En principe, les voix des copropriétaires, permettant de déterminer si une majorité requise est atteinte pour l’adoption d’une décision en assemblée générale, sont réparties selon les tantièmes de propriété (art. 22, L. 1965).
Il existe toutefois cinq hypothèses faisant exception à cette règle.
Leur connaissance est donc essentielle pour éviter des erreurs pouvant notamment avoir pour conséquence la nullité des décisions adoptées.
- La répartition des voix en vue de la décision de prendre des décisions concernant des dépenses d’entretien et au fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements ;
- La répartition des voix en cas d’existence de parties communes spéciales ;
- La répartition des voix en cas de présence d’un copropriétaire majoritaire ;
- La non-prise en compte des voix du syndicat des copropriétaires ;
- La non-prise en compte des voix du copropriétaire dont le lot va être saisie.
Nous présenterons ici les erreurs à éviter face à la troisième règle. L’article 22 de la loi du juillet 1965 précise que «lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires». La violation de cette règle est une cause de nullité des décisions adoptées, celle-ci étant impérative.
1re erreur.- Il convient, pour savoir s’il faut réduire les voix d’un copropriétaire, de comparer celles dont il est titulaire avec l’ensemble des voix du syndicat, et non pas aux seules voix présentes ou représentées lors de l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 2 juill. 2008, n° 07-14.619). Cela signifie également que l’on ne doit pas réduire les voix du mandataire qui peut, par détention de plusieurs «pouvoirs», être majoritaire, ce même s’il est usufruitier de plusieurs lots (V° note n° 6 ss. art. 22, Code de la copropriété, LexisNexis). En somme, pour appliquer la règle, les lots (et les tantièmes qui lui sont attachés) doivent strictement être «entre les mêmes mains» (Cass. 3e civ., 25 sept. 2002, n° 01-00.161).
2e erreur.- Il serait à notre sens erroné de ne pas appliquer cette règle au cas particulier des parties communes spéciales, le texte ne distinguant pas entre elles et les parties communes générales. A l’inverse, il nous semble que cette règle ne devrait pas s’appliquer lorsque la répartition des voix ne suit pas la quote-part de parties communes mais la quote-part de charges (cf notre première chronique sur ce thème). En effet, le texte de l’article 22 ne vise pas cette hypothèse.
3e erreur.- La dernière erreur à éviter est d’oublier l’exception à cette règle d’exception ! Elle réside désormais dans les copropriétés à deux copropriétaires (cf. art. 41-13 et s. L. 1965). En effet, depuis la réforme de 2019, les voix du majoritaire ne sont plus réduites de telle sorte qu’il n’y a plus de «blocage» en la matière.
