Depuis la loi «Habitat dégradé» du 9 avril 2024, les notifications et mises en demeure sont dématérialisées, l’envoi postal devenant une exception alors qu’il constituait auparavant le mode par défaut pour adresser aux copropriétaires la convocation à l’assemblée générale. Néanmoins, ce changement de paradigme ne s’est pas fait sans heurts. La faute à un texte peu prolixe en détails et à un décret d’application que d’aucuns n’attendaient pas mais qui était pourtant indispensable.

La feuille de présence est obligatoire. Elle est établie avant l’assemblée générale et indique les nom et domicile de chaque copropriétaire présent ou représenté, participant à distance ou ayant voté par correspondance, ainsi que leur nombre de voix. Elle peut être tenue sous forme électronique (art. 14, D. 17 mars 1967) et est annexée au procès-verbal (art. 17, D. 17 mars 1967). Les participants à l’assemblée générale ont la possibilité de la consulter pendant la réunion.

Notification électronique : «La représentativité aux assemblées générales en 2025 a été touchée»

Diplômée d’assistante à la maîtrise d’ouvrage, titulaire d’un certificat de qualification professionnelle de gestionnaire en patrimoine immobilier, Catherine Albanesi est administrateur de biens depuis bientôt 30 ans. Elle est membre de la Commission nationale de concertation (CNC) et co-présidente de la Commission gérance locative de la FNAIM Nationale.

Malgré les mesures prises par le législateur, comme l’abaissement des majorités, la fréquentation des assemblées générales de copropriétaires diminue chaque année, ce qui entraîne des situations de blocage.

L’assemblée générale est pour le gestionnaire le temps fort du métier. On dit que pour être syndic il faut aimer les assemblées !

La loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 a réintroduit une mesure supprimée par l'ordonnance de réforme de 2019, à savoir l'organisation d'une assemblée générale de rattrapage lorsqu'une résolution ne peut bénéficier immédiatement du recours à la passerelle de majorité.

Pour autant, le dispositif est plus restreint qu'auparavant et ne concerne désormais que les travaux d'économie d'énergie.

Le statut de la copropriété offre une formidable opportunité au copropriétaire dont l’assemblée générale a refusé de lui donner l’autorisation, «qu’il aurait demandé sur le fondement de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965», de réaliser, à ses frais, des travaux d’amélioration sur les parties communes.

En application de l’article 30 de la loi de 1965, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal du lieu de situation de l’immeuble afin d’être autorisé, contre la volonté de l’organe délibérant, dès lors qu’il démontre que ses travaux soient véritablement de nature à «améliorer» l’immeuble, au moins pour lui-même, qu’ils soient conformes à la destination de l’immeuble, ne troublent pas la jouissance des parties privatives des autres copropriétaires et qu’ils restent à exécuter.

Quorum ou pas quorum ? Telle est la question.

Le quorum est le nombre minimum de membres qui doivent être présents ou représentés pour qu’une instance puisse valablement prendre des décisions.

Depuis le 31 décembre 2020, « Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l'accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble » (art. 25-2, L. 1965 issu de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 oct. 2019).

Il s'agit par exemple de l'installation d'une rampe d'accès, d'une main courante ou d'un élévateur.

En principe, les voix des copropriétaires, permettant de déterminer si une majorité requise est atteinte pour l’adoption d’une décision en assemblée générale, sont réparties selon les tantièmes de propriété (art. 22, L. 1965). Il existe toutefois cinq hypothèses faisant exception à cette règle. Leur connaissance est donc essentielle pour éviter des erreurs pouvant notamment avoir pour conséquence la nullité des décisions adoptées.

La règle est connue : une fois expiré le délai de deux mois visé à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les résolutions prises en assemblée générale sont définitives, quand bien même seraient-elles illégales. Un mal nécessaire justifié pour des raisons de sécurité juridique : une décision contestable sur la durée ne pourrait que fragiliser la gestion des copropriétés. La forclusion constitue donc un véritable couperet que d’aucuns essaient de contourner.

Et la Cour de cassation vient précisément de rendre une décision sur le calcul du point de départ de ce délai.

En principe, les voix des copropriétaires, permettant de déterminer si une majorité requise est atteinte pour l’adoption d’une décision en assemblée générale, sont réparties selon les tantièmes de propriété (art. 22, L. 1965).

Il existe toutefois cinq hypothèses faisant exception à cette règle.

En principe, les voix des copropriétaires, permettant de déterminer si une majorité requise est atteinte pour l’adoption d’une décision en assemblée générale, sont réparties selon les tantièmes de propriété (art. 22, L. 1965).

Il existe toutefois cinq hypothèses faisant exception à cette règle. Leur connaissance est donc essentielle pour éviter des erreurs pouvant notamment avoir pour conséquence la nullité des décisions adoptées.

En principe, les voix des copropriétaires, permettant de déterminer si une majorité requise est atteinte pour l'adoption d'une décision en assemblée générale, sont réparties selon les tantièmes de propriété (art. 22, L. 1965). Il existe toutefois cinq hypothèses faisant exception à cette règle.