Le règlement de copropriété est souvent perçu comme un ensemble imposant et immuable. S’il est vrai que le législateur a souhaité que ce document, qui fait la loi des copropriétaires, soit aussi stable que possible, estimant peut-être que des modifications trop nombreuses nuisent à la cohérence du document initial et instaure une incertitude sur l’évolution de l’immeuble, la faculté pour les copropriétaires d’apporter des modifications était déjà prévue.
L’article 26 (L. 10 juill. 1965) dispose que les copropriétaires peuvent décider à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts des voix la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. Cette disposition permet à l’assemblée de procéder à un grand nombre de modifications. Le niveau de majorité élevé requis pour voter ces modifications n’a apparemment pas permis aux copropriétaires de s’emparer de ce sujet. Force est de constater que cette disposition a été, et reste encore à ce jour, très (trop ?) peu utilisée.
La loi SRU du 13 décembre 2000 corrige ce biais et prévoit la possibilité pour l’assemblée générale de décider à la majorité des présents et représentés, des adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. Cette mesure est accompagnée d’un allégement fiscal permettant une publication au droit fixe. Ce texte a rendu possible un travail important de nettoyage des règlements de copropriété. Après une phase d’audit, il est proposé aux copropriétaires de retirer toutes les scories formées par d’anciennes clauses devenues illégales ou inutiles au regard des évolutions législatives et règlementaires et de les remplacer par des dispositions actuelles. Ce dispositif offre un moyen efficace et peu onéreux de disposer d’un document actualisé.
Le texte, dans sa version initiale, imposait une durée de cinq ans pour y procéder. Conscient que ce délai ne pourrait pas être tenu, le législateur l’a d’abord étendu à huit ans, pour ensuite le supprimer, et enfin, il a définitivement intégré cette faculté d’adaptation à l’article 24f de la loi.
De nombreuses questions ont été soulevées par les praticiens et un débat s’est engagé sur les contours de ce qui pouvait ou non relever des adaptations. Il semble à ce jour que les modifications susceptibles d’entrer dans le champ d’application du texte soient limitées aux seules adaptations rendues nécessaires en vertu des évolutions législatives et réglementaires. Il n’est donc pas possible de procéder sous couvert de son adaptation à une réécriture du règlement de copropriété, de modifier la qualification des espaces, la destination de l’immeuble ou les quotes-parts des parties communes générales ou spéciales. On ne peut pas non plus supprimer des clauses conventionnelles qui bien que désuètes ou inadaptées ne relèvent pas d’une obligation légale.
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