Veille juridique

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (JO du 31 mars) fixe les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale. La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée par la loi du 24 mars 2014 dite ALUR, encadre les états des lieux locatifs et impose de tenir compte de la vétusté du logement afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire. Le décret entre en vigueur le 1^er juin 2016.
 

Légifrance : lien ici

Le 24 mars 2016, la nouvelle ministre du logement et de l’habitat durable, Emmanuelle Cosse, a fait le point sur l’application de la loi n°2014-366, deux ans après sa promulgation. La loi s’appuie sur environ 75 décrets d’application. A ce jour, 48 ont été publiés. La ministre a affirmé sa volonté de parachever cette mise en œuvre de la loi par la publication d’une vingtaine de décrets supplémentaires d’ici la fin de l’été. Emmanuelle Cosse a déclaré s’inscrire dans une «démarche permanente de concertation avec l’ensemble des acteurs» avant de présenter son plan d’action selon trois grandes priorités :
• La poursuite du plan de relance initié par le Président de la République en faveur de la reprise de la construction ;
• La prévention des expulsions locatives, notamment par le maintien des APL aux allocataires de bonne foi ;
• La rénovation énergétique des logements, notamment avec la rénovation de copropriétés dégradées avec un objectif de réhabilitation porté de 100 000 logements privés en 2015, à 150 000 logements en 2016.
Le tableau de synthèse ci-dessous, fait le point des décrets d’application en cours ou prévus de la loi ALUR. La rédaction a ignoré, faute de place, les dispositions concernant l’urbanisme, le logement social et l’accompagnement des personnes défavorisées.
©EE-LV national

La loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 et ses décrets d'application.
État des textes réglementant la gestion locative, le statut de la copropriété et les professions immobilières.

Vers une transition juridique ?
Récemment modifiée profondément par la loi ALUR du 24 mars 2014, la loi du 10 juillet 1965 fait à nouveau l’objet d’un projet de réforme globale.

Quelles pièces demander au locataire ?

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 (JO du 7 novembre 2015) fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution. La loi du 24 mars 2014, dite ALUR, imposait de déterminer une liste limitative de pièces que le bailleur peut demander au candidat locataire et à sa caution. Le décret fixe ainsi, la liste de ces documents pouvant être exigés de chacun des candidats à la location (annexe 1) et de leurs cautions (annexe 2).

Voici la synthèse de l’annexe 1 relative aux pièces justificatives pouvant être exigées de chacun des candidats à la location :
• Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants : carte nationale d’identité française ou étrangère ; passeport français ou étranger ; permis de conduire français ou étranger ; document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger (carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen).
• Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants : trois dernières quittances de loyer (à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges) ; attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé (centres d’action sociale) ; attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile ; dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
• Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants : contrat de travail ou de stage (à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai) ; extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés ou extrait D 1 du registre des métiers de moins de trois mois ; copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant ; copie de la carte professionnelle pour une profession libérale ; toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels ; carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.
• Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants : dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition ; trois derniers bulletins de salaires ; justificatif de versement des indemnités de stage ; les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées ; justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur ; attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement ; avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers ; titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ; justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Selon le ministère du logement, le projet de loi de finances pour 2016 présenté en conseil des ministres le 30 septembre, encourage les travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés. Pour aider les copropriétés et les ménages à financer des travaux d’ampleur, le gouvernement prolongera en effet, d’une année le crédit d’impôt transition énergétique et de trois années l’éco-prêt à taux zéro, jusqu’à fin 2018. Cette prolongation offrira une meilleure visibilité à l’éco-PTZ copropriétés. Par ailleurs, un nouveau micro-crédit à taux zéro sera disponible pour financer le reste à charge de ces ménages.
A destination des copropriétaires bailleurs, le dispositif d’investissement locatif Pinel, défini dans la loi de finances 2015, sera maintenu. Ce dispositif offre aux investisseurs en zone tendue, là où la demande est très supérieure à l’offre de logements, de bénéficier d’avantages fiscaux sous réserve de s’engager avec un loyer inférieur de 20 % environ aux loyers du marché. Selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans) les avantages fiscaux seront proportionnels (12 %, 18 % ou 21 %).

Le décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure concernant les immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est paru au JO du 21 octobre. Complétant ou modifiant le décret du 17 mars 1967, il a pour objet d’adapter le droit de la copropriété à l’évolution des moyens de communication en ouvrant la possibilité de procéder à des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Selon l’ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015, publiée au JO du 28 août, les modalités d’information des acquéreurs prévues aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du Code de la construction et de l’habitation sont allégées.
Sont concernées les ventes d’un lot ou d’une fraction de lot ou les cessions d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété.
Outre un allègement des documents transmis à l’acquéreur et un éclaircissement des dispositions issues de la loi ALUR, il est également prévu que la remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l’acceptation expresse par l’acquéreur. L’acquéreur atteste de cette remise soit dans l’acte contenant la promesse de vente par sa simple signature, lorsqu’il s’agit d’un acte authentique, soit lorsque l’acte est établi sous seing privé, dans un document qu’il signe et qu’il date de sa main.

