Depuis la loi «Habitat dégradé» du 9 avril 2024, les notifications et mises en demeure sont dématérialisées, l’envoi postal devenant une exception alors qu’il constituait auparavant le mode par défaut pour adresser aux copropriétaires la convocation à l’assemblée générale. Néanmoins, ce changement de paradigme ne s’est pas fait sans heurts. La faute à un texte peu prolixe en détails et à un décret d’application que d’aucuns n’attendaient pas mais qui était pourtant indispensable.
La voie électronique comme mode par défaut.-
L’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la réforme opérée par la loi du 9 avril 2024, précise : «Les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique.
Les copropriétaires peuvent, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale.
Le syndic informe les copropriétaires des moyens qui s’offrent à eux pour conserver un mode d’information par voie postale.»
La notification électronique devient donc le principe. Si le texte oblige le syndic à informer les copropriétaires des moyens qui s’offrent à eux pour continuer à bénéficier d’un mode de communication par voie postale, on notera que l’article 42-1 ne fait pas de cette information un préalable nécessaire à la généralisation de la notification électronique, celle-ci pouvant se faire après la suppression des envois postaux.
Lors de la publication de la nouvelle rédaction de l’article 42-1, la question s’était posée de l’application immédiate ou non de ces dispositions. Pouvait-on mettre en place immédiatement la généralisation des envois électroniques ou fallait-il attendre un décret qui, pourtant, n’est pas expressément mentionné ? Les partisans de l’application immédiate faisaient précisément état de l’absence de référence d’un quelconque décret. C’est oublier que l’article 47 de la loi de 1965 renvoie à un décret d’application pour l’ensemble de la loi. Et effectivement, un décret était nécessaire.
La mise en place de la notification électronique.-
Ainsi, le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 est venu modifier les articles 64 à 64-4 du décret du 17 mars 1967. L’article 64 est complètement réécrit et vise désormais la notification électronique, laquelle peut se faire, soit par lettre recommandée électronique dans les conditions prévues aux articles R. 53 à R. 53-4 du Code des postes et des communications électroniques, soit au moyen d’un procédé électronique mis en œuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l’intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications. Il ne s’agit pas d’une nouveauté, ces dispositions reprenant celles figurant sous l’article 64-2 du décret de 1967. Préalable indispensable à toute communication dématérialisée, la connaissance de l’adresse électronique des copropriétaires : celle-ci figure désormais de façon obligatoire dans la liste des copropriétaires, tenue et mise à jour par le syndic, sans que ceux-ci n’aient à donner leur accord (art. 32 nouveau décret du 17 mars 1967).
Pour satisfaire son obligation d’information visée à l’article 42-1 de la loi de 1965, le syndic doit accompagner les avis d’appels de charge et les convocations aux assemblées générales de la mention selon laquelle est donnée la possibilité de recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale (art. 64-2 nouveau, décret du 17 mars 1967). On notera que les textes ne définissent pas de sanctions en cas de non-respect de ce formalisme de sorte que l’on peut légitimement penser qu’en cas de contentieux, les juges n’en tirent aucune conséquence particulière. Nulle temporalité n’étant fixée par le texte, un syndic pourra procéder à cette mention dans les appels de fonds après la généralisation de la notification électronique.
En parallèle, la possibilité pour un copropriétaire de demander que les documents joints à la convocation de l’assemblée générale soient mis à sa disposition sur l’extranet est supprimée (ancien art. 64-1, décret de 1967). Cette disposition permettait à un copropriétaire de ne recevoir par voie postale que la convocation proprement dite, sans les annexes qui l’accompagnent, lesquelles étaient consultables sur l’Extranet. Une faculté peu usitée en pratique.
Le maintien de l’envoi postal.-
Le nouvel article 64-4 du décret de 1967 définit selon quelles modalités la demande pour continuer à bénéficier de l’envoi postal doit être faite. Elle peut ainsi être formulée à tout moment et «par tout moyen permettant d’établir avec certitude sa date de réception». Le texte est ici plus strict que l’article 42-1 en ce qu’il impose la nécessité de déterminer la date de réception de la demande, une condition indispensable ne serait-ce que pour des raisons de preuve. Dans les faits, le copropriétaire procèdera en recommandé avec avis de réception ou par remise en main propre contre émargement.
La demande peut également être effectuée lors de l’assemblée générale. Dans le cas, le texte précise qu’il appartient au syndic d’en faire mention sur le procès-verbal. Une rédaction maladroite dans la mesure où le syndic n’est pas nécessairement secrétaire de séance.
La demande prend effet le lendemain du huitième jour suivant sa réception par le syndic ou le jour de l’assemblée générale si cette demande a été formulée lors de l’assemblée générale.
Il reste néanmoins un point à déterminer et qui donnera certainement lieu à du contentieux : un copropriétaire serait-il en droit de contester la validité d’une assemblée générale à laquelle il aurait été convoqué par voie électronique alors qu’il avait demandé à bénéficier de l’envoi postal ? Les débats seront assurément intéressants.
