Vote et saisine du lot d’un copropriétaire

En principe, les voix des copropriétaires, permettant de déterminer si une majorité requise est atteinte pour l'adoption d'une décision en assemblée générale, sont réparties selon les tantièmes de propriété (art. 22, L. 1965). Il existe toutefois cinq hypothèses faisant exception à cette règle.

Leur connaissance est donc essentielle pour éviter des erreurs pouvant notamment avoir pour conséquence la nullité des décisions adoptées.

- La répartition des voix en vue de la décision de prendre des décisions concernant des dépenses d'entretien et au fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements ;

- La répartition des voix en cas d'existence de parties communes spéciales ;

- La répartition des voix en cas de présence d'un copropriétaire majoritaire ;

- La non-prise en compte des voix du syndicat des copropriétaires ;

- La non-prise en compte des voix du copropriétaire dont le lot va être saisi.

Nous présenterons ici les erreurs à éviter face à la cinquième et dernière règle.

Le syndicat des copropriétaires doit, pour financer la réalisation de son objet, recouvrer les charges. Parfois, malgré tous les efforts du syndic, le copropriétaire demeure insolvable, ou introuvable, ce qui oblige à envisager la saisie-vente de son lot. S'agissant d'une procédure judiciaire, le syndic doit être autorisé à agir conformément aux dispositions de l'article 55 du décret de 1967. Cela peut poser des difficultés car, en principe, tout copropriétaire peut voter, et le débiteur pourrait être bloquant. C'est pourquoi une règle spéciale est prévue en la matière.

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une rare exception au droit de vote des copropriétaires. Le texte prévoit que « la voix » du débiteur « n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité ». En outre, ce dernier « ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » de la loi.

« Erreur » à éviter.- Il convient à notre sens de ne pas priver de vote le copropriétaire débiteur. En effet, même si quelques décisions ont pu considérer la position « d'abstentionniste forcée » du débiteur (CA Aix-en-Provence, 17 sept. 2020, n° 18/10762), il nous semble que l'article 19-2 de la loi ne lui interdit pas de voter. En effet, la lettre du texte n'impose que de décompter sa voix au moment de calculer la majorité (simple, rappelons-le). Or, s'il faut la décompter, cette voix (et non « ces tantièmes »), c'est qu'elle s'est exprimée. Le débiteur nous paraît donc pouvoir voter, mais son vote est neutralisé dans ses effets immédiats. De la sorte, le législateur ménage les droits politiques du copropriétaire tout en offrant une faculté au syndic de poursuivre un recouvrement efficace des charges. Cela permet aussi de déterminer si le débiteur est opposant, défaillant ou abstentionniste, ce qui règle la question de sa qualité à agir en contestation de la décision.