Copropriété : La soulte en cas de scission de la copropriété

par Denis Brachet, Géomètre-expert, Expert judiciaire
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CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : A CHACUN SA QUOTE-PART !

La scission de la copropriété a pour conséquence la disparition du syndicat des copropriétaires initial. Afin que la décision de la scission puisse valablement être prise par l’assemblée, celle-ci doit statuer sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 697 d'avril 2024

Le retrayant devra apporter une information complète sur les incidences financières de la division du syndicat. Il devra préciser les modalités de la prise en charge des frais directement liés à la scission : honoraires des intervenants, frais de convocation des assemblées si elles ont été convoquées de façon extraordinaire, fiscalité, prestations éventuelles du syndic… 

Mais il faudra aussi procéder à l’évaluation de la soulte éventuellement due par le retrayant.

La copropriété est caractérisée par la propriété indivise des parties communes, lesquelles sont définies au règlement de copropriété et la scission aboutira à un partage des parties communes, donc du bien indivis.

Dans une indivision, chaque indivisaire dispose du bien à hauteur de sa quote-part si elle est fixée, ou de sa fraction par défaut, et il ne peut tirer plus de fruits du bien indivis qu’il ne détient de droits dans ce bien. Faute de quoi, il devra indemniser les autres coindivisaires par le versement d’une soulte.

Transposé à la scission de la copropriété, la mise en évidence et l’évaluation de la soulte éventuellement due par le retrayant s’effectuera de la manière suivante :

- détermination de la nature exacte des parties communes générales à partager en application des dispositions du règlement de copropriété. En général, elles seront limitées au sol de la copropriété et à certains locaux communs valorisables tels que le logement du gardien ou encore des parkings communs ;

- comparaison entre les droits détenus sur le sol par le retrayant à hauteur de ses quotes-parts des parties communes, et ses droits futurs soit la partie de terrain sortante avec la mise en évidence de l’existence d’une soulte. En fonction du projet de division et des surfaces de terrains qui seront affectées au retrayant et aux restants, la soulte peut être au bénéfice soit de l’un soit des autres. Elle peut aussi être nulle.

Dans l’hypothèse d’une soulte due par le retrayant, le montant sera déterminé selon les modalités suivantes :

- valorisation séparée du sol et des éventuels locaux communs selon les règles applicables en matière de partage ;

- affectation en totalité de la valeur des locaux communs à la partie dans laquelle ils se trouvent, partie sortante ou partie restante ;

- ventilation de la valeur du sol entre les deux parties, sortante et restante, en application des quotes-parts des parties communes respectives ;

- addition des deux valeurs du sol et des locaux pour former la valeur de chaque partie.

La soulte sera alors formée par la différence entre le montant dû par le retrayant, correspondant à la quote-part de la valeur détenue par les restants dans son terrain, et le montant dû par les restants correspondant à la quote-part de la valeur détenue par le retrayant dans leur terrain.

Le partage de l’indivision restant conventionnel, les parties, qui ne sont pas tenues par le rapport d’évaluation, peuvent s’entendre sur une valeur négociée ou même convenir d’un partage sans soulte. Fiscalement, la scission s’effectue aux droits fixes. Toutefois, il conviendra de procéder à la valorisation des parties communes pour déterminer l’assiette de la «contribution de sécurité immobilière».

Denis Brachet / ©Sebastien Dolidon / EdilaixDenis BrachetGéomètre-expert, expert judiciaire