«Les habitants nous interpellent sur nos responsabilités de copropriétaire»
L’Office public de l’habitat (OPH) Nantes Métropole Habitat est un acteur public du logement social de la métropole nantaise. Il dispose d’un patrimoine de 25 000 logements. Une partie de son parc relève du statut de la copropriété, du fait notamment de la vente de logements. Entretien avec Steven Clouet, responsable coordination copropriété, Marianne Ralambo, directrice politiques de l’habitat et directrice générale du syndic solidaire à vocation sociale So Syndic et Angéline Sellier, responsable du service accession copropriétés à la direction politiques de l’habitat.
Quelle est la part du parc de Nantes Métropole Habitat gérée en copropriété ?
En 2013, Nantes Métropole Habitat avait une dizaine de résidences en copropriété et 150, à peine dix ans plus tard. C’est donc une progression rapide.
Aujourd’hui, Nantes Métropole Habitat a plus de 10 % de ses logements (2 800) gérés en parties avec des syndics, répartis dans 15 % de ses immeubles. Ce qui représente 200 mandats.
Est-ce que l’OPH Nantes Métropole Habitat gère lui-même les immeubles devenus des copropriétés ou fait-il appel à un syndic extérieur ?
Depuis 2022, après la première vente et le passage en copropriété ou régime assimilé (ASP, ASL, AFUL, …), les immeubles inscrits au plan de vente de l’office, sont gérés par So Syndic. Ce dernier est un syndic solidaire à vocation sociale créé en 2022 par Nantes Métropole Habitat et Harmonie Habitat.
So Syndic est désigné syndic provisoire pour les mandats de gestion des parties communes des immeubles en vente et la plupart des ensembles immobiliers réalisés en maîtrise d’ouvrage directe (35 % des mandats). Nantes Métropole Habitat travaille par ailleurs avec 35 autres syndics.
Comment sont accompagnés les locataires dont l’immeuble HLM devient une copropriété ? Ont-ils des craintes ?
Les locataires dont l’immeuble HLM devient une copropriété sont informés de la mise en vente des logements et du passage de la gestion des parties communes à notre syndic. Le service accession et copropriété reste l’interlocuteur privilégié des locataires sur ce champ. Pour toute question relevant à la gestion locative, le service relation client est à leur disposition. Les locataires s’expriment sur les insatisfactions liées au changement de mode de gestion charges, aux services des syndics ou de leurs prestataires. On observe depuis la hausse du coût de l’énergie, un intérêt croissant pour les modes de calculs et de régularisation des charges, nous obligeant à revoir nos modes d’information et de concertation.
Les inquiétudes et sujets d’insatisfaction concernent également les habitants qui nous interpellent, directement ou via le syndic, sur nos responsabilités de bailleur social copropriétaire pour le respect du règlement de copropriété. Demain, la vente HLM se fera en bail réel solidaire (BRS) et nous représenterons, en tant qu’organisme de foncier solidaire (OFS), les intérêts des copropriétaires.
L’office représente l’intérêt de nos locataires dans les conseils syndicaux et assemblées générales. Nous avons pour cela créé le métier de référent copropriété, au sein du service accession et copropriété afin d’assurer une continuité d’accompagnement post passage en copropriété. Il fait notamment le lien entre les syndics et la proximité.
Quelles sont les difficultés rencontrées ?
Les difficultés et amélioration sont de plusieurs ordres. Pour les locataires d’un patrimoine qui passe en gestion avec un syndic, les prestataires et le cahier des charges changent. S’il n’y a pas de groupement de commandes entre les marchés à bons de commande et les contrats de gré à gré votés en assemblée générales, les prix et les prestations peuvent évoluer. La gestion des sinistres dans le cadre des garanties immobilières apporte aussi de l’insatisfaction face aux délais de procédures. Le service relation client doit faire face à ces griefs avec patience et pédagogie, ce qui nécessite de former les collaborateurs de manière transversale (tous métiers).
Pour le bailleur social copropriétaire et les syndics, les anomalies de comptage des fluides (électricité, eau, gaz, chauffage et calorie) sont une des sources de suivi d’incidents et d’erreurs comptables. Le syndic et le bailleur n’ont pas toujours les ressources pour l’analyse des éléments d’exploitation et nous pouvons trouver avec les syndicats de copropriétaires des prestataires pour accompagner les copropriétés sur le contrôle et l’optimisation de l’exploitation.
