Copropriété : Les deux catégories de charges

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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 Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !

Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, dites charges générales (ou spéciales en cas d’existence de parties communes spéciales), et les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, dites charges particulières d’équipements.

Les charges de la première catégorie impacteront tous les copropriétaires de manière non différenciée. Elles sont la contrepartie du droit de propriété sur les parties communes qui implique que chaque copropriétaire supporte la charge de leur entretien. Ces charges sont réparties selon la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs des partie privatives des autres lots formant l’immeuble, nonobstant toute autre considération et notamment d’utilisation ou d’intérêt de la partie commune pour ledit lot. La valeur relative est définie à l’article 5 de la loi.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 666 de mars 2021 

À l’inverse, les charges de la seconde catégorie sont discriminées. Elles ne concerneront que certains lots selon un unique critère, celui de l’utilité objective apportée au lot par l’équipement ou le service collectif considéré. La loi ne détaille pas les modalités de la détermination de la valeur relative ou de l’utilité ; elle n’en impose que le concept et les critères impératifs. C’est la pratique qui a depuis longtemps établi les principes qui en permettent la mesure et la quantification.

La distinction entre ces deux catégories de charges est essentielle car de leur classification découleront la participation ou non du lot à la dépense, la façon dont le quantum de charge sera déterminé et les modalités de la prise de décision notamment en cas de travaux.

Si la distinction entre les deux catégories de charges est souvent claire, s’agissant du chauffage ou encore de l’ascenseur par exemple, il existe des cas plus ambigus. La question du gardiennage a été posée afin de savoir s’il s’agissait d’une dépense d’administration de l’immeuble ou d’un service commun. Les escaliers sont aussi souvent source de contentieux. Relevant à la fois des parties communes pour ce qui s’agit de l’ouvrage, élément essentiel qui doit être entretenu pour maintenir l’immeuble dans sa fonction, ils peuvent aussi, dans certains cas, comprendre des équipements, tels les tapis, qui entreront dans la catégorie des charges particulières d’équipement. Que dire aussi des piscines ou autres courts de tennis qui agrémentent nombre de résidences ?

Il n’existe pas de définition des éléments d’équipement. À l’instar des parties communes, ils constituent des éléments dont la propriété est collective. Mais l’analogie s’arrête là. S’il est admis que les parties communes regroupent toutes les composantes physiques de l’immeuble, du sol sur lequel il est édifié et des droits y afférents, en somme le contenant des lots privatifs qui nécessite un entretien collectif pour préserver la copropriété en bon état, les éléments d’équipements correspondent quant à eux à l’ensemble des éléments techniques et des services qui permettront à l’immeuble d’être conforme à sa destination.

C’est le règlement de copropriété qui définit les parties communes et les éléments d’équipement communs. Il importe donc que le rédacteur identifie clairement et classe chaque composante de l’immeuble dans l’une ou l’autre des deux catégories et y affecte les charges correspondantes. À défaut, en cas de stipulations litigieuses, incomplètes ou contradictoires, il conviendra de rechercher l’intention du rédacteur et in fine, la question sera tranchée par le juge.

 

Denis Brachet Denis BrachetGéomètre-expert, président de la CNEC