Veille juridique

Le décret n° 2016-1446 du 26 octobre 2016 relatif aux résidences-services en copropriété, publié au JO du 28 octobre, définit les catégories de services non individualisables dans les résidences-services. Il s’agit d’un décret d’application de la loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement. Son article 14 a modifié les règles de copropriété applicables aux résidences services, en prévoyant notamment que seuls les services spécifiques non individualisables pourraient être fournis par le syndicat des copropriétaires et leur coût être réparti à titre de charges de copropriété. Sont ainsi considérés comme services non individualisables : l’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ; la mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence ; le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés. En revanche, les charges relevant de prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété (exemple : prestations d’un coiffeur ou d’une esthéticienne). Entrée en vigueur le 1er novembre 2016. Le nombre de logements en résidences services est estimé entre 30 000 et 40 000, hébergeant entre 35 000 et 45 000 personnes de plus de 60 ans [Lire notre étude sur les copropriétés avec services publiée dans notre n° 616, mars 2016, p. 16].

Le décret n° 2016-1439 du 26 octobre 2016 déclarant d’intérêt national l’opération de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD IN) du quartier Grigny 2, à Grigny en Essonne, a été publié au JO du 27 octobre 2016.
Dans le cadre du plan gouvernemental de mobilisation en faveur des copropriétés fragiles ou en difficulté présenté fin 2015, plusieurs opérations de requalification qualifiées d’intérêt national ont été programmées. Après Clichy-sous-Bois, c’est au tour de Grigny de bénéficier de ces dispositifs d’une ampleur exceptionnelle. Sont programmées ensuite, des opérations concernant Argenteuil et Mantes-la-Jolie.

Aux termes de loi ALUR, l’Etat peut déclarer d’intérêt national une opération de requalification, si celle-ci présente des enjeux majeurs en matière d’habitat dégradé, une complexité de traitement particulière et nécessite de lourds investissements, si le site comporte une ou plusieurs copropriétés bénéficiant d’un plan de sauvegarde et si le droit de préemption urbain renforcé a été instauré et que la commune s’est engagée à le déléguer à l’opérateur.

Le quartier de Grigny 2 réunit toutes ces caractéristiques : le présent décret déclare en conséquence, sa requalification d’intérêt national. Il en confie la mise en œuvre à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) qui est ainsi autorisé par ce décret à mobiliser une partie de ses ressources fiscales affectées pour financer la requalification du quartier et peut bénéficier, à titre exceptionnel et pour les besoins de l’opération, de subventions de la part de l’Agence nationale de l’habitat.

Parmi les mesures mises en place, l’acquisition des logements par la puissance publique afin d’éviter à chaque mutation, l’arrivée de nouveaux marchands de sommeil ou d’offrir une porte de sortie aux copropriétaires qui le souhaitent ; le portage afin d’aider le syndicat des copropriétaires à rétablir ses comptes ; la scission des copropriétés permet enfin, des traitements différenciés selon les parties de la copropriété.

La loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique, publiée au JO du 8 octobre 2016, dans son article 74, vient compléter les dispositions de l’article 24-2 de la loi du 10 juillet 1965 afin d’organiser les modalités de raccordement à un réseau de communication à très haut débit. 

En vertu des dispositions nouvelles, lorsqu’une demande de raccordement à un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique est effectuée par le propriétaire, le locataire ou un occupant de bonne foi d’un logement d’un immeuble comportant plusieurs logements ou d’un immeuble à usage mixte dans les conditions prévues à l’article 1er de la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 relative à l’installation d’antennes réceptrices de radiodiffusion, le syndicat des copropriétaires ne peut s’opposer, nonobstant toute convention contraire, sans motif sérieux et légitime conformément au II du même article 1er, à l’installation de telles lignes dans les parties communes de l’immeuble de manière à permettre la desserte de chacun des logements, sous réserve que l’immeuble dispose des infrastructures d’accueil adaptées. Cette installation, réalisée aux frais de l’opérateur conformément à l’article L. 34-8-3 du Code des postes et des communications électroniques, fait l’objet d’une convention conclue dans les conditions prévues à l’article L. 33-6 du même Code avec le syndicat des copropriétaires, après avis du conseil syndical lorsque celui-ci a été institué.

L’arrêté du 10 octobre 2016 relatif au traitement de données à caractère personnel intitulé «registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires», publié au JO du 26 octobre, vient compléter le décret d’application n° 2016-1167 du 26 août 2016 , JO du 28 août fixant les modalités de fonctionnement de ce registre [Cf. notre étude juridique publiée dans ce numéro en p. 43]. Cet arrêté désigne l’Agence nationale de l’habitat, l’ANAH, comme le teneur du registre à compter du 1er novembre 2016 [Cf. l’entretien de la présidente de l’ANAH publiée dans ce numéro]. L’arrêté précise en premier lieu les modalités de la création des comptes de télédéclarants (les syndics) et de leur identification, et en second lieu, les modalités de rattachement des syndicats de copropriétaires aux télédéclarants [Cf. l’entretien du syndic, Bertrand Wehrlé-Détroye du GIE “Identification & Dématérialisation” publiée dans ce numéro]. Ce texte technique définit les informations à renseigner sur les immeubles gérés en copropriété. Il précise les durées de conservation des données. Il détermine la qualité de ceux qui peuvent le consulter et la nature des informations auxquelles ils ont accès selon leur statut (syndics, notaires, collectivités locales). 

