Autres actus

Sont concernés par cette nouvelle taxe annuelle, les propriétaires-bailleurs de logements en location nue ou meublées, situés dans les zones de forte tension locative, dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m2 lorsque le montant du loyer mensuel, charges non comprises, excède un certain seuil. Le décret précise que «les communes dans lesquelles la taxe est applicable sont celles qui sont situées dans la zone A prévue pour l’application de certaines aides au logement. Il fixe, pour l’année 2012, la valeur mensuelle, par mètre carré de surface habitable, du loyer de référence à 40 €, cette valeur faisant l’objet d’une révision annuelle». (Décret n°2011-2060 du 30/12/2011)

Le député Yves Nicollin a déposé en décembre une proposition de loi visant à rendre obligatoire la représentation de tous les copropriétaires absents lors de l’assemblée générale d’un syndicat de copropriété. Cette proposition est en cours d’examen au sein de la commission des affaires économiques. L’exposé des motifs de cette proposition évoque l’exigence de quorums dans la prise de décisions par l’assemblée générale. La loi du 10 juillet 1965 ne mentionne pas des majorités (Voir étude p. 17).

En matière de copropriété, les pourvois formés auprès de la Cour de cassation sont examinés par la troisième chambre civile qui compte dans ses rangs un magistrat plus particulièrement qualifié en droit de la copropriété. En charge de cette mission depuis 8 ans, Gilles Rouzet a cédé la place à Catherine Masson-Daum, ce mois de janvier.
M. Rouzet exerçait la fonction de notaire depuis près de 30 ans à Bordeaux, lorsqu’il a été nommé conseiller en service extraordinaire à la troisième chambre civile. Au moment de son départ, il a bien voulu nous décrire les fonctions et nous faire mieux connaître le travail de la Haute cour.
 

^{_{Maître Gilles Rouzet quitte la Cour de cassation - Crédit C.Rouaix}}

«Mes fonctions à la 3ème chambre civile étaient celles d’un magistrat du siège à la Cour de cassation». A ce titre, ce magistrat procédait à un travail écrit «consistant à instruire après recherches un certain nombre de dossiers distribués en début de mois dans une spécialité (la copropriété) et des dominantes (vente immobilière, hypothèques, SCI, ASL) affectées par le président de chambre et à rédiger pour chacun d’eux les rapports (communiqués aux parties), avis et projets d’arrêts (communiqués trois semaines avant l’audience aux seuls magistrats du siège)».
Et il participait au délibéré, «c’est-à-dire après présentation orale par le rapporteur en audience de ses trois écrits, et connaissance prise de l’avis éventuellement émis par le Parquet général, à se prononcer individuellement par ordre d’ancienneté soit au rejet, soit à la cassation (l’abstention est prohibée), en motivant oralement son opinion pour apprécier si la critique faite à la décision critiquée est fondée, puis mettre en forme la solution adoptée à la majorité».
En dehors de la 3ème chambre civile, M. Rouzet a été rapporteur en assemblée plénière ou en chambre mixte. Enfin, il a participé à la formation initiale ou continue des magistrats sur la copropriété à l’École nationale de la magistrature (ENM). Il quitte les fonctions juridictionnelles et d’enseignement, mais pas le droit. Les juristes auront l’occasion de retrouver sa plume à l’occasion de la publication prochaine de deux Mélanges sur la copropriété.
Lui succédant, Mme Catherine Masson-Daum officiait comme conseiller à la 3ème chambre civile depuis plusieurs années. Auparavant, elle était conseiller-référendaire dans cette chambre. «Elle avait déjà la copropriété en “dominante” en tant que conseiller, et est l’auteur de fascicules du jurisclasseur sur ce sujet».

Les arrêts de rejet plus fréquents
En 2009, sur les 272 pourvois sur les quelque 2.000 formés devant la 3ème chambre de la Haute cour, 28% se sont soldés par une non-admission ; 47% par un rejet ; 24 % par une cassation.
(Source : rapport publié par la Chancellerie en octobre 2010 à propos du contentieux de la copropriété. Pas de chiffres plus récents).

