Copropriété : Le critère de superficie dans la détermination des charges

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !

La superficie est un des trois critères obligatoires de la détermination des charges d’entretien et d’administration des parties communes. Constituant majeur de la valeur relative des lots, la superficie en est le seul qui soit vraiment objectif car issue d’une mesure. 

Rien dans les textes n’impose une définition des superficies à utiliser. Le praticien est libre de choisir celle qui lui semblera adaptée à l’immeuble divisé. Il est souhaitable de s’adosser à une définition sinon légale, à tout le moins largement répandue et utilisée par la pratique, afin de permettre une meilleure appréhension par les utilisateurs et faciliter les modifications ultérieures qui seront mises en œuvre par un praticien étranger à la division initiale.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 675 de janvier-février 2022

La recommandation n° 17 du 4 mars 1998 de la Commission relative à la copropriété, portant sur la mise en œuvre de la loi Carrez précise que la superficie privative doit être distinguée de la superficie de l’article 5 de la loi de 1965. La Commission rappelle par là que la finalité de ces deux textes est totalement différente, mais rien n’empêche le praticien d’utiliser la définition de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 pour déterminer la superficie des lots d’un immeuble d’habitation. Calquée sur la définition des surfaces habitables, qui peut tout aussi bien être utilisée, et donc essentiellement adaptée aux locaux d’habitation, cette définition décrit imparfaitement les emprises commerciales par la prise en compte des aménagements effectués par l’occupant.

Pour les immeubles commerciaux, il convient d’utiliser une définition qui fasse abstraction des aménagements intérieurs. La surface utile brute issue de la charte de l’Expertise en évaluation immobilière répond à ce type d’immeuble, qui par conception, présente de vastes espaces réguliers et modulables. Cette définition, qui fait abstraction des aménagements, est représentative de l’espace réellement mis à disposition de l’occupant. À l’inverse, les surfaces de planchers sont peu adaptées du fait des nombreuses déductions qui interviennent au cours du calcul.

Le rédacteur choisira de prendre en compte les espaces non comptés dans les superficies retenues dès lors que ces espaces auront une influence sur la valeur relative des lots. Ainsi, la prise en compte des espaces d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre sera évaluée en fonction de l’équilibre général de l’immeuble et de l’impact en terme de valeur relative que ces espaces, même pondérés, vont générer. En effet, ces emprises, même peu aménageables, présentent dans certains cas un volume important qui concoure à l’agrément et à l’aménagement du lot et qui doit être pris en compte au titre de la valeur relative.

Le règlement de copropriété doit indiquer les éléments utilisés pour fixer la répartition des charges. La mention de la superficie des lots relèverait donc de cette obligation. Force est de constater que les praticiens sont très réticents pour produire ces éléments qui n’apparaissent jamais. Il ne s’agit pas uniquement d’une pudeur à diffuser une recette jalousement gardée par son auteur. La mention de la superficie des lots pose des questions sur les conséquences de la diffusion de cette donnée essentielle, sensible et confidentielle, sur sa propriété, sur l’utilisation qui pourra en être faite ultérieurement, sur la responsabilité de son auteur et enfin, sur l’éventuelle rupture du secret professionnel chez les praticiens soumis à cette obligation.

Denis Brachet Denis BrachetGéomètre-expert, président de la CNEC