Veille juridique

Le projet de loi relatif à la “transition énergétique pour la croissance verte“ suit son parcours parlementaire en procédure accélérée. Il a été examiné par le Sénat en première lecture en février.
Le titre II de ce projet de loi qui en comprend huit, est consacré à l’isolation des bâtiments. Les sénateurs ont renforcé plusieurs dispositions visant à la rénovation énergétique des immeubles. Ainsi, «avant 2020, tous les logements locatifs du parc privé dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique en visant une performance de 150 kilowattheures par mètre carré et par an si le calcul économique le permet» (art. 3 B).  Les sénateurs ont même ajouté une disposition nouvelle : «À partir de 2030, les bâtiments privés résidentiels devront faire l’objet d’une rénovation énergétique à l’occasion d’une mutation, selon leur niveau de performance énergétique, sous réserve de la mise à disposition des outils financiers adéquats. Un décret en Conseil d’État précisera le calendrier progressif d’application de cette obligation en fonction de la performance énergétique, étalé jusqu’en 2050» (art. 3 C).
Pour parvenir à ces objectifs, l’article 3 du projet de loi prévoit qu’il peut «ainsi être dérogé aux plans locaux d’urbanisme des plans d’occupation des sols et des plans d’aménagement de zone, dans des limites fixées par un décret en Conseil d’État, aux règles relatives à l’emprise au sol, à la hauteur, à l’implantation et à l’aspect extérieur» en vue de favoriser l’isolation des bâtiments.
Il est notamment prévu d’autoriser «la mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades des constructions existantes ; la mise en œuvre d’une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes ; la mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades».
En ce qui concerne les immeubles gérés en copropriété, «il est créé un carnet numérique de suivi et d'entretien du logement. Il mentionne l'ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l'entretien et à l'amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes (…). Ce carnet intègre le dossier de diagnostic technique».
«Le carnet numérique de suivi et d'entretien du logement est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2017 et pour tous les logements faisant l'objet d'une mutation à compter du 1er janvier 2025».
Les règles de majorités prévues à l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sont complétées par un nouvel alinéa h ainsi rédigé : «h) Les opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique prévues en application des 3° et 4° de l'article L. 111-10 du Code de la construction et de l'habitation, à l'occasion de travaux affectant les parties communes, et celles améliorant les installations énergétiques communes dès lors qu’il a été démontré qu’elles étaient amortissables en moins de cinq ans et sous réserve que la baisse des consommations énergétiques soit garantie».

Individualisation des frais de chauffage
Le projet de loi prévoit également l’insertion d’un nouvel article 24-9 à la loi du 10 juillet 1965. Celui-ci impose que «lorsque l’immeuble est pourvu d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant et est soumis à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage en application de l’article L. 241-9 du code de l’énergie, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet». Cette disposition entrerait en vigueur six mois après la promulgation de la loi.
 

Les décrets n° 2014-1437 et 2014-1438 parus au JO du 4 décembre 2014 sont relatifs aux avances remboursables sans intérêt, destinées au financement de travaux de rénovation afin d’améliorer la performance énergétique des logements anciens. Ces textes  s’appliquent aux offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2015.
En application des règles nouvelles, la responsabilité d’attester l’éligibilité des travaux de rénovation des logements à la réglementation de l’éco-PTZ est transférée des établissements de crédit aux entreprises et artisans reconnus garants de l’environnement (label RGE) réalisant les travaux. Les établissements bancaires demeurent chargés d’évaluer l’éligibilité formelle du dossier et la solvabilité de l’emprunteur.
Les éléments que doit fournir l’emprunteur, préalablement à la réalisation des travaux, sont énoncés par la nouvelle rédaction de l’article R. 319-19 Code de la construction et de l’habitation.i Il s’agit notamment, d’une part, du descriptif des travaux prévus faisant apparaître le montant prévisionnel des travaux éligibles, signé par chaque entreprise réalisant des travaux de performance énergétique, pour les travaux qu’elle réalise et les éventuels travaux induits, indissociablement liés aux travaux et, d’autre part, de l’ensemble des devis détaillés. Le décret aménage un régime de sanctions administratives en cas de manquement par les entreprises à leurs obligations.

