La majorité des copropriétaires juge la nouvelle présentation comptable trop technique
Olivier Safar, administrateur de biens - Crédit Guillaume Hecht
En quoi le décret n° 2005-240 du 14 /03/2005 a-t ’il changé la tache comptable du syndic ?
«Les taches comptables du syndic ont été modifiées tant sur le temps de codification des factures (plus complexe pour tenir compte de la comptabilité d’engagement) et l’établissement des annexes, que sur la vérification des comptes par le conseil syndical et les copropriétaires.
C’est sur les comptables qu’a pesé la mise en place de ces nouvelles règles ; le plus difficile a été de préparer les annexes et de les «sortir», en lieu et place des anciens états des dettes et des créances, et de la situation de trésorerie, puis d’expliquer aux copropriétaires venant vérifier les comptes comment les lire et les analyser.
Suite à un sondage réalisé auprès des syndics de copropriété en 2008, puis actualisé en 2010, les syndics ont embauché plus de comptables de copropriété (+ 7% de comptables, + 20 % d’aides comptables) pour pallier les difficultés rencontrées pour la mise en place des nouvelles règles édictées par le décret et l’arrêté du 14 mars 2005.»
Comment les copropriétaires ont-ils perçu la nouvelle présentation comptable ?
«Dans ce même sondage, les syndics sont plutôt positifs sur les nouvelles règles, mais il semble que les copropriétaires n’aient pas tous bien compris la nouvelle présentation des comptes (annexes 1 à 5). Près des trois quarts n’ont pas compris, ou pas cherché à comprendre, ou ne se sont pas intéressés à la comptabilité, selon eux trop technique, trop «comptable». Ils font de plus en plus confiance aux membres du conseil syndical qui viennent vérifier les comptes, passent beaucoup de temps, et se sont formés à ces nouvelles règles comptables et aux nouveaux documents. Les copropriétaires, en général, ne regardent en réalité qu’un seul document, le Relevé Général des Dépenses (RGDD), document qui ne fait pas partie des documents obligatoires à joindre aux convocations, mais que 90 % des syndics joignent toujours. Il faudra encore quelques années pour permettre aux copropriétaires de pouvoir mettre en œuvre une vérification des comptes de façon analytique, par comparaison d’une année sur l’autre, et avoir ainsi une vision synthétique de la comptabilité à travers les annexes 1 à 5.»
Si l’on en croit les échos de certains observateurs, les copropriétaires auraient des difficultés à comprendre les écritures telles que les présente l’annexe 5 du décret de 2005. Ces dispositions vous paraissent-elles adaptées aux travaux et opérations exceptionnelles ?
«Les quatre premières annexes ont été établies et envoyées sans difficultés. Seule l’annexe 5 semble avoir posé quelques difficultés. En effet, la technique comptable de la gestion des travaux a visiblement du mal à être comprise par tous. De plus, la gymnastique du passage par le compte 12 n’est pas simple. Cette nouvelle méthode de comptabilisation met fin à la pratique de l’inscription des travaux dans des comptes annexes ou d’attente. Cela veut donc dire que les travaux sont enregistrés tout au long de l’exercice à l’instar des dépenses courantes, et qu’ils sont répartis lorsqu’ils sont terminés ; et que pour les travaux non terminés, un jeu particulier d’écritures est prévu en fin d’exercice, pour les «annuler» provisoirement dans l’exercice, et les reporter sur l’exercice suivant.
La nouveauté est la création du compte 12 - solde en attente sur travaux ou opérations exceptionnelles. Ce compte reprend toutes les écritures comptables de l’exercice concernant les travaux et opérations exceptionnelles non encore terminés à la clôture, et pour lequel le syndic doit procéder à des opérations comptables spécifiques. En effet, toutes les écritures relatives à ces opérations sont extournées des comptes de charges et produits de l’exercice pour être inscrite dans ce compte d’attente. Elles seront par la suite être réintégrées à nouveau, à l’ouverture de l’exercice, dans les comptes de charges et produits.
Vous l’avez compris, l’annexe 5 doit retracer la situation comptable des travaux (factures comptabilisées, provisions appelées, subventions en attente, solde en attente - le fameux compte 12) ainsi que la situation de trésorerie des travaux (budgets votés, factures payées). Elle est peu lisible et peu compréhensible par les copropriétaires. A vouloir tout retracer comptablement, l’information donnée aux copropriétaires n’est plus ni pertinente, ni simple, et ne permet pas de comprendre l’annexe 5 retraçant l’état des travaux et opérations exceptionnelles en cours.»
Propos recueillis par la rédaction
