Veille juridique

Le décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 (JO du 23 décembre) fixe le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue par l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965. Ce décret, pris pour l’application de l’article 54 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, loi ALUR, fixe le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. La fiche regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. Dès lors que la copropriété comporte au moins un lot d’habitation, la fiche doit être établie par son représentant légal qui la met à jour chaque année. Elle est mise à disposition des copropriétaires, sous peine de sanction à l’encontre du syndic. En cas de vente d’un lot, la fiche synthétique est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique. Ce décret entre en vigueur le 1er janvier 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, le 1er janvier 2018 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots et le 1er janvier 2019 pour les autres syndicats de copropriétaires

[Voir notre étude : [N°625] - La fiche synthétique : Nouveau document obligatoire].

Le décret n° 2016-1737 du 14 décembre 2016 (JO du 16 décembre) détermine les catégories de services spécifiques non individualisables pouvant bénéficier aux occupants des résidences-services prévue à l’article L. 631-13 du Code de la construction et de l’habitation. L’article 15 de la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement a introduit dans le Code de la construction et de l’habitation une section dédiée aux résidences-services. Le législateur a notamment défini ces résidences-services comme un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables dont les catégories sont définies par le présent décret. Cette qualification emporte un certain nombre de conséquences, comme la constitution d’un conseil de résidents ou l’intégration dans le champ du contrat de location des obligations relatives à la fourniture et au paiement des services non individualisables. Ce décret a pour objet de déterminer les catégories de services non individualisables concernées

[cf. notre étude, Inf. rap. copr. n° 616, mars 2016, p. 16]

Le décret n° 2016-1515 du 8 novembre 2016 (JO du 10 novembre) fixe les règles applicables aux places de stationnement adaptées incluses dans les parties communes des copropriétés à usage principal d’habitation. Jusqu’à présent, les copropriétés ne comportaient pas de places de stationnement réservées mais seulement des places adaptées aux véhicules des personnes handicapées. Les places adaptées destinées à l’usage des occupants doivent représenter au minimum 5 % du nombre total de places prévues pour les occupants. De plus, les places adaptées destinées à l’usage des visiteurs doivent représenter au minimum 5 % du nombre total de places prévues pour les visiteurs dans les bâtiments d’habitation collectifs neufs.  Ce décret met en œuvre les dispositions relatives à l’inclusion d’une partie des places de stationnement adaptées dans les parties communes des nouvelles copropriétés en définissant les modalités selon lesquelles ces places seront louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété.

Le décret n° 2016-1446 du 26 octobre 2016 relatif aux résidences-services en copropriété, publié au JO du 28 octobre, définit les catégories de services non individualisables dans les résidences-services. Il s’agit d’un décret d’application de la loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement. Son article 14 a modifié les règles de copropriété applicables aux résidences services, en prévoyant notamment que seuls les services spécifiques non individualisables pourraient être fournis par le syndicat des copropriétaires et leur coût être réparti à titre de charges de copropriété. Sont ainsi considérés comme services non individualisables : l’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ; la mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence ; le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés. En revanche, les charges relevant de prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété (exemple : prestations d’un coiffeur ou d’une esthéticienne). Entrée en vigueur le 1er novembre 2016. Le nombre de logements en résidences services est estimé entre 30 000 et 40 000, hébergeant entre 35 000 et 45 000 personnes de plus de 60 ans [Lire notre étude sur les copropriétés avec services publiée dans notre n° 616, mars 2016, p. 16].

Le décret n° 2016-1439 du 26 octobre 2016 déclarant d’intérêt national l’opération de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD IN) du quartier Grigny 2, à Grigny en Essonne, a été publié au JO du 27 octobre 2016.
Dans le cadre du plan gouvernemental de mobilisation en faveur des copropriétés fragiles ou en difficulté présenté fin 2015, plusieurs opérations de requalification qualifiées d’intérêt national ont été programmées. Après Clichy-sous-Bois, c’est au tour de Grigny de bénéficier de ces dispositifs d’une ampleur exceptionnelle. Sont programmées ensuite, des opérations concernant Argenteuil et Mantes-la-Jolie.

Aux termes de loi ALUR, l’Etat peut déclarer d’intérêt national une opération de requalification, si celle-ci présente des enjeux majeurs en matière d’habitat dégradé, une complexité de traitement particulière et nécessite de lourds investissements, si le site comporte une ou plusieurs copropriétés bénéficiant d’un plan de sauvegarde et si le droit de préemption urbain renforcé a été instauré et que la commune s’est engagée à le déléguer à l’opérateur.

Le quartier de Grigny 2 réunit toutes ces caractéristiques : le présent décret déclare en conséquence, sa requalification d’intérêt national. Il en confie la mise en œuvre à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) qui est ainsi autorisé par ce décret à mobiliser une partie de ses ressources fiscales affectées pour financer la requalification du quartier et peut bénéficier, à titre exceptionnel et pour les besoins de l’opération, de subventions de la part de l’Agence nationale de l’habitat.

Parmi les mesures mises en place, l’acquisition des logements par la puissance publique afin d’éviter à chaque mutation, l’arrivée de nouveaux marchands de sommeil ou d’offrir une porte de sortie aux copropriétaires qui le souhaitent ; le portage afin d’aider le syndicat des copropriétaires à rétablir ses comptes ; la scission des copropriétés permet enfin, des traitements différenciés selon les parties de la copropriété.

La loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique, publiée au JO du 8 octobre 2016, dans son article 74, vient compléter les dispositions de l’article 24-2 de la loi du 10 juillet 1965 afin d’organiser les modalités de raccordement à un réseau de communication à très haut débit. 

En vertu des dispositions nouvelles, lorsqu’une demande de raccordement à un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique est effectuée par le propriétaire, le locataire ou un occupant de bonne foi d’un logement d’un immeuble comportant plusieurs logements ou d’un immeuble à usage mixte dans les conditions prévues à l’article 1er de la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 relative à l’installation d’antennes réceptrices de radiodiffusion, le syndicat des copropriétaires ne peut s’opposer, nonobstant toute convention contraire, sans motif sérieux et légitime conformément au II du même article 1er, à l’installation de telles lignes dans les parties communes de l’immeuble de manière à permettre la desserte de chacun des logements, sous réserve que l’immeuble dispose des infrastructures d’accueil adaptées. Cette installation, réalisée aux frais de l’opérateur conformément à l’article L. 34-8-3 du Code des postes et des communications électroniques, fait l’objet d’une convention conclue dans les conditions prévues à l’article L. 33-6 du même Code avec le syndicat des copropriétaires, après avis du conseil syndical lorsque celui-ci a été institué.

L’arrêté du 10 octobre 2016 relatif au traitement de données à caractère personnel intitulé «registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires», publié au JO du 26 octobre, vient compléter le décret d’application n° 2016-1167 du 26 août 2016 , JO du 28 août fixant les modalités de fonctionnement de ce registre [Cf. notre étude juridique publiée dans ce numéro en p. 43]. Cet arrêté désigne l’Agence nationale de l’habitat, l’ANAH, comme le teneur du registre à compter du 1er novembre 2016 [Cf. l’entretien de la présidente de l’ANAH publiée dans ce numéro]. L’arrêté précise en premier lieu les modalités de la création des comptes de télédéclarants (les syndics) et de leur identification, et en second lieu, les modalités de rattachement des syndicats de copropriétaires aux télédéclarants [Cf. l’entretien du syndic, Bertrand Wehrlé-Détroye du GIE “Identification & Dématérialisation” publiée dans ce numéro]. Ce texte technique définit les informations à renseigner sur les immeubles gérés en copropriété. Il précise les durées de conservation des données. Il détermine la qualité de ceux qui peuvent le consulter et la nature des informations auxquelles ils ont accès selon leur statut (syndics, notaires, collectivités locales). 

Sept annexes
L’arrêté est complété de sept annexes qui listent l’ensemble des informations à renseigner dans ce registre :
1.- l’identification du syndic professionnel ou non ;
2.- l’identification du notaire pour l’accès au registre ;
3.- la nature, la durée et la mission du télédéclarant (syndic, administrateur provisoire, notaire) ;
4.- les caractéristiques juridiques et financières de la copropriété à savoir nom, références cadastrales, date du règlement de copropriété, statut du syndicat de copropriétaires, nombre et nature des lots, existence ou non, d’une procédure administrative ou judiciare, données financières (durée de l’exercice, niveau des charges courantes, des dettes, des impayés, du montant du fonds de travaux, et de la présence de personnel salarié) et enfin les caractéristiques techniques du bâtiment en copropriété (date de construction, étiquette énergétique, type de chauffage, nombre d’ascenseurs).
5.- les informations financières lors de l’immatriculation initiale ;
6.- les informations à renseigner lors de la dissolution de la copropriété ;
7.- les informations à renseigner par les notaires lors de l’immatriculation des nouvelles copropriétés ou de l’immatriculation d’office.

En savoir plus : www.logement.gouv.fr

Un arrêt du Conseil d'État du 05 octobre 2016 revisite les dispositions relatives à la rémunération et aux défraiements des syndics, du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 fixant le contrat-type de syndic.

Lire l'arrêt : cliquez ici

L’Assemblée nationale a adopté le 6 juillet, en première lecture le projet de loi “Égalité et citoyenneté”. Ce projet de loi vise de manière générale, à la mixité sociale de logements. Parmi les nombreuses dispositions, l’article 33 de ce projet intéresse notamment les copropriétés. Ce texte apporte des corrections en vue de simplifier l’application de la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR.

Le décret n° 2016-710 du 30 mai 2016 (JO du 31 mai) précise la détermination individuelle de la quantité de chaleur consommée et la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs.
Les immeubles pourvus d’un chauffage collectif doivent comporter une installation qui détermine la quantité de chaleur utilisée par chaque logement ou local à usage privatif, lorsque cela est techniquement possible et si cela n’entraîne pas un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l’ensemble de l’installation de chauffage. Cette installation est composée d’appareils de mesure, qui permettent d’individualiser la consommation de chaque local. Les frais de chauffage afférents à cette installation sont divisés, d’une part, en frais de combustible ou d’énergie, d’autre part, en autres frais de chauffage, tels que les frais liés à l’entretien des installations de chauffage et ceux liés à l’utilisation d’énergie électrique.
La mise en service des appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage collectif doit intervenir au plus tard aux dates prévues par l’article R. 241-10 CCH, à savoir au 31 mars 2017 pour les bâtiments présentant de consommations supérieures à 120 kWh/m²/an.
Le décret est complété par un arrêté du 30 mai 2016 (JO du 31 mai 2016) qui précise les cas pour lesquels il est techniquement impossible de mettre en application le décret relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs. Il précise également les dates de mise en service des appareils de mesure des consommations de chauffage.