Le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 publié au JO du 30 août, fixe les règles constituant le code de déontologie applicable aux agents immobiliers, aux administrateurs de biens et aux syndics de copropriété. Ce code de déontologie, catalogue des bonnes pratiques professionnelles, était attendu à la fois des organismes professionnels et des associations de consommateurs et de copropriétaires. Ce texte comporte 12 articles dont les dispositions sont applicables depuis le 1er septembre 2015.

Ethique et probité
Les professionnels de l’immobilier exercent leur activité «avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité» (art. 2). «Par leur comportement et leurs propos, [ils] s’attachent à donner la meilleure image de leur profession. Elles s’interdisent tout comportement, action ou omission susceptible de porter préjudice à l’ensemble de la profession».
Dans l’exercice de leurs activités, les professionnels de l’immobilier «agissent dans le strict respect des lois et textes réglementaires en vigueur ainsi que des dispositions du présent code» (art. 3). Ils doivent posséder «les connaissances théoriques et pratiques nécessaires à l’exercice de leurs activités» (art. 4). A ce titre, ils se tiennent informés des évolutions législatives et réglementaires et s’obligent «au respect de leur propre obligation de formation continue et veillent à ce que leurs collaborateurs (…) remplissent leur obligation de formation continue».
Ils veillent à ce que les modalités d’organisation et de fonctionnement de leur entreprise leur permettent d’être «en conformité avec les dispositions légales et réglementaires en vigueur et celles du présent code» (art. 5). «En particulier, [ils] assurent la direction effective de leur entreprise et de leurs établissements, sous réserve de leur faculté de nommer des directeurs d’établissement». Lorsqu’ils habilitent un collaborateur (…), ils veillent à ce que ces personnes «remplissent toutes les conditions fixées par la loi et les règlements et qu’elles présentent toutes les compétences et les qualifications nécessaires au bon accomplissement de leur mission».

Transparence à l'égard de leur mandant
Dans les informations qu’ils délivrent à leurs mandants, ils s’obligent à donner «une information exacte, intelligible et complète de leurs activités professionnelles, y compris des services rendus à titre accessoire ou complémentaire, des montants et des modes de calcul de leurs honoraires pratiqués, de leurs compétences et de leurs qualifications professionnelles» (art. 6).
A ce titre, ils s’attachent «à présenter leur carte professionnelle et à veiller à ce que leurs collaborateurs présentent leur attestation d’habilitation (…) ; à tenir à disposition de leurs mandants (…) l’identité des personnes qui interviennent dans l’exécution des missions qui leur ont été confiées ; à communiquer à première demande, les coordonnées leur assureur de responsabilité civile professionnelle». En outre, lorsqu’elles sont sollicitées pour établir un avis de valeur, ils informent leur client que «cet avis ne constitue pas une expertise».
Ces professionnels de l’immobilier «font preuve de prudence et de discrétion dans l’utilisation des données à caractère personnel et des informations relatives à leurs mandants» (art. 7).
Dans l’exercice des missions qui leur sont confiées, les personnes concernées par ce code «promeuvent les intérêts légitimes de leurs mandants, dans le respect des droits et intérêts des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées» (art. 8).
Elles s’obligent notamment, «à communiquer à leurs mandants (…) l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ; à rendre compte régulièrement et dans les meilleurs délais à leurs mandants de l’exécution de leur mission et à les avertir des difficultés rencontrées (…) ; à transmettre dans un délai raisonnable tous les fonds et documents revenant à leurs mandants, soit aux mandants eux-mêmes, soit à tout mandataire que ces derniers leur désignent».
Les professionnels de l’immobilier veillent à ne pas se trouver en conflit d’intérêts (art. 9). Ils «veillent à ce que l’exercice d’activités annexes ou connexes n’engendre aucun conflit d’intérêts». Ils s’obligent notamment, «à ne pas percevoir de rémunération ou d’avantage de quelque nature que ce soit au titre de dépenses engagées pour le compte d’un mandant, sans avoir au préalable obtenu l’accord de celui-ci (…) ; à informer leurs mandants (…) de la possibilité et des raisons d’un conflit d’intérêts avec eux ou entre eux, et notamment des liens directs de nature capitalistique ou juridique qu’elles ont (…) avec les entreprises, les établissements bancaires ou les sociétés financières dont elles proposent les services».
Enfin, entre eux, les professionnels entretiennent «des rapports de confraternité, dans le cadre d’une concurrence libre, saine et loyale» (art. 10). Dans le règlement des litiges, ils «s’efforcent de résoudre à l’amiable les litiges qui surviennent avec leurs mandants» (art. 11). Lorsque ces professionnels «font l’objet de poursuites disciplinaires en raison d’un manquement aux lois, aux règlements et aux obligations fixées par le présent code ou en raison d’une négligence grave», une action disciplinaire peut être «introduite devant la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières mentionnée à l’article 13-5 de la loi du 2 janvier 1970».
 

