Veille juridique

Un seul article est proposé au vote du Parlement pour la ratification de l’ordonnance ELAN : «L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis est ratifiée.» Le gouvernement ne prévoit donc, dans son projet de loi, aucun ajout ou correction au texte de l’ordonnance.

Ainsi, la création d’un fonds spécifique dédié au plan pluriannuel de travaux est ignorée. Prévue dans le texte initial de l’ordonnance, souhaitée par les professionnels, acceptée par les associations de copropriétaires, la création de ce fonds avait pour objet de faciliter la mise en œuvre de travaux, notamment d’économies d’énergie.

Dès lors, seuls des amendements pourront modifier les dispositions du texte publié le 31 octobre 2019.  Voici le communiqué du Conseil des ministres du 15 janvier :
«L’ordonnance qu’il s’agit de ratifier (…) entrera en vigueur, pour l’essentiel de ses dispositions, le 1^er juin 2020. L’objectif est que la gestion des copropriétés soit facilitée, adaptée à leur taille, que les prises de décision interviennent plus rapidement et que les copropriétaires s’investissent. Cette ordonnance doit permettre aux copropriétés d’être mieux entretenues et de répondre aux enjeux de rénovation énergétique.

Conformément à l’habilitation donnée par le législateur, elle redéfinit ainsi, plus de cinquante ans après, le champ d’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis et adapte ses dispositions au regard du type d’immeuble et de la taille de la copropriété concernée. Elle permet également de répondre aux objectifs de clarification, de modernisation, de simplification et d’adaptation des règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, notamment celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic. Elaborée à la suite d’un important travail de consultation, elle ne remet pas en cause les grands équilibres du droit de la copropriété, mais offre aux acteurs un dispositif simplifié et mieux adapté aux spécificités de certains immeubles, tout en facilitant la prise de décision au sein des copropriétés. Ainsi, la participation aux assemblées générales par correspondance est améliorée, et un deuxième vote est facilité, lorsqu’une décision n’a pas recueilli la majorité requise mais qu’une proportion non négligeable des copropriétaires y était favorable, avec la généralisation du mécanisme dit de la “passerelle”. Cela permettra de remédier aux conséquences de l’absentéisme croissant des copropriétaires en assemblée générale, obstacle majeur à la prise de décision.

L’ordonnance offre également de nouveaux moyens d’action aux copropriétaires, notamment en facilitant la réalisation de travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite en parties communes aux frais exclusifs d’un copropriétaire, ou encore en permettant à tout copropriétaire de solliciter la tenue d’une assemblée générale, à ses frais, pour délibérer de questions le concernant.»

Une profonde réorganisation judiciaire est en cours de déploiement.

Dès le 1^er janvier 2020, les tribunaux d’instance et de grande instance fusionnent pour donner naissance à des tribunaux judiciaires aux compétences étendues.

Cette évolution de la répartition des contentieux de première instance s’accompagne d’un mécanisme de spécialisation de certains tribunaux pour connaître de litiges dits «techniques», comme celui de la copropriété.

Une disposition majeure prévue dans le projet de réforme du statut de la copropriété a disparu de l’ordonnance n° 2019-1101 du 31 octobre 2019.

En vue de favoriser la prise de décisions en matière de travaux notamment pour réaliser des économies d ‘énergie, ce projet de disposition prévoyait la création d’un plan pluriannuel de travaux, sur dix ans, chiffré et avec obligation de provisionner, chaque année, 2,5 % de son montant. Des acteurs de la copropriété se sont émus de la disparition de cette mesure qui avait l’objet d’une concertation entre les professionnels de l’immobilier et les consommateurs réunis au sein du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI). Selon un avis du Conseil d’Etat, la mesure était susceptible de «porter atteinte au droit de propriété».

Invité au congrès de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), Julien Denormandie, ministre en charge de la ville et du logement, s’est monté rassurant. La mesure sera finalement débattue dans le cadre de la ratification de l’ordonnance par le Parlement.

JORF n°0254 du 31 octobre 2019

A l’impossible nul n’est tenu. Un arrêté du 6 septembre 2019 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid et à la répartition des frais de chauffage et de refroidissement, dans les immeubles collectifs à usage d’habitation (JO du 10 septembre 2019) vient…tempérer le décret n° 2019-496 du 22 mai 2019.

Ce décret a eu pour objet de simplifier les règles en matière d’individualisation des frais de chauffage en corrigeant une sur-transposition de la directive européenne relative à l’efficacité énergétique. Il repose sur le principe selon lequel les immeubles collectifs pourvus d’une installation centrale de chauffage doivent, certes, comporter des compteurs individuels qui déterminent la quantité de chaleur utilisé par chaque logement ou local à usage privatif, mais seulement lorsque cela est techniquement possible et si cela n’entraîne pas un coût excessif au regard des économies attendues.

La mise en œuvre pratique de ce principe vient d’être détaillée par cet arrêté. Celui-ci précise les cas pour lesquels il y a impossibilité d’installer des compteurs individuels ou, le cas échéant, des répartiteurs de frais de chauffage pour des raisons techniques ou pour des raisons de rentabilité économique et précise le cadre d’utilisation des méthodes alternatives à ces deux technologies.