La 16ème édition du code de couleur bleue est parue. Pratique et complet, ce code réunit les règles régissant l’organisation et le fonctionnement des copropriétés. Il est l’outil de travail par excellence des professionnels (syndics de copropriété, notaires, avocats, géomètres-experts, etc.) ou des particuliers impliqués dans l’administration ou la gestion d’un immeuble.
Rédigé par Jacques Lafond, docteur en droit, avocat au barreau de Paris et Jean-Marc Roux, docteur en droit, maître de conférences à l’université Paul Cézanne (Aix-Marseille III) [A noter que la parution du code rouge de Dalloz est annoncée pour janvier]
LexisNexis, 16ème édition, 1 200 pages, 55 €

Tagerim a annoncé le rachat, à la barre du tribunal de commerce de Nanterre, de la CICG, cabinet de gestion de biens, ancienne filiale d’administration de biens du groupe Omnium Finance, revendue en 2010 au groupe Urbania.  CICG emploie plus de 175 salariés et dispose d’un portefeuille de 17 000 mandats de gestion locative et de 15 000 lots de copropriété.
Avec ce rachat, Tagerim gère 120 000 lots dont 50 000 dans le neuf locatif. Désormais, le groupe se situe par la taille, à la cinquième place des groupes de gestion et d’administration des biens. Tagerim a réalisée l’an passé, un chiffre d’affaires supérieur à 140 millions d’euros.

«Une avancée décisive», c’est ainsi que l’Arcep (l’autorité de régulation des communications) a salué le récent accord entre Orange et SFR en vue d’assurer le déploiement de la fibre optique sur l’ensemble du territoire hors des zones très denses.
Ce programme concerne 11 millions de logements situés dans environ 3500 communes. Les deux opérateurs se donnent trois ans pour réaliser ce projet. En 2015, c’est au total près de 60 % des foyers qui seront desservis.

L’Unis (Union des syndicats de l’immobilier) réalise chaque année une photographie des charges de copropriété grâce à ses adhérents, sur un échantillon de 10 183 immeubles représentant 384 700 logements. L’organisation des professionnels détaille ces charges selon les régions et selon la catégorie d’immeubles. De fortes disparités existent en effet selon la localisation et le type d’équipement. Sous ces réserves, le montant moyen de charges s’établit sur l’ensemble du territoire à 23,20 € le m2 par an et en Ile-de-France à 32,90 € le m2 par an.
En savoir plus : www.unis-immo.com

L’Association des Responsables de Copropriété (Arc) a créé en 2009 l’observatoire de charges baptisé Oscar. Cet observatoire prend en compte aujourd’hui toute la France et non plus la seule région parisienne. L’Arc vient d’affiner la nouvelle version appelée “Oscar +”. Elle «permet aux responsables de copropriété et aux syndics bénévoles de comparer les résultats de leur copropriété aux ratios moyens fournis à partir d’un panel de copropriétés ayant la même configuration en services collectifs.»
En savoir plus : http://oscar.unarc.fr

La majorité des copropriétaires juge la nouvelle présentation comptable trop technique

Olivier Safar, administrateur de biens - Crédit Guillaume Hecht

En quoi le décret n° 2005-240 du 14 /03/2005 a-t ’il changé la tache comptable du syndic ?
«Les taches comptables du syndic ont été modifiées tant sur le temps de codification des factures (plus complexe pour tenir compte de la comptabilité d’engagement) et l’établissement des annexes, que sur la vérification des comptes par le conseil syndical et les copropriétaires.
C’est sur les comptables qu’a pesé la mise en place de ces nouvelles règles ; le plus difficile a été de préparer les annexes et de les «sortir», en lieu et place des anciens états des dettes et des créances, et de la situation de trésorerie, puis d’expliquer aux copropriétaires venant vérifier les comptes comment les lire et les analyser.
Suite à un sondage réalisé auprès des syndics de copropriété en 2008, puis actualisé en 2010, les syndics ont embauché plus de comptables de copropriété (+ 7% de comptables, + 20 % d’aides comptables) pour pallier les difficultés rencontrées pour la mise en place des nouvelles règles édictées par le décret et l’arrêté du 14 mars 2005.»

