Veille juridique

Le sujet était sur toutes les lèvres lors du salon de la copropriété. La veille, l’association Consommation logement et cadre de vie (CLCV) a publié son enquête «Contrats de syndic : conformité, pratiques et rémunération». L’association a épluché 195 contrats : 37 % émanant de grands groupes et 63 % de cabinets indépendants.

Les syndics en ligne promettent une gestion plus fluide des copropriétés grâce aux outils modernes mais leur fonctionnement ne convient pas à toutes. 

Premier volet d’un reportage sur la rénovation prévue sur une durée de 14 mois, d’une copropriété située à Poissy, avec tous les acteurs : le maître d’œuvre, l’architecte, le gestionnaire, le conseil syndical, sans oublier évidemment les copropriétaires et les entreprises.

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a créé une expérimentation d’encadrement du niveau des loyers dans les zones dites tendues. Elle s’applique actuellement dans 72 communes (dont Paris, Lille, Lyon ou Montpellier). Alors qu’elle doit s’achever en novembre 2026, les députés Inaki Echaniz (Socialistes) et Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République) ont remis le 24 septembre un rapport d’évaluation de cette expérimentation.

D’après une association de copropriétaires bien connue, le conseil syndical est vu comme l’instance qui va encadrer le syndic et s’assurer qu’il agit toujours dans l’intérêt de la copropriété.

Le syndic quant à lui, se considérant légitimement comme le représentant légal du syndicat, le voit comme une aide potentielle dans sa gestion. Les syndics aimeraient qu’il soit leurs yeux et leurs oreilles dans la copropriété, et un appui dans les décisions qu’ils doivent faire passer. Ils vivent assez mal de le voir s’ériger en force d’opposition et mettre en cause la confiance qu’ils tentent de maintenir auprès des copropriétaires.

Enlever le bitume pour planter des arbres dans une cour, faire grimper des plantes sur la façade ou encore végétaliser sa toiture est à la mode mais reste plus compliqué qu’il n’y paraît.

Initié en 2024 par le député Lionel Causse, président du Conseil national de l’habitat (CNH) à l’époque, un groupe de travail composé d’une vingtaine de membres a rendu son rapport fin juin «L’avenir du métier de syndic de copropriété et de son rôle dans la transition environnementale des immeubles collectifs». 

Ce document, remis par Henry Buzy-Cazaux, rapporteur, brosse un portrait précis de la profession qu’il présente comme indispensable mais également critiquée de toute part.

Face à une société en perpétuelle évolution, le syndic s’adapte et joue un rôle clef dans la société d’aujourd’hui. Ainsi, le rapport souligne que de son engagement dépend la réussite de la transition environnementale des copropriétés, d’autant plus que 90 % de ces dernières sont gérées par des syndics professionnels.

Alors que la responsabilité des syndics ne cesse d’augmenter, l’avenir de la profession ne doit pas être laissé au hasard. Dans ce cadre, le Conseil national de l’habitat a émis quarante-cinq propositions.

Concentrés sur les côtés juridique et technique de leur mission, les syndics n’oublieraient-ils pas de se demander ce qu’ils sont pour les copropriétaires moyens, et quelles sont leurs attentes ? Si l’on excepte ceux, très minoritaires, qui s’impliquent dans la gestion de l’immeuble, les autres sont là parce qu’ils ont acheté – ou hérité – un appartement, et pas pour participer à une aventure collective.

Le fait que celui-ci soit dans un immeuble est subi. Le copropriétaire comprend qu’il y a un syndic pour s’occuper de la gestion, mais s’attend à ce que ce soit sans histoires. Sa relation avec le syndic commence avec les appels de provisions, et une fois par an par une liste de décisions auxquelles on lui demande de participer, qui le concernent plus ou moins – sauf l’aspect financier mais il est déjà dans la conviction que cela est trop cher – et qui de toutes façons demandent un effort de sa part.

Le vente d’une partie du parc HLM conduit à une mise en copropriété d’immeubles collectifs et à une cohabitation des statuts d’occupation.

La question revient régulièrement, chaque fois que la profession est mise en cause pour ses pratiques ou qu’elle cherche à redorer son image. En 2010, l’affaire Urbania a, par effets tectoniques, abouti à la création du CNTGI et sa commission de contrôle. Son champ de compétences dépassait le seul métier de syndic, pour englober tous ceux de la loi «Hoguet». Beaucoup y avaient vu un succédané d’Ordre professionnel, mais en dehors de la création d’un Code de déontologie, cela n’a pas été plus loin. En effet, le pouvoir de sanction de la commission de contrôle a été fortement émoussé par la loi ELAN et le gouvernement n’a toujours pas été capable de la constituer, enlisé dans des querelles de chapelles…