Sept annexes
L’arrêté est complété de sept annexes qui listent l’ensemble des informations à renseigner dans ce registre :
1.- l’identification du syndic professionnel ou non ;
2.- l’identification du notaire pour l’accès au registre ;
3.- la nature, la durée et la mission du télédéclarant (syndic, administrateur provisoire, notaire) ;
4.- les caractéristiques juridiques et financières de la copropriété à savoir nom, références cadastrales, date du règlement de copropriété, statut du syndicat de copropriétaires, nombre et nature des lots, existence ou non, d’une procédure administrative ou judiciare, données financières (durée de l’exercice, niveau des charges courantes, des dettes, des impayés, du montant du fonds de travaux, et de la présence de personnel salarié) et enfin les caractéristiques techniques du bâtiment en copropriété (date de construction, étiquette énergétique, type de chauffage, nombre d’ascenseurs).
5.- les informations financières lors de l’immatriculation initiale ;
6.- les informations à renseigner lors de la dissolution de la copropriété ;
7.- les informations à renseigner par les notaires lors de l’immatriculation des nouvelles copropriétés ou de l’immatriculation d’office.

En savoir plus : www.logement.gouv.fr

Un arrêt du Conseil d'État du 05 octobre 2016 revisite les dispositions relatives à la rémunération et aux défraiements des syndics, du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 fixant le contrat-type de syndic.

Lire l'arrêt : cliquez ici

L’Assemblée nationale a adopté le 6 juillet, en première lecture le projet de loi “Égalité et citoyenneté”. Ce projet de loi vise de manière générale, à la mixité sociale de logements. Parmi les nombreuses dispositions, l’article 33 de ce projet intéresse notamment les copropriétés. Ce texte apporte des corrections en vue de simplifier l’application de la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR.

Le décret n° 2016-710 du 30 mai 2016 (JO du 31 mai) précise la détermination individuelle de la quantité de chaleur consommée et la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs.
Les immeubles pourvus d’un chauffage collectif doivent comporter une installation qui détermine la quantité de chaleur utilisée par chaque logement ou local à usage privatif, lorsque cela est techniquement possible et si cela n’entraîne pas un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l’ensemble de l’installation de chauffage. Cette installation est composée d’appareils de mesure, qui permettent d’individualiser la consommation de chaque local. Les frais de chauffage afférents à cette installation sont divisés, d’une part, en frais de combustible ou d’énergie, d’autre part, en autres frais de chauffage, tels que les frais liés à l’entretien des installations de chauffage et ceux liés à l’utilisation d’énergie électrique.
La mise en service des appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage collectif doit intervenir au plus tard aux dates prévues par l’article R. 241-10 CCH, à savoir au 31 mars 2017 pour les bâtiments présentant de consommations supérieures à 120 kWh/m²/an.
Le décret est complété par un arrêté du 30 mai 2016 (JO du 31 mai 2016) qui précise les cas pour lesquels il est techniquement impossible de mettre en application le décret relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs. Il précise également les dates de mise en service des appareils de mesure des consommations de chauffage.

Le décret n° 2016-711 du 30 mai 2016 (JO du 31 mai) précise les travaux d’isolation rendus obligatoires en cas de travaux de ravalement de façade, de réfection de toiture ou d’aménagement de locaux en vue de les rendre habitables.
L’article L. 111-10 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) dans sa rédaction résultant de l’article 14 de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 (loi en faveur de la transition énergétique pour la croissance verte), prévoit que, lorsque des travaux importants sont réalisés sur un bâtiment, des travaux d’isolation thermique soient simultanément engagés.
Ce décret précise les conditions dans lesquelles ces dispositions seront mises en œuvre. L’arrêté mentionné à l’article R. 131-28 du Code et auquel renvoient les dis- positions du décret précise les caractéristiques thermiques et la performance énergétique des bâtiments existants. Le texte entre en vigueur le 1^er janvier 2017.

L’arrêt n° 15-10.215 de la 3^e chambre civile de la Cour de cassation du 24 mars 2016 revêt une importance particulière et pourrait considérablement impacter la pratique notariale en matière de vente de lot de copropriété. Ainsi, des copropriétaires ayant vendu divers lots dépendant d’un immeuble à usage d’habitation, la commune a poursuivi la nullité de cette vente au motif que les biens vendus avaient été inclus dans le périmètre de son droit de préemption urbain et qu’il n’avait pas été établi de déclaration d’intention d’aliéner. Pour accueillir les demandes en nullité de la vente et en dommages-intérêts, un arrêt de la cour d’Aix avait retenu que seul l’état descriptif de division avait été publié au fichier immobilier et que l’immeuble n’avait jamais fait l’objet d’un règlement de copropriété de sorte que, si les lots litigieux étaient compris dans un immeuble soumis au régime de la copropriété au jour du projet d’aliénation, aucun règlement n’avait été publié depuis dix ans au moins, et que les conditions de l’exemption n’étaient pas réunies. Sous le visa de l’article L. 211-4 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi ALUR, la Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel pour violation de la loi, au motif qu’elle avait constaté que l’immeuble avait fait l’objet d’un état descriptif de division publié au fichier immobilier depuis plus de dix ans à la date de l’aliénation des lots de copropriété.
Ainsi, dès l’instant où un document a fait l’objet d’une publication au service chargé de la publicité foncière, qui porte à la connaissance des tiers qu’une copropriété existe (ou est sensée exister) depuis plus de dix ans, le droit de préemption de la commune s’éteint. Il semble que l’esprit de la loi l’emporte ici sur sa lettre.

Cet arrêt publié au bulletin, fera l’objet d’un commentaire dans un prochain numéro
 

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (JO du 31 mars) fixe les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale. La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée par la loi du 24 mars 2014 dite ALUR, encadre les états des lieux locatifs et impose de tenir compte de la vétusté du logement afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire. Le décret entre en vigueur le 1^er juin 2016.
 

Légifrance : lien ici