Les charges d’eau chaude sont des charges particulières d’équipement. Cependant, elles dérogent partiellement au principe de l’utilité objective car une partie des frais liés à la fourniture de ce service doit être répartie proportionnellement à la mesure des compteurs individuels d’eau chaude.
Ainsi, dans tout immeuble collectif muni d’une installation de production d’eau chaude commune, les frais de combustibles ou d’énergie doivent être répartis entre les utilisateurs proportionnellement à leur consommation.
Le comptage individuel de l’énergie est une obligation pour tous les immeubles collectifs construits après le 30 juin 1975 qui, de construction, doivent être équipés des appareils nécessaires de mesure directe ou indirecte.
Pour les autres immeubles, l’individualisation devient obligatoire, ce qui suppose la pose de compteurs s’ils ne sont pas existants. Les compteurs installés doivent permettre la télérelève.
Toutefois, les textes prévoient certaines exonérations essentiellement liées à la configuration du réseau de distribution : soit en raison du nombre trop important de compteurs qui seraient à installer, soit au regard des conditions d’accessibilité au réseau ou encore pour les immeubles ne comprenant que deux locaux occupés à titre privatif.
Pour répondre à cette obligation, le syndic doit porter à l’ordre du jour la question des travaux d’installation des dispositifs d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. Il devra ensuite joindre à la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes, une note d’information sur la consommation d’eau chaude sanitaire de chaque logement raccordé.
L’individualisation des frais d’énergie relatifs à la production d’eau chaude pose une difficulté dès lors que le système de production est commun avec l’installation de chauffage. Dans cette hypothèse, il est nécessaire de pouvoir discriminer la part d’énergie consommée pour le chauffage, qui doit aussi pouvoir être répartie proportionnellement aux consommations de chaleur, et de l’eau chaude sanitaire. S’il n’est pas possible techniquement de connaître cette proportion, le texte impose une estimation forfaitaire égale aux deux tiers au moins du prix total de l’eau chaude fournie par l’installation commune de l’immeuble. Cependant, il est possible de déroger à cette répartition forfaitaire en raison de dispositions contraires dans le règlement de copropriété, de conventions ou d’usages différents. En toute hypothèse, les copropriétaires auront la possibilité de choisir une répartition forfaitaire différente.
Les autres frais liés à la production et à la distribution de l’eau chaude sont répartis en application du critère de l’utilité objective. Ces frais portent notamment sur les coûts de maintenance du réseau, les pertes ou encore les contrats de prestations liées à l’installation. La pratique retient principalement comme critère de l’utilité objective la superficie des lots desservis sans autre pondération.
