Les travaux collectifs ne sont pas les seuls qui soient à même de faire évoluer l’immeuble. Un copropriétaire, peut, de sa propre initiative, engager des travaux qui seront susceptibles de modifier l’immeuble et éventuellement de le moderniser.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 708 de mai 2025
Les travaux facultatifs effectués par un copropriétaire sur son lot portent sur :
- des travaux privatifs sur les parties communes ;
- des travaux sur parties les privatives ;
- la construction sur un lot transitoire.
Un copropriétaire pourra solliciter l’assemblée générale pour obtenir l’autorisation d’installer d’un nouvel équipement, comme la pose d’un climatiseur en façade. Le copropriétaire du dernier étage pourra aussi demander la création et la cession d’un lot transitoire pour édifier une construction nouvelle sur la toiture terrasse. Mais il est aussi possible pour un groupe de copropriétaires de solliciter l’autorisation d’installer un nouvel équipement collectif à leurs seuls frais, un ascenseur par exemple.
Ces travaux relèvent des travaux d’amélioration. Cette catégorie de travaux est très spécifique et protectrice : il est possible pour les copropriétaires qui se verraient refuser leurs travaux de saisir le tribunal judiciaire pour les faire autoriser. Le juge pourra aussi fixer les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées.
En dehors des cas de contentieux judiciaire, ces équipements installés aux frais de certains pourront devenir collectifs. Ainsi, les autres copropriétaires pourront être autorisés à les utiliser en versant leur quote-part du coût de ces installations. Cette quote-part de répartition des frais d’installation est déterminée au prorata de l’avantage procuré par l’équipement considéré pour chaque lot desservi.
La loi du 10 juillet 1965 n’est que partiellement adaptée pour permettre la remise à niveau technique d’un immeuble. Les différents cas des travaux susceptibles d’être engagés par le syndicat ou par un copropriétaire sont bien prévus, mais ces modalités sont pensées pour des travaux ponctuels qui ne permettent pas une rénovation totale de l’immeuble ou une intervention lourde affectant les parties communes et les parties privatives.
Est-ce à dire que la loi du 10 juillet 1965 est dépassée face à l’obsolescence des immeubles ?
Certes, la remise à niveau technique et fonctionnelle de l’immeuble dans le cadre de la copropriété est soumise à des règles contraignantes et supporte un aléa plus important dû à l’absence de maîtrise du foncier par le maître d’ouvrage. Mais les solutions existent et nécessitent, pour être valablement mises en œuvre, la mise en place d’une équipe pluridisciplinaire qui devra intervenir dès la genèse du projet. Il est aussi essentiel d’associer les copropriétaires, par l’intermédiaire du syndic et du conseil syndical, afin d’assurer une parfaite information et la prise en compte en cours d’études des inquiétudes ou des desiderata.
Denis Brachet, Géomètre-expert, expert judiciaire
©Sébastien Dolidon / Edilaix