Comment les copropriétaires ont-ils perçu la nouvelle présentation comptable ?
«Dans ce même sondage, les syndics sont plutôt positifs sur les nouvelles règles, mais il semble que les copropriétaires n’aient pas tous bien compris la nouvelle présentation des comptes (annexes 1 à 5). Près des trois quarts n’ont pas compris, ou pas cherché à comprendre, ou ne se sont pas intéressés à la comptabilité, selon eux trop technique, trop «comptable». Ils font de plus en plus confiance aux membres du conseil syndical qui viennent vérifier les comptes, passent beaucoup de temps, et se sont formés à ces nouvelles règles comptables et aux nouveaux documents. Les copropriétaires, en général, ne regardent en réalité qu’un seul document, le Relevé Général des Dépenses (RGDD), document qui ne fait pas partie des documents obligatoires à joindre aux convocations, mais que 90 % des syndics joignent toujours. Il faudra encore quelques années pour permettre aux copropriétaires de pouvoir mettre en œuvre une vérification des comptes de façon analytique, par comparaison d’une année sur l’autre, et avoir ainsi une vision synthétique de la comptabilité à travers les annexes 1 à 5.»

Si l’on en croit les échos de certains observateurs, les copropriétaires auraient des difficultés à comprendre les écritures telles que les présente l’annexe 5 du décret de 2005. Ces dispositions vous paraissent-elles adaptées aux travaux et opérations exceptionnelles ?
«Les quatre premières annexes ont été établies et envoyées sans difficultés. Seule l’annexe 5 semble avoir posé quelques difficultés. En effet, la technique comptable de la gestion des travaux a visiblement du mal à être comprise par tous. De plus, la gymnastique du passage par le compte 12 n’est pas simple. Cette nouvelle méthode de comptabilisation met fin à la pratique de l’inscription des travaux dans des comptes annexes ou d’attente. Cela veut donc dire que les travaux sont enregistrés tout au long de l’exercice à l’instar des dépenses courantes, et qu’ils sont répartis lorsqu’ils sont terminés ; et que pour les travaux non terminés, un jeu particulier d’écritures est prévu en fin d’exercice, pour les «annuler» provisoirement dans l’exercice, et les reporter sur l’exercice suivant.
La nouveauté est la création du compte 12 - solde en attente sur travaux ou opérations exceptionnelles. Ce compte reprend toutes les écritures comptables de l’exercice concernant les travaux et opérations exceptionnelles non encore terminés à la clôture, et pour lequel le syndic doit procéder à des opérations comptables spécifiques. En effet, toutes les écritures relatives à ces opérations sont extournées des comptes de charges et produits de l’exercice pour être inscrite dans ce compte d’attente. Elles seront par la suite être réintégrées à nouveau, à l’ouverture de l’exercice, dans les comptes de charges et produits. 
Vous l’avez compris, l’annexe 5 doit retracer la situation comptable des travaux (factures comptabilisées, provisions appelées, subventions en attente, solde en attente - le fameux compte 12) ainsi que la situation de trésorerie des travaux (budgets votés, factures payées). Elle est peu lisible et peu compréhensible par les copropriétaires. A vouloir tout retracer comptablement, l’information donnée aux copropriétaires n’est plus ni pertinente, ni simple, et ne permet pas de comprendre l’annexe 5 retraçant l’état des travaux et opérations exceptionnelles en cours.»

Propos recueillis par la rédaction

La revue Le Particulier propose un simulateur pour apprécier le montant de vos charges de copropriété sur une échelle allant de A (pour les immeubles les plus économes) à G (pour les plus dispendieux). Ce simulateur est nourri des résultats de l’enquête annuelle conduite par notre confrère auprès de 1 000 lecteurs. Pour noter votre immeuble, il est nécessaire de relever le montant total de charges courantes de votre lot principal de copropriété figurant sur la régularisation individuelle de charges (intitulée “compte de charges“, “relevé de charges“ ou encore “relevé de compte“) qui vous a été envoyé par votre syndic suite à votre dernière assemblée générale et de connaître la superficie en mètres carrés de votre appartement (superficie “Carrez“ ou superficie figurant dans l’acte de vente).
Les résultats de l’enquête 2010 font état d’un montant moyen pour toute la France pour un appartement de 80 m2 doté de tous les équipements (gardien, chauffage collectif, ascenseur et espaces verts) de 3 345 € de charges soit 41,82 €/m2/an.
En savoir plus : www.leparticulier.fr