«La gestion de copropriétés neuves présente un certain nombre de défis»
Docteure en géographie et urbanisme, et spécialiste de la fabrique de la ville, Sonia Dinh a rédigé un cahier consacré aux copropriétés : «La fabrique des copropriétés neuves dans les quartiers dits durables», publié par le Plan Urbanisme Construction Architecture (PUCA) en décembre 2025. Elle s’intéresse à la manière dont les acteurs anticipent la gestion des copropriétés sur plusieurs sites de l’agglomération de Nantes.
Ce cahier est à télécharger sur www.urbanisme-puca.gouv.fr
Qu’est-ce qu’un quartier dit durable ?
En France, les EcoQuartiers, avec deux lettres capitales, renvoient à une labellisation nationale officielle : ils répondent alors à des critères et des engagements définis dans une charte. Dans la continuité d’autres chercheurs comme François Valegeas ou Vincent Béal, je parle plutôt de quartiers dits «durables» pour désigner ces nouveaux quartiers résidentiels conçus par des aménageurs et des promoteurs au nom d’objectifs qualifiés de «durables» dans leurs principes de conception (compacité, densité du bâti, paysage, bâtiments économes en énergie), de programmation (mixité fonctionnelle, mixité sociale, agriculture urbaine) mais aussi de fonctionnement global (mutualisation des parkings, des réseaux d’énergie, participation citoyenne).
Certains syndics refusent de «faire du neuf», c’est-à-dire gérer des copropriétés neuves. Pour quelle(s) raison(s) ?
J’ai surtout observé des syndics qui, au contraire, se saisissent de ces nouvelles copropriétés neuves, voire se spécialisent, pour diversifier et élargir leur parc. Désignés comme syndics provisoires par les promoteurs, ces gestionnaires professionnels conseillent les opérateurs immobiliers et apportent une expertise technique, juridique mais aussi en termes d’usages dès la conception, en amont de la livraison.
La gestion de copropriétés neuves présente un certain nombre de défis : temps passé supplémentaire dans le suivi de la livraison du bâtiment et la prise en main de la copropriété par les habitants, compétences spécifiques en termes d’accompagnement voire d’animation ; complexité des structures juridiques et techniques. En effet, les copropriétaires sont souvent primo-accédants, ce qui nécessite de former à la copropriété. D’après une gestionnaire qui intervient à la fois dans l’ancien et le neuf à Nantes, le bon fonctionnement d’un immeuble neuf va nécessairement passer «par un investissement, par une implication et un engagement du gestionnaire»
Pensez-vous que les promoteurs créent des associations syndicales libres (ASL) alors que cela n’est pas juridiquement nécessaire ?
Sur les terrains étudiés, la création d’ASL répond à la nécessité de gérer des espaces et des services mutualisés. Par exemple, un parking partagé entre plusieurs bâtiments ou une salle commune ouverte aux habitants du quartier. Dans ces cas précis, le statut ordinaire de parties communes de copropriété n’est pas privilégié. Certains consultants et aménageurs ont eu connaissance de cas de mise en vente des locaux communs dans certaines résidences. Un des objectifs sous-jacents est d’empêcher la revente de biens et services conçus pour être partagés. De plus, les services et biens partagés proposés dans les quartiers étudiés sont souvent mutualisés au-delà du périmètre du syndicat des copropriétaires, notamment dans une logique d’économies d’échelle.
L’ASL est alors imaginée comme une instance de gestion dédiée, se superposant à la copropriété, garante de l’existence dans le temps long et du bon fonctionnement de ces biens et services communs. Les «espaces partagés» ont alors le statut de lots privatifs, cédés à une ASL et non celui de parties communes de copropriété
Le caractère contractuel de l’ASL, appréhendé comme plus flexible que la loi régissant la copropriété de 1965, est apprécié par les professionnels rencontrés qui ont alors la possibilité d’intégrer des prescriptions supplémentaires dans les règlements. Il est par exemple possible d’inscrire des clauses spécifiques aux modes de gestion adoptés ou visant à encadrer la revente des lots, dans des statuts propres aux quartiers et résidences concernées.
Le partage d’espaces et de services via l’ASL permet de mettre en commun des équipements collectifs à l’échelle de plusieurs centaines de logements ; parfois au détriment de financements publics.
La création d’ASL, qui n’est pourtant pas un outil nouveau, est ici révélatrice de pratiques d’expérimentation juridique qui répondent à l’impératif d’encadrer et gérer de nouveaux dispositifs résidentiels, dans un contexte de resserrement du budget des collectivités.
Pourquoi avoir choisi le territoire nantais pour réaliser cette recherche ?
L’agglomération nantaise est un territoire d’enquête particulièrement propice pour étudier la production de copropriétés, au sein de quartiers dits durables. En effet, les politiques locales favorisent le développement de nombreux projets d’aménagement depuis plusieurs années, alors que Nantes connaît une forte attractivité démographique.
J’analyse plusieurs nouveaux quartiers, à Nantes mais aussi dans des communes limitrophes (Saint-Herblain, Rezé), qui présentent des stades d’avancement variés. Dans ce contexte, le secteur de la promotion immobilière se caractérise par une forte mise en concurrence entre les opérateurs. La nécessité de se distinguer auprès des aménageurs et collectivités locales redouble l’injonction à l’innovation dans les projets proposés, innovation qui passe notamment par un travail partenarial de plus en plus développé avec des syndics gestionnaires.
