l’utilité apportée aux lots par l’installation sans égard à l’utilisation qui peut en être faite. Ainsi, un lot non desservi ou les lots du rez-de-chaussée n’ont pas à participer aux charges d’ascenseur dans la mesure où cet équipement ne présente aucune utilité, sauf s’il existe en sous-sol des locaux communs desservis par l’ascenseur utilisables par les occupants de ces lots, tels un local poubelles ou un local vélo.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 678 de mai 2022

À lire

Copropriété : L’utilité dans la répartition des frais de chauffage

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !

La détermination des grilles de charges de chauffage est liée au respect de la réglementation qui impose de doter les installations de dispositifs de comptages individuels.

Pour les immeubles soumis à la pose de compteurs, la répartition des charges est divisée en trois catégories : charges afférentes à l’entretien du réseau et du système de production ; charges afférentes aux frais de combustibles pour leur part mutualisée, dite frais communs, réparties en fonction du critère d’utilité ; charges afférentes aux frais de combustibles, pour leur part individuelle répartie au prorata des consommations relevées. Les immeubles dispensés de la pose de compteurs répartiront toutes ces charges en fonction du seul critère d’utilité.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 677 d'avril 2022

À lire

Copropriété : L’individualisation des frais de chauffage

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !

Les charges de chauffage collectif relèvent des dispositions du premier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, elles bénéficient d’un régime dérogatoire en ce qu’une partie des frais est directement liée aux consommations individuelles et non pas déterminée en application du seul critère d’utilité.

Considérée comme un levier important en matière d’économies d’énergie, le législateur qui voyait dans l’individualisation des frais de chauffage un moyen de responsabiliser chaque copropriétaire a, dès 1973, imposé la pose d’appareils de mesure individuelle des consommations. Toutefois, les syndicats des copropriétaires pouvaient assez largement échapper à cette obligation.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 676 de mars 2022

À lire

Copropriété : Le critère de superficie dans la détermination des charges

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !

La superficie est un des trois critères obligatoires de la détermination des charges d’entretien et d’administration des parties communes. Constituant majeur de la valeur relative des lots, la superficie en est le seul qui soit vraiment objectif car issue d’une mesure. 

Rien dans les textes n’impose une définition des superficies à utiliser. Le praticien est libre de choisir celle qui lui semblera adaptée à l’immeuble divisé. Il est souhaitable de s’adosser à une définition sinon légale, à tout le moins largement répandue et utilisée par la pratique, afin de permettre une meilleure appréhension par les utilisateurs et faciliter les modifications ultérieures qui seront mises en œuvre par un praticien étranger à la division initiale.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 675 de janvier-février 2022

À lire

Copropriété : Les cotisations de l'ASL

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !

Les associations syndicales libres (ASL) sont régies par l’ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006. Dotées de la personnalité morale et d’une structure qui permet la gestion de leurs éléments et services communs, les ASL permettent de déroger au statut de la copropriété. Dans ce régime conventionnel, encadré par les dispositions de l’ordonnance et du décret, ce sont les statuts de l’association qui fixent son objet et ses règles de fonctionnement, ainsi que les modalités de la répartition des charges.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 674 de décembre 2021

À lire

Copropriété : La création d'un lot sur parties communes

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !

La création d’un lot est un acte courant dans l’immeuble en copropriété. Elle peut être initiée par un copropriétaire désireux d’acquérir un espace commun inutilisé, ou par le syndicat des copropriétaires qui tirera de la vente de l’ancienne loge ou de la création de stationnements, une source de revenus. Quelle qu’en soit l’origine, la création et la vente d’un lot nécessite l’établissement d’un modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété qui contiendra la description du lot, ses tantièmes de parties communes ainsi que ses quotes-parts dans les deux catégories des charges.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 673 de novembre 2021

À lire

Copropriété : La répartition du fonds de travaux

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose l’établissement d’un plan pluriannuel de travaux pour les immeubles achevés depuis plus de quinze ans. 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 672 d'octobre 2021

À lire

Copropriété : Travaux d'amélioration, critère de l'avantage

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !

Les travaux d’amélioration prévus à l’article 30 de la loi concernent «toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux». La notion d’amélioration n’est pas définie. Mais il est admis que constituent des travaux d’amélioration, tous travaux qui apportent un élément de confort nouveau à l’immeuble.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 671 de septembre 2021

À lire

Copropriété : Le critère de consistance dans la détermination des charges

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !

L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 qui est d’application obligatoire pour la détermination des charges d’entretien des parties communes renvoie aux trois critères de consistance, de superficie et de situation afin de fixer la valeur relative de la partie privative de chaque lot par rapport aux valeurs relatives des autres lots formant l’immeuble. Le législateur n’a pas défini ces trois notions. Il a laissé le soin à la pratique d’en définir les contours et d’en trouver une traduction arithmétique.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 670 de juillet-août 2021

À lire

Copropriété : Le stationnement dans les parties communes : accessibilité PMR

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !

Depuis le 1er janvier 2007, les constructeurs ont l’obligation de prévoir un minimum de 5 % de places adaptées aux personnes à mobilité réduite (PMR) sur le nombre total de places de stationnement prévues pour les occupants.

Mais force est de constater qu’en pratique rien ne permettait de garantir que ces places, qui sont des lots privatifs, étaient effectivement réservées aux seules personnes qui en avaient le besoin. Bien au contraire, de par leur meilleure configuration, ces places étaient souvent recherchées.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 669 de juin 2021

À lire

Copropriété : La refonte des charges

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !

La refonte des charges de l’immeuble est perçue par les copropriétaires comme le moyen de rectifier une répartition inéquitable. Cette volonté légitime de disposer d’une répartition des charges conforme à l’état de l’immeuble, établie selon des critères connus, se heurte à un processus de décision très contraint.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 668 de mai 2021

À lire

Copropriété : Le changement d’usage d’un lot de copropriété

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !

Il y a changement d’usage dès lors que l’occupation du lot est modifiée par rapport à son affectation initiale.

Le changement d’usage sera toujours possible pour peu qu’il soit conforme à la destination de l’immeuble et qu’il ne soit pas en contravention avec les dispositions du règlement de copropriété relatives à l’implantation de certaines activités. Il pourra aussi rendre nécessaire le dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 667 d'avril 2021

À lire

Copropriété : Les deux catégories de charges

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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 Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !

Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, dites charges générales (ou spéciales en cas d’existence de parties communes spéciales), et les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, dites charges particulières d’équipements.

Les charges de la première catégorie impacteront tous les copropriétaires de manière non différenciée. Elles sont la contrepartie du droit de propriété sur les parties communes qui implique que chaque copropriétaire supporte la charge de leur entretien. Ces charges sont réparties selon la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs des partie privatives des autres lots formant l’immeuble, nonobstant toute autre considération et notamment d’utilisation ou d’intérêt de la partie commune pour ledit lot. La valeur relative est définie à l’article 5 de la loi.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 666 de mars 2021 

À lire

Copropriété : Les charges dans la division d'un lot privatif

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !

La division d’un lot de copropriété est un acte courant de la vie de l’immeuble. Simple en apparence, cette modification se trouve pourtant à la croisée de règlementations fort différentes.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 665 de janvier-février 2021 

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