L’assemblée générale de rattrapage en copropriété

La loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 a réintroduit une mesure supprimée par l'ordonnance de réforme de 2019, à savoir l'organisation d'une assemblée générale de rattrapage lorsqu'une résolution ne peut bénéficier immédiatement du recours à la passerelle de majorité.

Pour autant, le dispositif est plus restreint qu'auparavant et ne concerne désormais que les travaux d'économie d'énergie.

Suppression et rétablissement de l'assemblée générale de rattrapage

L'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance de réforme du 30 octobre 2019, prévoyait la possibilité d'organiser une assemblée générale de rattrapage en vue de permettre un vote selon des conditions assouplies, dès lors que la passerelle de majorité ne pouvait être actionnée. Ainsi, lorsque le projet de résolution n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut alors statuer à la majorité de l'article 24.

L'ordonnance de réforme va supprimer cette disposition. Dans le rapport fait au président de la République, cette suppression est justifiée par la volonté de ne pas faire passer « en force » des résolutions qui n'avaient pas obtenu lors du premier vote un seuil suffisant de voix. Ce faisant, les auteurs de l'ordonnance souhaitent également limiter les frais de convocation et de tenue d'une nouvelle assemblée générale tout en évitant du contentieux supplémentaire, notamment en cas de d'inscription de nouvelles questions à l'ordre du jour. Si les arguments liés au coût et au contentieux peuvent s'entendre, il en va différemment concernant le passage en force d'une résolution, les copropriétaires étant libres d'assister à l'assemblée générale. Ironie de la situation, la crise sanitaire a montré que ce dispositif conservait toute sa pertinence, le taux de participation à certaines assemblées étant si faible que le recours même à la passerelle n'était pas possible, empêchant toute désignation du syndic et entrainant, de fait, la nécessité de saisir sur requête le président du tribunal judiciaire sur le fondement de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965.

C'est donc avec une certaine surprise que l'on a vu le mécanisme de l'assemblée générale de rattrapage réintroduit par la loi Habitat dégradé d'avril 2024. Un revirement justifié par la volonté des pouvoirs publics de massifier la réalisation de travaux d'économie d'énergie. C'est pourquoi le nouvel article 25-1 limite la possibilité de convoquer une assemblée générale de rattrapage aux seuls projets de résolution ayant pour objet « la réalisation de travaux prévus au f de l'article 25 ».

Mise en œuvre

Ainsi, ce dispositif n'est possible que pour les projets de résolution concernant les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, lesquels comprennent, le cas échéant, les travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné visés à l'article R. 173-10 du Code de la construction et de l'habitation.

Lorsque le projet de résolution « n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l'article 24 ». De fait, l'assemblée générale de rattrapage n'est possible que si la passerelle de majorité n'a pas pu être actionnée. Autrement dit, la résolution qui fait l'objet d'un second vote à la suite de la passerelle de majorité mais qui est finalement rejetée ne peut bénéficier de ce dispositif.

On notera également que l'assemblée générale de rattrapage est facultative (emploi du verbe « pouvoir »). Un positionnement qui tranche avec la passerelle de majorité, laquelle doit être obligatoirement actionnée dès lors que ses conditions de mise en œuvre sont remplies.

Enfin, pour que la résolution soit votée à la majorité de l'article 24, la nouvelle assemblée doit être convoquée dans un délai de trois mois. Il s'agit ici de la date convocation et non de la tenue effective de l'assemblée.

L'ordre du jour

Sous l'empire de l'ancienne rédaction de l'article 25-1, se posait la question du contenu de l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée. La Cour de cassation avait estimé que le projet de délibération soumis à la seconde assemblée devait être identique à celui sur lequel l'assemblée générale n'avait pas statué à la majorité de l'article 25 (Cass. 3^e civ., 12 mai 2016, n° 15-15.140). Un principe qui est repris dans la nouvelle rédaction de l'article 25-1. La résolution ne devra donc faire l'objet d'aucune modification, ce qui peut, dans certains cas, s'avérer problématique s'il est nécessaire d'actualiser les devis en raison, par exemple, de la hausse du coût des matières premières. Un point sur lequel les syndics doivent être vigilants.

Par ailleurs, se pose la question de la possibilité pour un copropriétaire de profiter de cette nouvelle assemblée générale pour demander l'inscription de nouvelles questions. La lettre de l'article 25-1 concerne un projet identique quant à la résolution soumise au vote pour bénéficier d'une majorité assouplie. On notera qu'il n'est pas fait référence à l'ordre du jour dans son ensemble. A titre de comparaison, l'article 10 du décret du 17 mars 1967 concernant la possibilité pour un copropriétaire de demander la convocation, à ses frais, d'une assemblée générale, précise que le syndic ne peut porter à l'ordre du jour de cette assemblée « que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs ». On peut donc penser qu'il est possible d'y inscrire d'autres projets de résolution, lesquelles seront néanmoins soumises aux règles normales de majorité.