Petite histoire dans la grande Histoire.
La France préindustrielle est essentiellement rurale. Les villes sont petites, contraintes par des fortifications qui gardent encore une vocation défensive et en limitent le développement.
En 1801, Paris comptait 547 000 habitants. Derrière ce «monstre Parisien», Lyon, Marseille Bordeaux ou Lille ont une population qui varie entre 100 000 et 300 000 habitants.
L’habitat collectif est peu développé, à l’image de ces villes qui n’ont pas encore pris leur essor, s’étendant au-delà des anciennes barrières et absorbant les communes avoisinantes (Paris agrandi et reconstruit par Haussmann abritera 1 700 000 habitants). La propriété privée en tant que telle n’existe pas ou peu et les rapports entre propriétaires sont encore essentiellement régis par le droit coutumier. Il faut attendre la fin des privilèges et l’avènement du Code civil en 1804 pour voir s’imposer une règle de droit commune à tous, symbole d’unité et d’indivisibilité de l’État, et outil de structuration sociale.
Les rédacteurs du Code civil ne s’intéressent pas à l’habitat collectif et l’article 664, seul à le traiter, n’a été introduit qu’après les demandes faites de plusieurs juridictions de pouvoir disposer d’une règle de droit minimale permettant de trancher les litiges entre propriétaires. Ces dispositions supplétives sont très sommaires, il n’est pas encore question de copropriété. Les rapports entre propriétaires sont individuels, il s’agit d’abord une propriété superposée, chacun se comportant sur son étage en seul propriétaire, sans tenir compte des autres occupants de l’immeuble.
C’est un article technique qui vise à fixer un cadre par défaut définissant les obligations de chaque propriétaire et garantissant qu’a minima, l’immeuble pourra être construit et entretenu collectivement selon une règle claire.
Les immeubles de 1804 sont des constructions simples. Il n’existe pas ou peu de services collectifs, qui sont souvent limités aux fosses d’aisances. Un ouvrage traitant des lois du bâtiment édité en 1880 vient préciser les dispositions de l’article 664. Ainsi, la réparation ou la reconstruction des fosses d’aisances et du ventilateur sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en raison du nombre d’étages qu’il possède. Il en est de même des cabinets d’aisance communs. Le cas d’une fosse d’aisance commune à plusieurs immeubles est aussi précisé, de même que la limitation des droits de chaque propriétaire de modifier l’étage qui lui appartient sous réserve de ne porter aucune atteinte à la grosse construction.
Minimal, mais fondamental, l’article 664, introduit une notion novatrice qui jamais ne quittera la copropriété, celle de de la répartition collective des charges d’entretien des gros murs et du toit à proportion de la valeur, non pas du lot, qui n’existe pas encore, mais de l’étage. En cela, il est très pertinent car cette idée de charges collectivement réparties selon un indicateur unique persiste encore de nos jours.
