Les textes n’envisagent pas la modernisation globale de l’immeuble en copropriété mais uniquement les conditions selon lesquelles certains travaux pourront être effectués.
Les modalités de décision et de financement suivent un parcours propre en fonction de leur origine ; décision collective ou demande individuelle d’un copropriétaire ou plusieurs d’entre eux.
Les travaux collectifs sont soit obligatoires soit facultatifs.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 707 d'avril 2025
Les travaux obligatoires
• Travaux imposés par les textes et les règlements : ils portent essentiellement sur l’amélioration sanitaire de l’immeuble et le respect d’obligations légales ou administratives. Dans ces cas, la décision ne porte pas sur le fait d’engager ou non les travaux, mais sur les conditions de leur exécution.
• Travaux urgents : il ne s’agit pas de travaux visant à moderniser l’immeuble, mais à en assurer la sauvegarde.
• Entretien, administration, réfection des parties communes : cette catégorie de travaux permet l’entretien courant de l’immeuble, mais il sera possible pour les copropriétaires de décider de la transformation d’éléments d’équipement existants, de l’adjonction d’éléments nouveaux, de l’aménagement ou la création de locaux communs.
Les travaux facultatifs
• Travaux d’amélioration : ces travaux pourront moderniser l’immeuble en autorisant l’installation de nouveaux équipements ou l’amélioration de ceux existants. Ils couvrent un champ important et sont décidés selon des modalités particulières qui permettent d’échelonner les règlements sur dix ans. Ces travaux sont répartis selon une grille de ventilation spécifique, calculée en fonction de l’avantage procuré par l’équipement.
• Travaux de surélévation et d’addition d’une construction nouvelle : ces travaux peuvent être réalisés par le syndicat ou par un tiers. La surélévation est un moyen de financement pertinent des travaux de rénovation énergétique ou de modernisation de l’immeuble.
• Travaux d’intérêt collectif : il s’agit de travaux spécifiques à la rénovation énergétique. Ils ont un objet restreint à l’isolation des menuiseries extérieures, aux organes de régulation des émetteurs de chaleur ou de froid et à la mise en place de comptage de l’énergie consommée. Ils sont décidés collectivement, mais ils sont financés individuellement par chaque copropriétaire, Celui qui veut s’y soustraire devra prouver qu’il a entrepris des travaux similaires dans les dix dernières années.
• Travaux de reconstruction : sur décision des copropriétaires concernés, l’immeuble ou la partie de l’immeuble détruite par un sinistre peut être reconstruite. Le nouveau bâtiment, édifié selon les normes les plus récentes formera un ensemble moderne.
Ces différentes catégories de travaux, qui se combinent, permettent l’adaptation et la modernisation de l’immeuble par une suite de décisions collectives qui doivent être prises dans un cadre strict.
Denis Brachet, Géomètre-expert, expert judiciaire
©Sébastien Dolidon / Edilaix