Voici un arrêté qui intéresse à ce jour les bailleurs sociaux mais qui pourrait trouver à s’appliquer, à échéance de trois ans, aux syndicats de copropriété. Un arrêté du 23 août 2019 (JO du 22 septembre 2019) porte sur une expérimentation de l’autorisation de stockage dans les boxes situés dans les parcs de stationnement des bâtiments collectifs d’habitation et initialement réservés au seul remisage de véhicules.

L’expérimentation a pour but d’autoriser l’utilisation des emplacements boxés, situés dans certains parcs de stationnement des bâtiments d’habitation, à des fins de stockage, en dérogation à l’article 78 de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation.  Cette expérimentation est conduite pendant une durée de trois ans sur tout le territoire métropolitain à compter de la publication de l’arrêté. Les parcs concernés sont les parcs couverts situés à l’intérieur des bâtiments d’habitation, gérés par les bailleurs sociaux et dont la séparation avec le reste de l’immeuble garantit un isolement suffisant pour limiter les effets d’un incendie survenant dans le parc. Au sein des parcs de stationnement, seuls les boxes respectant certaines caractéristiques (localisation, surface, nature des parois, ventilation, absence d’installations électriques) sont concernés par l’expérimentation. La nature des produits appelés à être stockés dans les boxes fait également l’objet d’un encadrement visant à prévenir notamment les incendies.

L’arrêté met en place un mécanisme de visite des boxes à des fins de suivi de l’expérimentation et d’information d’un comité chargé d’apprécier le déroulement de l’expérimentation. En fonction du retour d’expérience, cette expérimentation pourrait modifier la réglementation et clarifier ce qu’il est possible d’effectuer en termes d’usage d’un parc de stationnement.

La rénovation énergétique des logements figure comme une priorité de l’acte II du quinquennat. Avec environ un quart des émissions de CO₂, les bâtiments s’illustrent tristement comme le 2^e poste d’émissions de gaz à effet de serre en France, juste après les transports. Il s’agit par conséquent d’un enjeu majeur de l’indispensable transition écologique.

En amont de l’élaboration du projet de loi de finances pour 2020, la politique de rénovation énergétique des bâtiments du gouvernement a été présentée au ministère de la Transition écologique et solidaire, le 24 septembre 2019, sur les nouveaux dispositifs mis en place, dès le 1^er janvier 2020.

Le constat est aujourd’hui partagé. Malgré les multiples aides existantes (certificats d’économie d’énergie, aides de l’Agence nationale de l’habitat – ANAH - ou crédit d’impôt pour la transition énergétique - CITE), le rythme actuel des rénovations de logements demeure insuffisant notamment pour les copropriétés. Un des freins à la massification de la rénovation énergétique réside dans l’éparpillement, la complexité et l’instabilité des aides, qui sont attribuées selon des barèmes, des règles d’éligibilité et des modalités différentes. Pour remédier à cette nébuleuse improductive, le gouvernement met en place un plan d’amélioration des aides, pour les rendre plus simples, plus justes et plus efficaces. Rien de moins.

A compter de 2020 une prime unifiée se substituera au CITE et à l’aide de l’ANAH “Habiter mieux agilité”. Avec un montant fixé en euros selon le type de travaux, cette prime (dont le nom reste à trouver) sera d’autant plus élevée que les gestes financés réduisent les émissions de CO2 et que les revenus des ménages sont modestes. Surtout, elle sera versée dès la fin des travaux. Ce nouveau dispositif devrait donc faciliter le passage à l’acte de la rénovation : il n’y aura plus besoin de faire l’avance du montant des travaux, et le reste à charge devrait être moindre. Toujours dans un souci de simplification, il sera possible d’obtenir cette aide directement en ligne à partir d’une plateforme nationale gérée par l’ANAH.

Toutefois, compte tenu de la lourdeur de cette réforme, un dispositif en deux temps est prévu. Dès 2020, cette prime unique sera réservée exclusivement aux ménages modestes et très modestes (selon les barèmes de l’ANAH), puis en 2021 pour tous les ménages éligibles. En 2020, la prime unifiée sera versée transitoirement sous forme de crédit d’impôt pour les ménages aux revenus supérieurs à la moyenne. A noter que les ménages avec des ressources plus importantes ne seront plus éligibles à la prime, mais pourront continuer à bénéficier des aides versées par les entreprises qui vendent de l’énergie (CEE).

S’agissant des aides consacrées aux copropriétés, jugées imparfaites par le gouvernement, notamment l’éco-PTZ collectif, un dispositif ad hoc devrait être élaboré en 2021 dans le sillage de la réforme de la copropriété par ordonnances.

En parallèle, pour que le nouveau dispositif mis en place puisse prendre son envol, une réforme du signe de qualité «Reconnu Grenelle de l’Environnement» (RGE) devrait bientôt voir le jour, avec notamment une vigilance accrue auprès des entreprises fraudeuses. Vous savez, celles qui trompent leurs clients en se prétendant RGE alors qu’elles ne le sont pas.