Facilité pour les copropriétés
Le décret prévoit l’application pour “l’éco-PTZ copropriétés“ d’une rémunération supérieure pour les établissements bancaires à celle applicable aux éco-PTZ attribués aux personnes physiques.
Pour rappel, l’avance remboursable sans intérêt peut être consentie à un syndicat de copropriétaires pour financer les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives prévus au f de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que les travaux réalisés sur les parties et équipements communs de l’immeuble, lorsqu’au moins 75 % des quotes-parts de copropriété sont compris dans des lots affectés à l’usage d’habitaton

JO du 1er février 2015 : décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015 de création de l’opération d’intérêt national de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD-IN) du quartier dit du « Bas-Clichy » à Clichy-sous-Bois (Seine-Saint-Denis). Créé dans le cadre de la loi ALUR du 24 mars 2014, le dispositif ORCOD a pour objectif de traiter, dans un cadre global, les dysfonctionnements internes de copropriétés en ayant recours notamment au portage foncier massif, ainsi que les causes de ces difficultés. L’opérateur désigné pour réaliser cette opération, qui portera sur 3.500 logements comprenant notamment les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne, est l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France. Cette opération va bénéficier de subventions de l’ANRU au titre du nouveau programme de rénovation urbaine, le quartier concerné faisant partie des 200 quartiers prioritaires identifiés en décembre 2014.  Par ailleurs, ainsi que l’avait indiqué la ministre du logement début octobre 2014, une deuxième ORCOD doit prochainement être réalisée à Grigny (Essonne) afin de résoudre les dysfonctionnements de la copropriété Grigny 2, ensemble de 5.000 logements en grandes difficultés.

Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre publié au JO du 5 novembre 2014, pris en application de la loi n° 2014 -626 du 18 juin 2014 (loi Pinel) dresse la liste des charges, travaux, impôts et taxes qui ne peuvent pas être mis à la charge du locataire, tout en s’intéressant à la date du congé donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et à la date d’exigibilité du loyer révisé.

Commander: La réforme des baux commerciaux - Annales des Loyers -décembre 2014

La loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 publiée au JO du 21 décembre relative à la simplification de la vie des entreprises, comporte trois mesures affectant le statut de la copropriété, dans son article 15.
Il modifie notamment la rédaction de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 issue de la loi Alur du 24 mars 2014. Cette dernière avait institué, en cas de vente d’un lot, l’obligation de procéder au mesurage non seulement de la superficie de la partie privative du lot mais également à celui de la surface habitable. L’obligation du mesurage de la surface habitable est supprimée par la loi nouvelle qui adapte dans le même temps le contenu des dispositions de l’article L. 721-2 du Code la construction et de l’habitation (CCH) relatif aux documents devant être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.

Analyse et commentaire de ce texte de loi dans le numéro de févrirer.

Lire le texte de la loi

L’ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre publiée au JO du 27 septembre 2014 précise la mise en accessibilité des établissements recevant du public, des transports publics, des bâtiments d’habitation et de la voirie pour les personnes handicapées.
Ce texte complète l’article 8 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 en lui ajoutant un II aux termes duquel «le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire est délivré conformément à un PLU ou à d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement prévoit qu’une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l’obligation d’accessibilité définie à l’article L . 111-7-1 du CCH est incluse dans les parties communes. Le règlement de copropriété des immeubles prévoit, dans des conditions définies par un décret à paraître, les modalités selon lesquelles ces places de stationnement adaptées sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété.» En application de l’article 18 de l’ordonnance, la nouvelle rédaction de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 est applicable aux logements et aux copropriétés d’immeubles bâtis dont la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2015.

Le décret n° 2014-1302 du 30 octobre publié au JO du 1er novembre 2014 porte sur les installations dédiées à la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables dans les bâtiments et aux infrastructures pour le stationnement sécurisé des vélos.
D’une part, le décret supprime l’obligation de disposer d’un local technique électrique dédié aux infrastructures de charge de véhicules électriques et avance la date d’effet (du 1er janvier 2015 au 1er octobre 2014) du droit donné à un copropriétaire d’équiper sa place de parking d’une borne de recharge. D’autre part, il ouvre la possibilité de créer un espace de stationnement pour les vélos en dehors du bâtiment, s’il est situé à l’intérieur de la même parcelle et s’il est couvert. Pour les bâtiments de bureaux existants, la faculté est en outre offerte de prendre cet espace sur des places de stationnement jusque-là dédiées aux voitures.