La loi n° 2015-992 relative à la transition énergétique pour la croissance verts est promulguée (JO du 18 août). Parmi les objectifs de la politique énergétique nationale fixés par l’article 1er de la loi, figure celui de disposer d’un parc immobilier dont l’ensemble des bâtiments sont rénovés en fonction des normes “ bâtiment basse consommation ” ou assimilées, à l’horizon 2050.
Les dispositions de l’article 1er ont été déclarées conformes à la Constitution par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2015-718 DC du 13 août 2015 (considérants 10 à 13). L’essentiel des mesures intéressant le droit immobilier figure dans le titre II de la loi, intitulé « mieux rénover les bâtiments pour économiser l’énergie, faire baisser les factures et créer des emplois. »
La loi fixe l’objectif de rénover énergétiquement 500 000 logements par an à compter de 2017, dont au moins la moitié est occupée par des ménages aux revenus modestes, visant ainsi une baisse de 15 % de la précarité énergétique d’ici 2020 (art. 3). Afin d’atteindre cet objectif, la loi prévoit qu’avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique (art. 5).

L’obligation de rénovation lors d’une mutation a été retoquée
En revanche, l’article 6, qui prévoyait qu’à partir de 2030, les bâtiments privés résidentiels devaient faire l’objet d’une rénovation énergétique à l’occasion d’une mutation, selon leur niveau de performance énergétique, sous réserve de la mise à disposition des outils financiers adéquat, a été déclaré non conforme à la Constitution. Le Conseil a en effet estimé, d’une part, que cet article n’avait pas le caractère de dispositions relevant d’une loi de programmation (considérant n° 18) et, d’autre part, qu’en s’attachant à réduire la consommation énergétique des bâtiments résidentiels, le législateur avait certes poursuivi un objectif d’intérêt général mais que, toutefois, en ne définissant ni la portée de l’obligation qu’il avait posée, ni les conditions financières de sa mise en œuvre, ni celles de son application dans le temps, le législateur n’avait pas suffisamment défini les conditions et les modalités de cette atteinte au droit de disposer de son bien (considérant n° 19).

Un carnet numérique de l’immeuble
La loi crée un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement. Il mentionne l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété. Le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2017 et pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025.

Les obligations du bailleur
En matière de baux d’habitation, la loi nouvelle donne au premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs une nouvelle rédaction. Le bailleur, au titre de son obligation de remise d’un logement décent, est désormais tenu de remettre au locataire un logement répondant à un critère de performance énergétique minimale. Un décret en Conseil d’État définira le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’amélioration de l’efficacité énergétique
En matière d’habitat collectif, la loi insère dans le Code de l’énergie un nouveau chapitre consacré aux contrôles et sanctions de l’obligation de mettre en place, en application de l’article L. 241-9 de ce code, un dispositif d’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs. On relèvera également plusieurs modifications du statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elles concernent tout d’abord la majorité requise pour l’adoption de décisions de rénovation énergétique. L’article 24-II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est complété par un h relatif aux « opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes ».

L’emprunt du syndicat des copropriétaires
La réforme touche également la souscription d’un emprunt par le syndicat. A ce titre, la loi nouvelle prévoit que l’organisme de caution mentionné à l’article 26-7 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 peut consulter le fichier national des incidents de paiement caractérisés liés aux crédits accordés aux personnes physiques pour des besoins non professionnels, pour les copropriétaires participant à l’emprunt mentionné à l’article 26-4 de cette même loi (art. L. 333-4 du Code de la consommation).
L’individualisations des frais de chauffage
Il est inséré, dans la loi de 1965, un article 24-9 prévoyant que, lorsque l’immeuble est pourvu d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant et est soumis à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage en application de l’article L. 241-9 du Code de l’énergie, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. Cette dernière disposition entrera en vigueur six mois après la promulgation de la présente loi.

Le sort des colonnes montantes
La loi mentionne le sort des colonnes montantes dans les immeubles en copropriété sans apporter de réponses. La loi prévoit la remise au Parlement dans les douze mois de la promulgation de loi, d’un rapport consacré au statut des colonnes montantes. Ce rapport devra estimer notamment le nombre de telles colonnes nécessitant, au regard des normes en vigueur et des besoins des immeubles concernés, des travaux de rénovation, de renouvellement ou de renforcement, et le coût des travaux y afférents. Il proposera des solutions pour en assurer le financement ainsi que toutes modifications législatives et réglementaires pertinentes pour préciser le régime juridique de ces colonnes (art. 33). [Pour comprendre les enjeux économiques et de sécurité de ces colonnes montantes, le lecteur se reportera à la réponse ministérielle.

Le décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté est paru au JO du 18 août. Ce texte technique détermine avec précisions les moyens à mettre en œuvre pour redresser les copropriétés en difficulté ou en pré-difficulté.
Le lecteur se reportera à cette page pour lire de larges extraits de ce texte dense ainsi qu’une analyse juridique de ce décret.