Veille juridique

Selon la synthèse publiée le 8 février 2018 par le ministère de la cohésion des territoires, la conférence de consensus, qui s’est déroulée au Sénat depuis le 12 décembre 2017, sur le projet de loi “Evolution du logement et aménagement numérique” (ELAN) a permis de dégager un consensus assez général sur ses grands piliers, à savoir : construire plus, mieux et moins cher ; répondre aux besoins de chacun ; améliorer le cadre de vie.
Cependant, la réforme du droit de la copropriété reste en débat. Le statut de la copropriété fait partie de ces points qui ont «mis en évidence des positions non convergentes et le besoin d’approfondir le travail collectif». Egalement en discussion, la thématique de la mixité sociale et l’application de l’article 55 de la loi SRU ;  la dynamisation des opérations d’aménagement ; la simplification et la meilleure articulation des procédures existantes (urbanisme, environnement...) et des compétences des différents acteurs ; le financement de l’aménagement et du logement ; le développement de l’accession sociale à la propriété ; la refonte des politiques de régulation de l’urbanisme commercial.

Le 17 janvier 2018, a été enregistrée à la présidence de l’Assemblée nationale une proposition de loi (n° 555) visant à permettre la scission du bâtiment d’une copropriété à la majorité qualifiée des trois-cinquièmes des membres de l’assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment dont le retrait est demandé.

Le décret n° 2018-11 du 8 janvier 2018 (JO du 10 janvier 2018) fixe les modalités d’exercice de l’action en relevé de forclusion ouverte aux créanciers d’un syndicat des copropriétaires en difficulté placé sous administration provisoire.

Par un avis du 8 décembre 2017, la ministre du travail a fait savoir qu’elle envisage de prendre un arrêté tendant à rendre obligatoires pour les syndicats des copropriétaires, employeurs des gardiens et concierges, les dispositions de l’avenant n° 94 à la convention collective des gardiens-concierges. Cet avenant, signé le 29 mai 2017 par les organisations professionnelles d’employeur telles que l’UNPI, l’ARC, l’ANCC, précise les modalités de réception des plis et colis.

Un arrêté du 13 décembre 2017 pris en application de la loi du 6 juillet 1989, précise le contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire en cas de congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. L’arrêté a pour objet de préciser. Cet arrêté s’applique aux congés délivrés à compter du 1er janvier 2018.

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) est à nouveau prorogé jusqu’au 31 décembre 2018, son champ d’application étant cependant réduit. Ainsi, les dépenses d’acquisition de matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants et de portes d’entrée donnant sur l’extérieur sont exclues du champ d’application du crédit d’impôt à compter du 1er janvier 2018, à moins de venir en remplacement de simples vitrages, sur le premier semestre 2018, auquel cas le crédit d’impôt s’applique, mais au taux de 15 % au lieu de 30 % précédemment. Des mesures transitoires sont prises, notamment, pour les travaux initiés en 2017.
Sont exclues du bénéfice du CITE, à compter du 1er janvier 2018, les dépenses d’acquisition de chaudières à haute performance énergétique utilisant le fioul comme source d’énergie, moyennant l’application ici aussi, de mesures transitoires.
En revanche, sous certaines conditions et limites, les frais de raccordement à un réseau de chaleur ou de froid alimenté par des énergies renouvelables ou de récupération ou bien par une installation de cogénération ainsi que la réalisation d’un audit énergétique, ouvrent droit au crédit d’impôt.
Le taux réduit de 5,5 % de la TVA est maintenu sans discontinuité pour les travaux portant sur la pose, l’installation et l’entretien des matériaux et équipements exclus du bénéfice du CITE (loi de finances, 2018, art. 79).

Selon un communiqué publié récemment, l’ANAH élargit l’offre du programme “Habiter Mieux” avec une seconde aide financière proposée aux propriétaires occupants modestes. Cette offre leur permet de bénéficier d’une aide pouvant aller de 7 000 à 10 000 €, avec la possibilité d’être accompagné ou non par un opérateur-conseil. Le propriétaire occupant porte son choix sur l’un des trois travaux identifiés comme les plus efficaces en matière de rénovation énergétique : le changement d’une chaudière ou du mode de chauffage ; l’isolation de combles aménagés ou aménageables ; l’isolation des murs. Ces travaux doivent être réalisés par une entreprise “Reconnue garant de l’environnement” (RGE). Cette nouvelle aide est disponible depuis janvier 2018. Avec cette nouvelle offre, le programme Habiter Mieux compte ainsi cinq offres, chacune adaptée aux enjeux de rénovation de différents types de logements et de publics : ménages propriétaires occupants modestes, propriétaires bailleurs, syndicats de copropriétaires. En sept ans d’existence, Habiter Mieux aura permis la rénovation énergétique de près de 250 000 logements.

