Copropriété : La surélévation de l’immeuble

par Denis Brachet, Géomètre-expert, Expert judiciaire
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CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : A CHACUN SA QUOTE-PART !

La surélévation d’un immeuble existant a été identifiée comme un moyen de lutte contre l’étalement urbain permettant la densification du bâti existant. Depuis la Loi SRU, qui a initié ce mouvement, le législateur a facilité la prise de décision en rabaissant les niveaux de majorité nécessaires à l’adoption des résolutions et en supprimant le droit de véto du propriétaire du dernier étage qui a été transformé en un droit de priorité.

C’est pour les syndicats des copropriétaires une source de financement des travaux de rénovation énergétiques auxquels ils doivent faire face.

 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 696 de mars 2024

Le droit de surélever est un droit collectif appartenant à l’indivision des copropriétaires qui pourra l’utiliser afin de créer des nouveaux locaux destinés à être revendus, ou le céder à un opérateur. Il consiste à créer un ou plusieurs étages nouveaux au dessus de l’immeuble existant. Cette opération, difficile, doit faire l’objet en assemblée générale, de processus différents selon la nature du maître d’ouvrage.

La faculté de surélever suppose la jouissance du substrat sur lequel sera édifiée la construction. Cette maîtrise foncière est un préalable, un droit de construire ne pouvant pas être mis en œuvre sur un espace appartenant à autrui. Cette obligation impliquera que la construction soit implantée sur un espace en jouissance privative ou, sur un espace privatif formé par un lot de copropriété existant ou à créer.

Le droit de construire, qui sera cédé, sera formé par un lot transitoire, dont la partie privative est «constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante».

Le lot ainsi créé sera défini au vu d’un projet de construction qui devra être suffisamment abouti pour en permettre une définition complète tant du point de vue de l’usage, des surfaces et du gabarit créés, mais aussi des futures interactions avec l’immeuble existant. Les raccordements aux équipements, le prolongement des circulations verticales, les travaux connexes sont susceptibles d’avoir une incidence sur les charges existantes, ou de rendre nécessaire la création de nouvelles grilles de charges au titre des travaux d’améliorations. Le praticien devra donc disposer d’une information exhaustive pour déterminer les quotes-parts de propriété du lot transitoire et de ses charges associées et prévoir l’impact du projet sur les charges existantes afin d’y apporter les modifications nécessaires.

Le lot transitoire qui sera cédé au futur maître d’ouvrage devra faire l’objet d’une évaluation financière. L’objet de la vente étant un droit de construire et non une partie de l’immeuble déjà bâtie, l’évaluation se fait sur des principes proches de l’évaluation d’un terrain à bâtir, soit à déterminer la valeur du tènement nécessaire pour l’opération, déduction faite de l’ensemble des frais de viabilisation sans lesquels l’opération ne serait pas faisable.

Enfin, il importe de fixer le devenir des nouveaux éléments qui seront réalisés afin de savoir s’ils seront incorporés ou non dans les parties communes.