Veille juridique

Des syndics ne reculent plus devant la critique de leurs confrères

Cela avait commencé en 2015 avec Foncia et une large campagne d’e-mailings proposant aux copropriétés un «audit des charges» avec le slogan «Copropriétaires, réduisez enfin vos charges», avec celle de Syndic+, ex-filiale de Foncia avec «Enfin un syndic qui défend vos intérêts», ou encore avec Nexity et le slogan «Votre copropriété n’est pas bien gérée ? Changer de syndic, c’est facile !». 

20 mesures pour prévenir les impayés

L’Association QualiSR, l’Union des Syndicats de l’Immobilier (UNIS), la Fédération nationale de l’Immobilier (FNAIM), la Fédération Soliha, l’Association des responsables de copropriété (ARC) et le Réseau Procivis ont présenté, le 26 janvier dernier, une plateforme commune de vingt propositions pour traiter les impayés de charges.

Lors de cette présentation, Olivier Safar, président de QualiSR, a prévenu que si «le risque d’impayés de charges a été identifié dès les premiers jours de la crise sanitaire dans le secteur tertiaire et moins évoqué dans le champ de l’habitat (…), il n’en reste pas moins que la prévention et le traitement efficace des impayés de charges sont essentiels pour éviter que les copropriétés ne plongent dans la spirale de la dégradation.» 

Pour ses initiateurs, ces propositions doivent permettre d’anticiper «le risque de fragilisation des copropriétés dans les années qui viennent, face au double défi auquel un grand nombre d’entre elles vont être confrontées : réaliser les travaux d’entretien reportés depuis le début de la pandémie et souvent depuis plus longtemps, et se soumettre à la quasi-injonction de rénovation énergétique émise par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021».

Ces propositions sont regroupées autour de trois axes : prévenir les impayés de charges ; favoriser la conciliation et renforcer la phase précontentieuse ; accélérer et rendre plus efficace la phase contentieuse.

Principales dispositions de la loi de finances 2022 pour le copropriétaire

La loi de finances pour 2022 (n° 2021-1900, JO 31 décembre 2021) comporte peu de nouveaux dispositifs, participant à une certaine stabilité fiscale que les pouvoirs publics recherchent depuis plusieurs années. Seules sont commentées les mesures législatives relatives à l’immobilier. Sauf indication contraire, leur entrée en vigueur est intervenue le 1^er janvier.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 675 de janvier-février 2022

Face à la virulence du variant Omicron, les pouvoirs publics ont décidé de réactiver l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020. On se souvient que ce texte avait permis, grâce aux règles dérogatoires qu’il comportait, d’assurer à la fois la continuité de la gestion des copropriétés et d’organiser des assemblées générales dématérialisées.

Dans les grandes lignes, la loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022 (JO 23 janv.) renforçant les outils de gestion de la crise sanitaire et modifiant le Code de la santé publique, a conservé les mêmes mécanismes que ceux qui avaient été mis en place lors du premier confinement en les assortissant de quelques aménagements.

L’articulation des articles 22 et suivants de l’ordonnance du 25 mars 2020 est maintenue puisque sont abordés successivement le mandat du syndic (I), celui des conseillers syndicaux (II) et la tenue des assemblées générales virtuelles (III).

Qui paie les travaux sur colonnes montantes ?

La ministre du logement a, le 23 septembre dernier, apporté une réponse à la question d’un sénateur portant sur le financement de travaux à réaliser sur les colonnes montantes d’électricité des immeubles collectifs, notamment lorsqu’un copropriétaire sollicite une augmentation de puissance ou la pose d’un compteur supplémentaire (Rép. minist. n° 20167, JO Sénat du 23 septembre 2021, p. 5519).

Les impacts immobiliers

La loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 (JO du 24 août 2021) comporte de nombreuses dispositions intéressant à des degrés divers la matière immobilière. 

La mise en conformité reportée ?

Le projet de loi relatif à la Différenciation, la Décentralisation, la Déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, dite “4D”, a été adopté en première lecture au Sénat, le 21 juillet 2021. L’article 24 de ce projet de loi intéresse les copropriétés.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (ELAN) prévoit l’obligation pour les assemblées générales des copropriétaires, dans le délai de trois ans suivant sa promulgation, de mettre en conformité le règlement de copropriété aux dispositions relatives aux lots transitoires (art. 206) ainsi qu’aux parties communes spéciales ou à jouissance privative (art. 209).

Vers un plan pluriannuel de travaux

La loi 201-1104 du 21 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, également appelée Climat et résilience est parue au Journal Officiel du 24 août.  Le chapitre IV de cette loi issue des propositions de la Convention citoyenne pour le climat, intitulé “Se loger”, vise à la rénovation des bâtiments existant et à la maitrise de la consommation d ‘énergie.

Dérogations jusqu’au 30 septembre 2021

La loi n° 2021-689 du 31 mai 2021 relative à la gestion de la sortie de crise sanitaire (JO du 1^er juin) prolonge les dispositions permettant la tenue d’assemblées générales de copropriété à distance jusqu’au 30 septembre 2021.

L’action oblique

Par l’arrêt n° 20-18.327 du 8 avril 2021, la Cour de cassation admet, sur le fondement de l’action oblique de droit commun, qu’un copropriétaire puisse agir en vue de faire respecter les termes du règlement de copropriété au lieu et place du copropriétaire bailleur négligent.