Copropriété : Le changement d’usage d’un lot de copropriété

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !

Il y a changement d’usage dès lors que l’occupation du lot est modifiée par rapport à son affectation initiale.

Le changement d’usage sera toujours possible pour peu qu’il soit conforme à la destination de l’immeuble et qu’il ne soit pas en contravention avec les dispositions du règlement de copropriété relatives à l’implantation de certaines activités. Il pourra aussi rendre nécessaire le dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 667 d'avril 2021

Ce changement, s’il n’est pas accompagné de travaux susceptibles d’en modifier la consistance ou la superficie, ne donne lieu qu’à la seule modification des charges entraînées par les équipements ou les services communs. En effet, l’article 5 de la loi de 1965 interdit la prise en compte de l’utilisation du lot pour la détermination des charges. La nouvelle répartition est décidée par l’assemblée générale au visa de l’article 25 e) de la loi.

La modification des charges particulières n’est pas systématique. Il convient de vérifier si le changement de l’usage est susceptible d’avoir une incidence sur l’utilité apportée au lot par l’équipement ou le service considéré. Si la transformation d’un appartement en cabinet médical a bien une incidence sur l’utilité apportée par l’ascenseur, justifiant en cela la modification des charges y afférentes, il n’en est rien pour le chauffage dont le service est totalement indifférent à la nature de l’occupation du lot raccordé.

La modification des charges s’effectue donc au cas par cas et il convient d’être attentif aux dispositions du règlement de copropriété et particulièrement aux critères de calculs retenus qui doivent y être mentionnés. À défaut de mentions précisant les modalités du calcul, il faudra analyser les grilles applicables pour tenter de détecter la manière dont l’utilité a été appréhendée par le rédacteur.

Si transformer un local commercial en logement, transformer un logement pour y accueillir une profession libérale sont des cas fréquents, il y a aussi changement d’usage dans le cas de la réunion de locaux de service pour former une nouvelle unité d’habitation. Les charges particulières afférentes à ces lots, qui ne sont pas des lots d’habitation, auront été calculées avec une mesure de l’utilité spécifique à leur usage initial. Leur réunion pour former un logement constitue un changement d’usage et il convient de modifier les charges particulières pour tenir compte de cette nouvelle occupation et ne pas se contenter d’additionner les quantums des lots réunis, sous peine de créer une distorsion importante par rapport aux autres lots d’un usage similaire.

Reste le changement d’usage accompagné de travaux susceptibles de modifier la consistance ou la superficie du lot. Un grenier aménagé, éclairé par des châssis de toit en remplacement des tabatières et mis en communication avec le niveau du dessous par un escalier intérieur, ou une cave reliée au local du dessus sont autant de travaux effectués sur le lot qui rendront nécessaire une modification supplémentaire des charges d’entretien des parties communes au titre d’un changement de consistance en plus du changement de l’usage. La modification ne portant que sur les quantums des charges, il ne sera pas possible de modifier corrélativement les quotes-parts des parties communes, sauf décision unanime des coindivisaires.

Le changement d’usage d’un lot demande donc d’analyser finement la modification demandée par le copropriétaire pour définir la portée de la modification des charges qui sera rendue nécessaire.

Denis Brachet Denis BrachetGéomètre-expert, président de la CNEC