La mise en place d’un observatoire de la rénovation énergétique pour mieux évaluer l’efficacité de ces aides devrait également aider à la réussite de cette réforme.

L'absence d’autorisation au seul bénéfice des copropriétaires

Le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 a modifié l’article 55 du décret du 17 mars 1967 qui dispose désormais que «le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice».

Rappelons que ce défaut de pouvoir est une irrégularité de fond qui affecte la validité de l’acte et qui pouvait, jusque-là, être invoquée par tout défendeur, en tout état de cause. Il relève des dispositions des articles 117 et 118 du Code de procédure civile. Le décret du 27 juin 2019 limite désormais cette exception de nullité aux seuls copropriétaires, en excluant les tiers au syndicat.

Concrètement, les locateurs d’ouvrage, leurs assureurs, et, plus largement, les personnes ayant engagé leur responsabilité à l’égard du syndicat ou qui en sont débiteurs et qui font l’objet d’une action judiciaire à l’initiative de ce dernier, ne pourront plus se prévaloir de l’absence de l’habilitation à agir du syndic devant le tribunal. Cela évitera bien des débats sur la validité de l’habilitation, lesquels comportent parfois de purs moyens dilatoires, compte-tenu de l’assouplissement constant de la jurisprudence sur ce point.

Il faut voir dans ce nouveau dispositif la transposition directe de la théorie moderne des nullités qui a été transcrite par l’ordonnance du 10 février 2016 et qui «distingue la nullité absolue de la nullité relative : la nullité absolue est celle qui sanctionne la violation d’une règle d’intérêt général tandis que la nullité est relative lorsque l’intérêt protégé est seulement un intérêt particulier».

Le nouvel article 1179 du Code civil dispose ainsi que «la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé».

La personne-tierce au syndicat n’a donc pas à bénéficier de la protection qui n’est due qu’aux seuls copropriétaires qui doivent spécialement mandater leur syn- dic pour agir, cette protection étant intrinsèque au contrat qui lie le syndicat des copropriétaires à son syndic.

Faut-il pour autant considérer que cette habilitation n’est plus requise ? Le texte maintient le principe de l’autorisation à agir, la seule évolution ne concernant que le mécanisme de l’exception de nullité qui devient relative.
Le syndic a tout intérêt à continuer de faire voter une résolution précise pour être autorisé à agir, car une telle décision revient au syndicat et ne relève pas de sa seule initiative : l’action en justice est un choix important qui emporte des coûts de procédure et qui engagerait gravement sa responsabilité s’il n’était pas habilité pour le faire.

Véhicules électriques

Le décret du 27 juin 2019 ajoute aussi aux exceptions à l’autorisation à agir du syndic qui figurent à l’alinéa 3 de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, l’opposition aux travaux réalisés par le locataire ou occupant de bonne foi du logement et permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du Code de la construction et de l’habitation ; cette opposition étant soumise à un délai de forclusion de six mois suivant la réception de la demande, la modification est plutôt heureuse.

L’ordonnance n° 2019-738 du 17 juillet 2019 (JO 18 juillet 2019) prévoit dans son article 17, qu’en matière de contentieux lié à la transmission des pièces et fonds du syndicat visé par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal statuera à l’avenir en référé, les dommages et intérêts octroyés dans ce cadre devenant alors provisionnels.

En revanche, s’agissant de la demande de mainlevée de l’hypothèque inscrite par le syndicat sur le lot d’un copropriétaire prévue par l’article 19 de la loi de 1965, de la condamnation d’un copropriétaire au paiement des provisions prévue par l’article 19-2, des dispositions relatives aux copropriétés en difficultés envisagées aux articles 29-1 B, 29-1 et 29-3, ou encore de la suspension ou suppression judiciaire d’un service au sein d’une résidence-services, c’est une procédure “accélérée au fond” qui devra être utilisée.  

Ces modifications s’appliquent aux demandes introduites à compter du 1^er janvier 2020.

Lors d’une question d’un sénateur (JO Sénat du 11 juillet 2019, p. 3740) portant sur les difficultés rencontrées par certains copropriétaires pour réaliser des travaux d’accessibilité, le ministre de la ville, après avoir rappelé le dispositif existant, a admis que malgré le régime dérogatoire mis en place pour faciliter la réalisation de tels travaux, certaines personnes handicapées ou à mobilité réduite se heurtent encore parfois au refus de l’assemblée générale d’autoriser les travaux d’accessibilité, justifié par des motifs tels que l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble.

Dans ces conditions, dans le cadre de l’habilitation à réformer le droit de la copropriété par voie d’ordonnance prévue par la loi ELAN du 23 novembre 2018, le gouvernement envisage une évolution substantielle des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 visant à faciliter les travaux d’accessibilité.

Sont notamment actuellement étudiées les conditions dans lesquelles tout copropriétaire pourrait bénéficier d’un droit de réaliser des travaux d’accessibilité affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sauf opposition de l’assemblée générale. Ces dispositions devraient permettre de faciliter la réalisation des travaux de mise en accessibilité et donc de favoriser l’accès au logement des personnes en situation de handicap.