Copropriété : L’individualisation des frais de chauffage

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !

Les charges de chauffage collectif relèvent des dispositions du premier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, elles bénéficient d’un régime dérogatoire en ce qu’une partie des frais est directement liée aux consommations individuelles et non pas déterminée en application du seul critère d’utilité.

Considérée comme un levier important en matière d’économies d’énergie, le législateur qui voyait dans l’individualisation des frais de chauffage un moyen de responsabiliser chaque copropriétaire a, dès 1973, imposé la pose d’appareils de mesure individuelle des consommations. Toutefois, les syndicats des copropriétaires pouvaient assez largement échapper à cette obligation.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 676 de mars 2022

Dorénavant, tout immeuble collectif d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de chauffage, doit permettre de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif. Cette disposition vaut aussi pour les installations de production de froid.

Le comptage individuel de l’énergie est une obligation. À défaut, si l’installation ne permet pas la pose de compteurs individuels, il doit alors être procédé à la pose de répartiteurs de chaleur. En outre, ces dispositifs doivent être accessibles depuis les parties communes et devront être télé-relevables à partir du 1er janvier 2027.

Les seules exceptions à ce principe concernent les immeubles énergétiquement vertueux ou les immeubles pour lesquels l’installation de compteurs ou de répartiteurs individuels se révèle techniquement impossible ou entraîne un coût excessif au regard des économies d’énergie attendues. Une liste exhaustive est fixée par arrêté.

Dans ce cas, le syndic établit une note spécifique justifiant de cette impossibilité technique ou de ce coût excessif. Cette note est jointe aux carnets d’information des logements et doit pouvoir être produite à la requête de l’administration qui, en matière de contrôle du respect de l’obligation de pose de systèmes de comptages individuels ou des conditions permettant d’y déroger dispose de pouvoirs de contrôle et de sanction spécifiques.

Pour les immeubles soumis à la pose de compteurs ou de répartiteurs, la répartition des charges est alors divisée en deux catégories :

- charges afférentes à l’entretien du réseau et du système de production ;

- charges afférentes aux frais d’énergie, elles-mêmes subdivisées en frais dits communs et en frais dits individuels. La proportion des frais communs est arbitrairement fixée à 30 % du total des frais de combustible, l’assemblée générale ayant la faculté de la modifier, sans toutefois descendre en dessous de 50 %. Les frais communs sont représentatifs de la quantité d’énergie qui sera mutualisée au titre du fonctionnement de l’installation, des déperditions du réseau ou encore des situations thermiquement défavorables.

Les charges de chauffage seront donc réparties en fonction du critère d’utilité pour les dépenses afférentes à l’entretien du réseau et la part des frais communs d’énergie et au prorata des consommations relevées pour les seuls frais individuels.

L’obligation d’individualisation des frais de chauffage complexifie la répartition des charges et renchérit les frais de relevé. Combinée à la pose obligatoire de robinets thermostatiques, elle doit néanmoins permettre de générer des gains et de sensibiliser chaque copropriétaire à sa propre consommation.

Denis Brachet Denis BrachetGéomètre-expert, président de la CNEC