Veille juridique

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a créé une expérimentation d’encadrement du niveau des loyers dans les zones dites tendues. Elle s’applique actuellement dans 72 communes (dont Paris, Lille, Lyon ou Montpellier). Alors qu’elle doit s’achever en novembre 2026, les députés Inaki Echaniz (Socialistes) et Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République) ont remis le 24 septembre un rapport d’évaluation de cette expérimentation.

D’après une association de copropriétaires bien connue, le conseil syndical est vu comme l’instance qui va encadrer le syndic et s’assurer qu’il agit toujours dans l’intérêt de la copropriété.

Le syndic quant à lui, se considérant légitimement comme le représentant légal du syndicat, le voit comme une aide potentielle dans sa gestion. Les syndics aimeraient qu’il soit leurs yeux et leurs oreilles dans la copropriété, et un appui dans les décisions qu’ils doivent faire passer. Ils vivent assez mal de le voir s’ériger en force d’opposition et mettre en cause la confiance qu’ils tentent de maintenir auprès des copropriétaires.

Enlever le bitume pour planter des arbres dans une cour, faire grimper des plantes sur la façade ou encore végétaliser sa toiture est à la mode mais reste plus compliqué qu’il n’y paraît.

Initié en 2024 par le député Lionel Causse, président du Conseil national de l’habitat (CNH) à l’époque, un groupe de travail composé d’une vingtaine de membres a rendu son rapport fin juin «L’avenir du métier de syndic de copropriété et de son rôle dans la transition environnementale des immeubles collectifs». 

Ce document, remis par Henry Buzy-Cazaux, rapporteur, brosse un portrait précis de la profession qu’il présente comme indispensable mais également critiquée de toute part.

Face à une société en perpétuelle évolution, le syndic s’adapte et joue un rôle clef dans la société d’aujourd’hui. Ainsi, le rapport souligne que de son engagement dépend la réussite de la transition environnementale des copropriétés, d’autant plus que 90 % de ces dernières sont gérées par des syndics professionnels.

Alors que la responsabilité des syndics ne cesse d’augmenter, l’avenir de la profession ne doit pas être laissé au hasard. Dans ce cadre, le Conseil national de l’habitat a émis quarante-cinq propositions.

Concentrés sur les côtés juridique et technique de leur mission, les syndics n’oublieraient-ils pas de se demander ce qu’ils sont pour les copropriétaires moyens, et quelles sont leurs attentes ? Si l’on excepte ceux, très minoritaires, qui s’impliquent dans la gestion de l’immeuble, les autres sont là parce qu’ils ont acheté – ou hérité – un appartement, et pas pour participer à une aventure collective.

Le fait que celui-ci soit dans un immeuble est subi. Le copropriétaire comprend qu’il y a un syndic pour s’occuper de la gestion, mais s’attend à ce que ce soit sans histoires. Sa relation avec le syndic commence avec les appels de provisions, et une fois par an par une liste de décisions auxquelles on lui demande de participer, qui le concernent plus ou moins – sauf l’aspect financier mais il est déjà dans la conviction que cela est trop cher – et qui de toutes façons demandent un effort de sa part.

Le vente d’une partie du parc HLM conduit à une mise en copropriété d’immeubles collectifs et à une cohabitation des statuts d’occupation.

La question revient régulièrement, chaque fois que la profession est mise en cause pour ses pratiques ou qu’elle cherche à redorer son image. En 2010, l’affaire Urbania a, par effets tectoniques, abouti à la création du CNTGI et sa commission de contrôle. Son champ de compétences dépassait le seul métier de syndic, pour englober tous ceux de la loi «Hoguet». Beaucoup y avaient vu un succédané d’Ordre professionnel, mais en dehors de la création d’un Code de déontologie, cela n’a pas été plus loin. En effet, le pouvoir de sanction de la commission de contrôle a été fortement émoussé par la loi ELAN et le gouvernement n’a toujours pas été capable de la constituer, enlisé dans des querelles de chapelles…

Les chercheurs du PUCA montrent que des erreurs du passé n’ont pas toujours servi de leçon.

Avec plus de 10 millions de logements, soit un tiers du parc de logements en France, les copropriétés sont souvent abordées par le biais de la réglementation ou de leur gestion et restent peu explorées au niveau des sciences sociales. D’un point de vue sociologique, comment fonctionnent-elles ? Comment les habitants s’organisent-ils pour arriver à résoudre leurs problèmes ? Comment les copropriétés peuvent-elles participer à la transition vers une ville plus durable ?

Pour répondre à ces questions, le Plan Urbanisme Construction Architecture (PUCA) a lancé des recherches en 2021 et en a dévoilé les résultats le 2 juillet 2025. Plusieurs thèmes précis avaient été sélectionnés comme les mutations contemporaines du métier de syndic, les conséquences sociales et spatiales du vieillissement dans les copropriétés horizontales des années 1970 à Toulouse et Bruxelles ou encore l’organisation ou le sens de l’engagement des syndics bénévoles. L’Ouest de la France était également à l’honneur puisque les quartiers durables à Nantes, mais aussi la copropriété dans les villes de la reconstruction comme Saint-Nazaire ont été étudiées. Enfin, une des recherches portaient sur la façon de développer une «communauté habitante» au sein des copropriétés avec des espaces partagés.

La loi du 9 avril 2024 a créé le concept de syndic d’intérêt collectif (SIC), en portant un regard insistant vers les bailleurs sociaux, afin de les inciter, s’ils exercent déjà l’activité de syndic, à aller vers les copropriétés en difficulté. Et s’ils ne l’exercent pas encore à la créer dans ce but ! Eux sont considérés en effet comme SIC de droit, alors que les syndics privés qui voudraient le devenir doivent obtenir un agrément préfectoral, avec un dossier à constituer – les textes réglementaires viennent d’être publiés – qui risque de refroidir plus d’un candidat…

Le changement impacte la gestion de la copropriété mais n’est pas encore généralisé.

«Près de 30 % des convocations et des informations relatives aux assemblées générales de copropriété envoyées par voie postale ne sont pas retirées par les copropriétaires», signalent, en janvier 2024, les rapporteurs de la commission des affaires économiques dans le cadre de l’examen du projet de loi initial relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement. Dans la foulée, la loi du 9 avril 2024 modifie l’article 42-1 de la loi de 1965 : les convocations à l’assemblée générale des copropriétaires sont envoyées par voie électronique, sauf refus express du copropriétaire.

Bien informer les copropriétaires et adapter le fonctionnement des copropriétés aux nouvelles technologies sont les deux objectifs. En ligne de mire, l’amélioration de «la prévention de la dégradation des copropriétés» et du «pouvoir d’achat [des] copropriétaires», ainsi qu’«un gain écologique». Un an après la loi, comment les syndics et les copropriétaires voient-ils la chose ?