Veille juridique

Le Sénat a adopté, en première lecture, le projet de loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques dite loi Macron. Parmi les diverses mesures, il est mentionné, dans l’optique d’une correction des dispositions de la loi ALUR, les dispositions de l’article 25 bis E relatif à la mise en concurrence des syndics qui prévoit d’insérer au sein de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, un troisième alinéa disposant que «tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée.»

Le Sénat a examiné fin mai, en nouvelle lecture, le projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte. Ce texte précise qu’avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures par mètre carré et par an, devront avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique et qu’à partir de 2030, les bâtiments privés résidentiels devront faire l’objet d’une rénovation énergétique à l’occasion d’une mutation. 
Le projet assouplit les règles d’urbanisme afin d’autoriser la mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades des constructions existantes ; la mise en œuvre d’une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes ; la mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades.
Il est prévu également la création d’un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement destiné à mentionner l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété. Ce carnet numérique sera obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2017 et pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025. Le projet de loi prévoit, en outre, l’institution d’un fonds de garantie pouvant garantir les prêts destinés au financement de travaux accordés à titre individuel aux personnes remplissant une condition de ressources fixée par décret ainsi que les prêts collectifs destinés au financement de semblables travaux régis par les articles 26-4 à 26-8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Enfin, s’agissant de l’immeuble en copropriété, le projet précise dans la loi du 10 juillet 1965 l’insertion d’un article 24-9 prévoyant que « lorsque l’immeuble est pourvu d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant et est soumis à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet ». Prochain examen en séance publique au Sénat prévu le 30 juin 2015.

Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logements à usage de résidence principale et l’arrété du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée auxdits contrats sont parus au Journal officiel du 31 mai 2015. Une étude de ces textes parus au moment où nous mettons sous presse, sera publiée dans un prochain numéro.

Le décret n° 2015-298 du 16 mars 2015 modifie les conditions de classement des résidences de tourisme. Le classement d’un établissement dans la catégorie des résidences de tourisme n’est possible que si celui-ci est constitué d’au moins 70 % de locaux d’habitation meublés dès lors qu’il est placé sous le statut de copropriété ou sous le régime des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé. Le présent décret abaisse ce seuil à 55 % pour les résidences de tourisme exploitées depuis plus de neuf ans et dont le classement est arrivé à échéance ainsi que pour les établissements non classés répondant aux caractéristiques fixées à l’article D. 321-1 du Code du tourisme et exploités depuis plus de neuf ans. Il s’applique sans préjudice des règles de la copropriété issues de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : en particulier, la modification du règlement de copropriété induite par ce nouveau seuil de 55 % devra être adoptée à la majorité des deux-tiers des membres du syndicat de copropriétaires, conformément au b de l’article 26 de la loi.

TRIBUNE

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 a bientôt cinquante ans. C’est l’occasion de rappeler son principal mérite, puisqu’elle arrive à faire coexister plusieurs modèles de gestion différents. Tribune de Thierry POULICHOT, avocat au barreau de Rennes, président de l'association LGOC.

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Nous reproduisons ci-après le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le décret a été publié au Journal officiel  n°0074 du 28 mars 2015 (page 5616). Ce contrat-type est applicable pour les contrats conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015.
 

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Le décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015 (JO du 1er février) porte sur la création de l’opération d’intérêt national de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD-IN) du quartier dit du “Bas-Clichy“ à Clichy-sous-Bois (Seine-St Denis). Créé dans le cadre de la loi ALUR du 24 mars 2014, le dispositif ORCOD a pour objectif de traiter, dans un cadre global, les dysfonctionnements internes de copropriétés en ayant recours notamment au portage foncier massif, ainsi que les causes de ces difficultés. L’opérateur désigné pour réaliser cette opération, qui portera sur 3.500 logements comprenant, notamment, les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne, est l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France. Le quartier concerné fait partie des 200 quartiers prioritaires identifiés en décembre 2014.  Une deuxième ORCOD doit prochainement être réalisée à Grigny (Essonne) afin de résoudre les dysfonctionnements de la copropriété Grigny 2, ensemble de 5.000 logements en grandes difficultés.

