Non prise en compte des voix du syndicat des copropriétaires

En principe, les voix des copropriétaires, permettant de déterminer si une majorité requise est atteinte pour l’adoption d’une décision en assemblée générale, sont réparties selon les tantièmes de propriété (art. 22, L. 1965). Il existe toutefois cinq hypothèses faisant exception à cette règle. Leur connaissance est donc essentielle pour éviter des erreurs pouvant notamment avoir pour conséquence la nullité des décisions adoptées.

- La répartition des voix en vue de la décision de prendre des décisions concernant des dépenses d’entretien et au fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements ;

- La répartition des voix en cas d’existence de parties communes spéciales ;

- La répartition des voix en cas de présence d’un copropriétaire majoritaire ;

- La non-prise en compte des voix du syndicat des copropriétaires ;

- La non-prise en compte des voix du copropriétaire dont le lot va être saisi.

Nous présenterons ici les erreurs à éviter face à la quatrième règle. Le syndicat des copropriétaires a qualité pour acquérir des biens. A ce titre, il peut être propriétaire d’un lot de copropriété (V° P.-E. Lagraulet et C. Ivars, Le droit de propriété du syndicat sur un lot : Ann. loyers 2022, p. 33). Le cas échéant, il pourrait être qualifié de «copropriétaire», ce qui conduirait à une situation étrange : il devrait être convoqué pour siéger à l’assemblée générale, participer aux débats et voter. Le groupement serait alors membre de lui-même… Ce qui n’aurait guère de sens. C’est pourquoi il existe en la matière une règle d’exception.

L’article 16 (al. 2) de la loi du 10 juillet 1965 tranche le problème en précisant que le syndicat ne «dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui». Il faut donc en tirer les conséquences, que la jurisprudence a pu préciser car si le syndicat ne dispose pas de voix, les lots, eux, ont toujours des tantièmes ce qui peut poser question aux praticiens. 

1^re erreur.- De manière assez compréhensible, il convient de ne pas faire voter le syndicat des copropriétaires en assemblée. Cela signifie que le syndic ne peut exprimer la position du syndicat et voter en son nom. Bien que propriétaire d’un lot, les «droits politiques» qui y sont attachés sont neutralisés.

2^de erreur.- Du fait de la non prise en compte des voix du syndicat des copropriétaires, le dénominateur des tantièmes doit être modifié. En effet, il ne suffit pas d’écarter le syndicat de toute participation, il faut encore les retrancher de «l’assiette» afin de calculer avec justesse la majorité. De la sorte, si le syndicat est titulaire de 100 / 1000e, la majorité absolue sera calculée sur une base de 900 tantièmes (Cass. 3^e civ., 21 juin 2006, n° 05-12.278).

À défaut d’éviter l’une ou l’autre erreur, la nullité des décisions est encourue (CA Paris, pôle 4, 2e ch., 30 janv. 2019, n° 15-22.510).