Le projet de loi sur la “transition énergétique pour la croissance verte“ porté par la ministre de l’écologie, du développement durable et de l’énergie, Ségolène Royal, est en cours de dicussion au Parlement. L’objectif du gouvernement est de lutter contre le dérèglement climatique et de réduire la facture énergétique. La projet adopté en première lecture à l’Assemblée nationale prévoit plusieurs dispositions intéressant les syndicats de copropriétaires.
Ainsi, l’article 5 fait obligation pour les copropriétaires de procéder à une isolation thermique par l’extérieur lors d’un ravalement des façades et à une isolation de la toiture ou de combles lors de la réfection de celle-ci. L’article 6 précise le dispositif de tiers financement pour faciliter le financement des travaux d’efficacité énergétique par les sociétés de tiers-financement. L’article 8 réforme le dispositif des certificats d’économies d’énergie (CEE) en vue de la troisième période d’obligations (2015-2017). L’article 10 permet le vote des installations de bornes de récharges pour les véhicules électriques ou hybrides, à la majorité simple lors des assemblées générales. Enfin, l’article 60 instaure un chèque énergie versé sous condition de ressources. Ce dispositif est appelé à se substituer aux tarifs sociaux de l’électricité et du gaz.

La loi ALUR dispose que «le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État.» Dans l’attente de ce décret, l’Association des responsables de copropriété (ARC) associée à l’association de consommateurs UFC-Que choisir a élaboré son projet de texte et de fait, a fixé un cadre de discussions en proposant ce projet à des cabinets indépendants de syndics via un sondage réalisé par la société Syneval.
Ce projet de contrat respecte la loi en prévoyant un rémunération forfaitaire et une rémunération spécifique pour des prestations particulières. La question est donc de déterminer ce qui ressort du forfait et ce qui ressort des prestations particulières.
Le projet porté par l’ARC et l’UFC-Que choisir est qualifié de “Tout sauf“. Les prestations particulières facturables non comprises dans le forfait sont listées : visites au-delà de celles prévues contractuellement ; présence du gestionnaire aux conseils syndicaux, au-delà de ceux prévus au contrat ; présence du gestionnaire en assemblées générales au-delà du forfait contractuel ; frais d’affranchissement ; gestion des sinistres ; suivi des contentieux. Ce projet prévoit également des tarifications maximales pour certaines prestations. Ainsi, le prix de la photocopie serait plafonné à 0.20 € TTC. De même, pour le tarif de l’état daté serait plafonné à 300 € TTC.
La FNAIM par la voix de son président Jean-François Buet, clôt le débat. Il rappelle que la définition d’un projet de contrat-type rélève des prérogatives du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI). «La liste (exhaustive) des prestations particulières ouvrant droit à une rémunération spécifique complémentaire relève du pouvoir réglementaire après concertation avec la profession ; c’est le modèle fixé par le décret, et lui seul, qui s’imposera à l’ensemble des syndics.»
L’organisation professionnelle précise pour conclure, qu’en tant que «membre du CNTGI, la FNAIM apportera tout son concours aux travaux de cette haute instance, sur le contrat type de syndic comme sur les autres questions traitées.»

Le décret n° 2014-843 du 25 juillet 2014, publié au JO du 27/07/2014, fixe les conditions de fonctionnement et la composition du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI). Cette instance de régulation a été créée par la loi ALUR. Elle a pour objet «de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétences nécessaires au bon accomplissement des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 …, dite loi Hoguet». Ce décret était particulièrement attendu des professionnels de l’immobilier, le CNTGI ayant vocation à encadrer leurs activités.
Selon le décret, le CNTGI sera formé :
- de sept représentants de l’immobilier, sur proposition d’un syndicat professionnel ou d’une union de syndicats. Parmi ces sept représentants, au moins une personne est issue des secteurs d’activité suivants : la transaction immobilière, la gestion immobilière et l’activité de syndic de copropriété ;
- de cinq représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement et agréées en application de l’article L. 411-1 du Code de la consommation [Ce qui exclut la représentation de l’Association des responsables de copropriété, – Ndlr] ;
- d’une personnalité désignée en raison de ses compétences dans le domaine de l’immobilier, qui assure la présidence du conseil.
Les membres du conseil sont nommés par arrêté conjoint du ministre de la Justice, du ministre chargé du logement et du ministre chargé de la consommation.
Les réactions
L’Arc dénonce «un drôle de conseil», composé, comme le prévoyait la loi ALUR, majoritairement de professionnels et écartant leur association comme association représentative.
La Chambre nationale des propriétaires regrette que le CNTGI ne comporte aucun représentant des propriétaires ; «ces derniers constituent pourtant l’une des parties essentielles des marchés immobiliers».
Pour les professionnels de l’immobilier, la création du CNTGI est une reconnaissance du rôle-clé des professionnels dans la politique du logement privé.  Néanmoins, ils regrettent que «ce conseil s’apparente davantage à une commission administrative. L’UNIS et la FNAIM rappelle qu’ils avaient demandé la création d’un Conseil national des professions immobilières», assimilable à un ordre professionnel.