En principe, les voix des copropriétaires, permettant de déterminer si une majorité requise est atteinte pour l’adoption d’une décision en assemblée générale, sont réparties selon les tantièmes de propriété (art. 22, L. 1965).
Il existe toutefois cinq hypothèses faisant exception à cette règle. Leur connaissance est donc essentielle pour éviter des erreurs pouvant notamment avoir pour conséquence la nullité des décisions adoptées.
- La répartition des voix en vue de la décision de prendre des décisions concernant des dépenses d’entretien et au fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements ;
- La répartition des voix en cas d’existence de parties communes spéciales ;
- La répartition des voix en cas de présence d’un copropriétaire majoritaire ;
- La non prise en compte des voix du syndicat des copropriétaires ;
- La non prise en compte des voix du copropriétaire dont le lot va être saisie.
Nous présenterons ici les erreurs à éviter face à la deuxième règle (les autres hypothèses seront traitées à l’occasion de prochaines chroniques). L’article 6-2 de loi de 1965 précise que «Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires». Le cas échéant, «Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes». Il en résulte qu’en présence de parties communes spéciales, la répartition des voix est différente.
1re erreur à éviter.- Il convient de dresser une feuille de présence permettant d’établir avec exactitude la liste des propriétaires et les tantièmes relatifs aux parties communes spéciales inclus dans leurs lots, conformément aux prescriptions de l’article 14 du décret de 1967. A défaut, le risque serait de faire voter les copropriétaires selon une clef de répartition erronée, par référence à une répartition de charges, ou selon les tantièmes généraux. Or, dans ce dernier cas, l’erreur peut résulter du fait que le dénominateur de la quote-part des parties communes spéciales peut être différent de celui de la quote-part parties communes générales. Il convient donc de ne pas simplement retrancher les copropriétaires non concernés du total général, et de toujours se référer avec précision au règlement de copropriété.
2de erreur à éviter.- En présence de charges spéciales, l’existence des parties communes spéciales ne se déduit pas. Aussi, si une clef de répartition de charges «d’escalier» existe, sans qu’aucune mention ne soit faite au règlement de copropriété de l’existence d’une spécialisation de la propriété de cette partie de l’immeuble, alors la règle précitée est inapplicable. Tout au plus, sous la réserve de la légalité d’une telle clause, sera applicable le denier alinéa de l’article 10 de la loi de 1965 (cf notre chronique, IRC n° 715).
