Les modes de fonctionnement du conseil syndical

Dans tout syndicat de copropriété, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Les articles 21 à 21-5 de la loi du 10 juillet 1965 et 22 à 27 du décret du 17 mars 1967 organisent l’intervention et les missions du conseil syndical. Les clauses du règlement de copropriété qui seraient contraires aux dispositions impératives de ces articles sont réputées non écrites. L’action du conseil syndical, organe pivot, doit s’inscrire dans la transparence et avoir comme objectif la poursuite de l’intérêt collectif du syndicat des copropriétaires.

Le conseil syndical peut-être défini comme un organe collégial interne au syndicat des copropriétaires, mais qui est dépourvu de personnalité morale et de capacité juridique autonome. Il contrôle la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel, dont il suit l’exécution.

La responsabilité des membres du conseil syndical est individuelle et non collective, elle est appréciée avec une certaine modération en raison du caractère gratuit de leur mandat, et elle suppose la démonstration d’une faute grave, d’un préjudice personnel et d’un lien de causalité.

Les articles 21 à 21-5 de la loi du 10 juillet 1965, complétées par les articles 22 à 27 du décret du 17 mars 1967, organisent son intervention, sa composition, la désignation de ses membres et ses missions :

- ses fonctions et son organisation (art. 21) ;

- les délégations de pouvoir qu’il peut recevoir de l’AG (art. 21-1) ;

- la fixation des sommes qui lui sont allouées pour mettre en œuvre la délégation de pouvoir (art. 21-2) ;

- la durée d’une délégation de pouvoir (art. 21-3) ;

- la souscription d’une assurance responsabilité civile pour chacun de ses membres (art. 21-4) ;

- les conditions de vote des résolutions au sein du conseil syndical (art. 21-5).

Le conseil syndical est composé de membres élus parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés en cas de société civile immobilière, les accédants ou les acquéreurs à terme (variante de l’achat en viager), leurs époux, les partenaires liés à eux par un Pacs, leurs représentant légaux, ou leurs usufruitiers ou leurs proches, En revanche, ni le syndic, ses ascendants ou descendants, ayant droit ou ayant ne peuvent être membre du conseil syndical.

Il ne dispose d’aucun pouvoir décisionnel propre, sauf délégation expresse de l’assemblée générale, et sa responsabilité ne peut être engagée qu’à titre individuel pour ses membres, en cas de faute grave, de préjudice personnel et de lien de causalité directe.

L’article 22 du décret du 17 mars 1967, prévoit qu’à défaut de précision des règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical dans le règlement de copropriété, ces règles sont fixées ou modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. S’agissant de l’existence et du fonctionnement du conseil syndical, l’articulation entre les stipulations du règlement de copropriété et la loi du 10 juillet 1965 démontre que cette dernière fixe un cadre impératif pour l’institution et le fonctionnement du conseil syndical, auquel le premier ne peut déroger. Les clauses du règlement de copropriété qui seraient contraires aux articles 21 à 21-5 de la loi du 10 juillet 1965, complétées par les articles 22 à 27 du décret du 17 mars 1967, sont réputées non écrites.

En revanche, la loi ne prévoyant aucune disposition particulière quant à son fonctionnement interne (modalité de tenue des réunions, fixation de l’ordre du jour ; publicité des votes des membres…), il est fréquent de voir naitre au sein des assemblées générales le reproche d’une certaine opacité du conseil syndical. Le contentieux en responsabilité de ses membres témoigne d’une défiance vis-à-vis de cet organe. Ce phénomène toucherait plus de 30 % des copropriétés en France ; créant des tensions, sur le fondement de reproches, qu’il s’agisse d’outrepassement des fonctions, de manquent de transparence ou de favoritisme de certains copropriétaires.

Il ressort même que certains sites et/ou forums de discussion se seraient spécialisés dans la dénonciation et les conseils pour lutter contre «les abus de pouvoir du conseil syndical».

La défiance à l’encontre du conseil syndical peut conduire à une remise en cause de ses décisions, à une limitation de ses prérogatives, à la révocation de ses membres, voire à l’engagement de leur responsabilité fondée sur une faute grave, d’un préjudice personnel et d’un lien de causalité directe. Cette méfiante de certains copropriétaires est d’autant plus importante que, en l’absence de mentions précises dans la loi de 1965 et/ou de dispositions particulières du règlement de copropriété, il appartient aux seuls membres dudit conseil de s’organiser.

Dès lors, la transparence de l’action du conseil syndical est essentielle et reste le seul moyen de démontrer que son action a comme seul objectif la satisfaction du bien commun de la copropriété (I). Le respect des règles de fonctionnement est dès lors fondamental, notamment en considération des risques de responsabilités de ses membres (II).

Jérôme HOCQUARD, Avocat au barreau de Paris

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