Le projet de loi relatif à la “transition énergétique pour la croissance verte“ suit son parcours parlementaire en procédure accélérée. Il a été examiné par le Sénat en première lecture en février.
Le titre II de ce projet de loi qui en comprend huit, est consacré à l’isolation des bâtiments. Les sénateurs ont renforcé plusieurs dispositions visant à la rénovation énergétique des immeubles. Ainsi, «avant 2020, tous les logements locatifs du parc privé dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique en visant une performance de 150 kilowattheures par mètre carré et par an si le calcul économique le permet» (art. 3 B).  Les sénateurs ont même ajouté une disposition nouvelle : «À partir de 2030, les bâtiments privés résidentiels devront faire l’objet d’une rénovation énergétique à l’occasion d’une mutation, selon leur niveau de performance énergétique, sous réserve de la mise à disposition des outils financiers adéquats. Un décret en Conseil d’État précisera le calendrier progressif d’application de cette obligation en fonction de la performance énergétique, étalé jusqu’en 2050» (art. 3 C).
Pour parvenir à ces objectifs, l’article 3 du projet de loi prévoit qu’il peut «ainsi être dérogé aux plans locaux d’urbanisme des plans d’occupation des sols et des plans d’aménagement de zone, dans des limites fixées par un décret en Conseil d’État, aux règles relatives à l’emprise au sol, à la hauteur, à l’implantation et à l’aspect extérieur» en vue de favoriser l’isolation des bâtiments.
Il est notamment prévu d’autoriser «la mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades des constructions existantes ; la mise en œuvre d’une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes ; la mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades».
En ce qui concerne les immeubles gérés en copropriété, «il est créé un carnet numérique de suivi et d'entretien du logement. Il mentionne l'ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l'entretien et à l'amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes (…). Ce carnet intègre le dossier de diagnostic technique».
«Le carnet numérique de suivi et d'entretien du logement est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2017 et pour tous les logements faisant l'objet d'une mutation à compter du 1er janvier 2025».
Les règles de majorités prévues à l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sont complétées par un nouvel alinéa h ainsi rédigé : «h) Les opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique prévues en application des 3° et 4° de l'article L. 111-10 du Code de la construction et de l'habitation, à l'occasion de travaux affectant les parties communes, et celles améliorant les installations énergétiques communes dès lors qu’il a été démontré qu’elles étaient amortissables en moins de cinq ans et sous réserve que la baisse des consommations énergétiques soit garantie».

Individualisation des frais de chauffage
Le projet de loi prévoit également l’insertion d’un nouvel article 24-9 à la loi du 10 juillet 1965. Celui-ci impose que «lorsque l’immeuble est pourvu d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant et est soumis à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage en application de l’article L. 241-9 du code de l’énergie, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet». Cette disposition entrerait en vigueur six mois après la promulgation de la loi.
 

Les décrets n° 2014-1437 et 2014-1438 parus au JO du 4 décembre 2014 sont relatifs aux avances remboursables sans intérêt, destinées au financement de travaux de rénovation afin d’améliorer la performance énergétique des logements anciens. Ces textes  s’appliquent aux offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2015.
En application des règles nouvelles, la responsabilité d’attester l’éligibilité des travaux de rénovation des logements à la réglementation de l’éco-PTZ est transférée des établissements de crédit aux entreprises et artisans reconnus garants de l’environnement (label RGE) réalisant les travaux. Les établissements bancaires demeurent chargés d’évaluer l’éligibilité formelle du dossier et la solvabilité de l’emprunteur.
Les éléments que doit fournir l’emprunteur, préalablement à la réalisation des travaux, sont énoncés par la nouvelle rédaction de l’article R. 319-19 Code de la construction et de l’habitation.i Il s’agit notamment, d’une part, du descriptif des travaux prévus faisant apparaître le montant prévisionnel des travaux éligibles, signé par chaque entreprise réalisant des travaux de performance énergétique, pour les travaux qu’elle réalise et les éventuels travaux induits, indissociablement liés aux travaux et, d’autre part, de l’ensemble des devis détaillés. Le décret aménage un régime de sanctions administratives en cas de manquement par les entreprises à leurs obligations.

Facilité pour les copropriétés
Le décret prévoit l’application pour “l’éco-PTZ copropriétés“ d’une rémunération supérieure pour les établissements bancaires à celle applicable aux éco-PTZ attribués aux personnes physiques.
Pour rappel, l’avance remboursable sans intérêt peut être consentie à un syndicat de copropriétaires pour financer les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives prévus au f de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que les travaux réalisés sur les parties et équipements communs de l’immeuble, lorsqu’au moins 75 % des quotes-parts de copropriété sont compris dans des lots affectés à l’usage d’habitaton

JO du 1er février 2015 : décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015 de création de l’opération d’intérêt national de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD-IN) du quartier dit du « Bas-Clichy » à Clichy-sous-Bois (Seine-Saint-Denis). Créé dans le cadre de la loi ALUR du 24 mars 2014, le dispositif ORCOD a pour objectif de traiter, dans un cadre global, les dysfonctionnements internes de copropriétés en ayant recours notamment au portage foncier massif, ainsi que les causes de ces difficultés. L’opérateur désigné pour réaliser cette opération, qui portera sur 3.500 logements comprenant notamment les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne, est l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France. Cette opération va bénéficier de subventions de l’ANRU au titre du nouveau programme de rénovation urbaine, le quartier concerné faisant partie des 200 quartiers prioritaires identifiés en décembre 2014.  Par ailleurs, ainsi que l’avait indiqué la ministre du logement début octobre 2014, une deuxième ORCOD doit prochainement être réalisée à Grigny (Essonne) afin de résoudre les dysfonctionnements de la copropriété Grigny 2, ensemble de 5.000 logements en grandes difficultés.