Interrogée sur les actions ouvertes aux propriétaires de voies privées fermées à la circulation pour lutter contre le stationnement irrégulier de véhicules sur leur propriété, la ministre de la justice a fait savoir que la procédure applicable aux «véhicules laissés sans droit dans des lieux non ouverts à la circulation publique», lieux où ne s’appliquent ni le Code de la route ni les pouvoirs de police du maire, est, depuis le décret n° 2001-251 du 22 mars 2001, codifiée aux articles R. 325 47 à R. 325-52 du Code de la route. Ces véhicules peuvent faire l’objet d’une décision de mise en fourrière, sur demande du «maître des lieux» adressée à l’officier de police judiciaire territorialement compétent, soit, s’il connaît l’identité et l’adresse du propriétaire du véhicule, après mise en demeure de ce dernier, par lettre recommandée avec avis de réception ; soit en joignant à sa requête une demande d’identification. La mise en fourrière du véhicule peut être prescrite, y compris lorsque son propriétaire n’a pu être identifié. L’expression «maître des lieux» désigne aussi bien le propriétaire ou le copropriétaire de l’immeuble que le syndic, le gérant, le concessionnaire, le régisseur, le locataire ou le fermier. Par ailleurs, les propriétaires, copropriétaires et leurs représentants ont également la possibilité d’intenter une action judiciaire contre les conducteurs d’automobiles venus troubler la jouissance de leurs biens ; pour cela, il leur appartient de faire appel au préalable aux services d’un huissier pour faire constater le fait dommageable, à savoir le stationnement illicite. Enfin, les propriétaires et copropriétaires peuvent prendre des mesures pour renforcer la protection de leurs propriétés en en restreignant et sélectionnant l’accès : par le gardiennage, la pose de barrières, l’installation de code d’accès, etc (Source : JOAN Q du 31 octobre 2017, p. 5308. Rép. minist. n° 443).

Le 22 novembre 2017, a été enregistrée à la présidence de l’Assemblée nationale une proposition de loi (n° 395) visant à faciliter la réalisation des travaux d’accessibilité dans les parties communes des immeubles en copropriété et modifiant la loi du 10 juillet 1965.
«La loi n° 2005-102 du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, n’oblige pas les syndicats des copropriétaires à mettre aux normes d’accessibilité les parties communes des immeubles ne comportant que des logements. Dès lors, certains copropriétaires peuvent être conduits à proposer de prendre en charge des travaux d’accessibilité dans les parties communes pour eux-mêmes ou leurs locataires».

Le législateur souhaite les aider en facilitant l’obtention de l’autorisation requise de l’assemblée générale : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés suffit (cf e du II de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis) alors que la majorité des voix de tous les copropriétaires est normalement requise pour les travaux effectués par certains copropriétaires dans les parties communes (cf b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
«À l’expérience, il s’avère que cela n’est pas suffisant. De nombreux propriétaires souffrant d’un handicap ou à mobilité réduite, eux-mêmes ou leurs locataires, ne réussissent pas à obtenir, par exemple, l’installation d’un monte-escalier électrique dans un immeuble dépourvu d’ascenseur».

Il est donc proposé d’inverser le processus juridique : l’autorisation sera de droit. Elle ne pourra être refusée qu’à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (article 26 de la loi du 10 juillet 1965). Le refus ne pourra être fondé que sur l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou de ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble.
Il est également prévu que les contestations soient portées dans un délai de quinze jours devant le président du tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble, statuant en la forme des référés, afin d’allier les avantages de la procédure de référé (procédure rapide) et de la procédure au fond (autorité de la chose jugée).

Le 22 novembre 2017, a été enregistrée à la présidence de l’Assemblée nationale une proposition de loi (n° 411) visant à favoriser l’accession à la propriété dans le parc HLM. Selon le promoteur de ce texte,  les organismes HLM, qui possèdent environ 4,7 millions de logements, mènent une politique de vente contre-productive qui ne permet pas remplir l’objectif annuel de 1 % de vente des logements ; seulement 8 000 logements sociaux ont été vendus, en 2013, au lieu des 40 000 prévus. Cette proposition vise à favoriser l’accession à la propriété tout en donnant de l’autonomie financière aux offices HLM et aux entreprises sociales pour l’habitat.