Copropriété : Les syndicats secondaires

par Denis Brachet, Géomètre-expert, Expert judiciaire
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CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : A CHACUN SA QUOTE-PART !

Le syndicat secondaire a été pensé par le législateur comme un outil facilitant la prise de décision dans les grandes copropriétés qui fleurissaient alors et dont il voyait, avec lucidité, les effets délétères sur le fonctionnement de ces grands ensembles. 

Le syndicat secondaire permet à un groupe de copropriétaires de décider, entre eux, sans l’aval des autres copropriétaires, de s’approprier les prérogatives initialement dévolues au syndicat principal sur leur bâtiment, ramenant ainsi le centre de décision à son objet.

 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 695 de janvier - février 2024

La création d’un syndicat secondaire est subordonnée à l’existence de plusieurs bâtiments ou d’un groupe de lots formant une entité homogène susceptible d’une gestion autonome. Il existe donc deux critères distincts qui permettent de constituer un syndicat secondaire, le premier est physique, lié à l’existence d’une pluralité de bâtiments, et le second fonctionnel, lié à la présence d’entités distinctes. Si le critère de forme est rempli, la création d’un syndicat secondaire est décidée à la majorité absolue sachant que la passerelle de l’article 25-1 sera applicable si le projet recueille au moins le tiers des voix de l’assemblée spéciale réunissant les seuls copropriétaires concernés. 

À l’instar du syndicat principal, le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il dispose des mêmes prérogatives et il a un objet similaire, à savoir, assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne du ou des bâtiments ou entités homogènes. Il supportera les mêmes obligations qui découlent de son objet et les mêmes risques de mise en cause au titre de sa responsabilité.

La constitution d’un syndicat secondaire n’est en rien subordonnée à l’existence de parties communes spéciales. La création d’un syndicat secondaire aura donc pour conséquence de se substituer au syndicat principal sur une partie de l’immeuble, quelle que soit la nature des parties communes concernées. Le syndicat secondaire peut donc se trouver compétent sur des parties communes générales en contradiction avec le lien traditionnel qui existe entre propriété collective, décision collective et participation financière correspondante.

Afin d’éviter des structures concurrentes sur un même espace ou à l’inverse une absence de compétence sur un espace, la création d’un syndicat secondaire devra être précédée d’un travail minutieux de description et de localisation du périmètre, en référence à un plan, sur lequel il remplacera le syndicat principal.

En matière de charges, la constitution du syndicat secondaire va entraîner une spécialisation des charges. Le périmètre du syndicat secondaire ne recouvrant pas nécessairement des espaces constitutifs de parties communes spéciales, il conviendra de procéder à une ventilation des charges générales entre les seuls lots formant le syndicat secondaire.

Pensé comme un outil facilitant la gestion de grands ensembles, le syndicat secondaire ne se substitue pas au syndicat des copropriétaires principal qui demeure. Les copropriétaires concernés se trouvent donc appartenir à deux structures distinctes, dotées de leurs propres organes de décision et d’exécution qui fonctionneront en parallèle selon leur propre agenda, avec les risques de confusion et les surcouts qui y seront associés. Il permet néanmoins de faciliter une prise de décision qui ne serait peut-être pas possible sans cela, et ne présente pas le caractère définitif de la scission de la copropriété.

 

Denis Brachet / ©Sebastien Dolidon / EdilaixDenis BrachetGéomètre-expert, expert judiciaire