Autres actus

8 % des ménages ont un taux d’effort supérieur à 40% ; cette proportion est de 19% parmi les locataires du secteur privé.
Source : Insee chiffres 2010 France métropolitaine, hors ménages dont la personne de référence est étudiante, logée gratuitement ou usufruitière.

L’Association des responsables en copropriété a publié en avril les résultats d’une enquête concernant les contrats et honoraires des syndics. Fort de ces chiffres, l’ARC demande la réforme de l’arrêté Novelli en date du 19 mars 2010.
L’étude porte sur 920 nouveaux contrats de l’année 2012, obtenus grâce à un appel au réseau des adhérents de l’association, et reçus entre janvier et début mars. Tous les grands cabinets sont représentés dans cet échantillon : Foncia, Urbania, Citya, Nexity-Lamy, Sergic, Immo de France, Square Habitat, Loiselet, Oralia etc. Géographiquement, les cabinets se répartissent ainsi : Paris, 32% ; reste de l’Ile de France, 37%, province 31%. La taille des copropriétés de cet échantillon est la suivante : de 2 à 25 lots, 28% ; de 26 à 50 lots, 21% ; de 51 à 100 lots, 29% ; supérieur à 100 lots, 22%.
Selon l’ARC, 92% des contrats contrôlés par leurs  soins ne reprennent pas l’intégralité des 44 tâches de gestion courante listées par l’arrêté Novelli. D’ailleurs selon cette étude, le contrat type de l’UNIS et de la FNAIM, les deux principales chambres professionnelles, n’est repris que par 20% de leurs adhérents.
L’enquête permet à l’ARC de calculer les tarifs moyens pratiqués. «Le prix moyen des honoraires de base est de 148 € par lot ;  le coût moyen facturé par lot pour l’ouverture du compte séparé s’établit à 35 € ; le montant moyen des honoraires supplémentaires, hors honoraires travaux, est de 70 n par lot ; le montant moyen des honoraires en cas de travaux s’élève à 5,9% du montant TTC des travaux».
Aussi, l’association des copropriétaires demande une réforme de l’arrête sur trois points : définir la notion de gestion courante et préciser que les honoraires de base doivent couvrir toute la gestion courante, établir une liste limitative des honoraires supplémentaires et encadrer les honoraires dits “privatifs“ [concerne un seul copropriétaire, ndlr].

La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) plaide pour le mise en place d’un nouveau bail, le “Bail puissance 3“, «bénéfique au bailleur, au locataire et à l’État». En cette période électorale, où il est question d’encadrer les loyers, il s’agit pour l’organisation professionnelle, de défendre un projet qui consiste à donner des avantages fiscaux aux bailleurs privés qui pratiqueraient des loyers modérés.
Les avantages fiscaux : le bénéfice d’une déduction à 100% au titre des revenus fonciers et d’un régime dérogatoire de taxation des plus-values avec un abattement de 10% par année de détention à l’issue de la cinquième année. L’engagement du bailleur : un loyer plafonné, une durée de location d’au moins 9 ans, un logement répondant à une norme d’habitabilité.
Les loyers seraient indexés sur les plafonds de loyers et de ressources PLUS du secteur social et pour les zones tendues, comme à Paris, ils seraient indexés sur les plafonds PLS (Prêt locatif social). Ainsi selon les calculs de la Fnaim, le parc locatif privé serait, à l’instar du logement social, accessible à 60% des Français. Enfin, le logement devrait répondre, a minima, à la catégorie E de la grille des perfomances énergétiques (Dpe).
Dans une interview donnée à la vieimmo.com, Gilles Ricour de Bourgies, président de la Fnaim Ile-de-France, indique que «les locataires, eux réaliseraient des économies substantielles. En grande couronne [parisienne], le taux d’effort net [en comprenant les aides pour le logement] passerait ainsi à 30 %, contre 41,9 % actuellement». Pour René Pallincourt, le président national de la Fnaim, «Il faut motiver les bailleurs à pratiquer des loyers plafonds pour développer une nouvelle offre locative sociale, sans aggraver la dépense publique».

Editions Francis Lefebvre,
Collection “Dossiers Pratiques“
Pour sa deuxième édition, cet ouvrage

intègre les derniers textes de l’été et de la rentrée 2010 (Grenelle II du 12 juillet, décret d’encadrement des loyers en région parisienne du 25 août, projet de loi de finances pour 2011 adopté par le conseil des ministres le 29 septembre 2010, entre autres), ainsi que la jurisprudence et les prises de position les plus récentes de l’administration fiscale.
Sont ainsi examinées les règles de financement et les différentes formules d’accession à la propriété, y compris sous l’angle patrimonial : société civile immobilière, indivision, usufruit et nue-propriété... Le tout de l’achat jusqu’à la vente finale.
Autres aspects traités : les « occupations de l’immeuble » avec les rapports locatifs, les questions de copropriété et d’assurances ainsi que les relations de voisinage.
Enfin la fiscalité de la vente sont largement développées : TVA ou droits d’enregistrement, plus-values immobilières, sans oublier les réductions et crédits d’impôts, les revenus fonciers, l’ISF et les taxes foncières et d’habitation.
Un dossier pratique de plus de 500 pages d’études de fond, de modèles et de lettres, est complété par les textes de 150 décisions de jurisprudence.
600 pages, 68 €

“Refus du concours de la force publique & indemnisation“

Il ne suffit pas d’obtenir du juge une décision qui ordonne à un locataire ou un «squatter» de quitter les lieux pour qu’ils obéissent spontanément.
La plupart du temps, les expulsés refusent de partir d’eux-mêmes et l’huissier ne peut pas les faire partir de force. Il n’en a pas le droit, pas plus que vous d’ailleurs, car ce serait une voie de fait, passible des tribunaux judiciaires. 

Faire les choses dans les règles, c’est demander à votre huissier de requérir le concours de la force publique auprès des pouvoirs publics. En clair, obtenir que le commissaire de police ou les gendarmes l’accompagnent et, au besoin, l’aident à expulser votre occupant manu militari.
Cet ouvrage donne les clefs pour réduire au maximum le coût financier d’une expulsion locative, recevoir les loyers malgré l’occupation et accélérer la libération des lieux occupés. 
Il s’adresse tant aux particuliers qu’aux juristes et professionnels de l’immobilier.
L’auteur, Marc Belin, est responsable de la gestion amiable et judiciaire du contentieux du refus de la force publique au sein d’une grande administration parisienne. L’auteur a condensé trente ans d’expérience dans ce livre.
328 pages, 35 €
 

A l’heure où les initiatives pour un urbanisme durable se multiplient en France et à l’étranger et où l’État relance son plan Ecoquartiers, le Comité 21 livre sa vision d’une ville durable, à travers cet ouvrage riche d’une centaine d’exemples. Loin de se résumer à un cortège de maisons passives ou à la construction d’un éco-quartier, la ville durable représente un changement radical du modèle urbain, qui doit dépasser les seules mesures environnementales, selon Antoine Charlot, responsable du programme Territoires durables au Comité 21.
Tous les acteurs susceptibles de participer à ce vaste chantier sont ainsi concernés : élus, architectes, urbanistes, bioclimaticiens, énergéticiens, thermiciens, sociologues, entreprises du bâtiment, services publics, associations, financeurs, sans oublier, bien sûr, les habitants.
Antoine Charlot, éditions du Comité 21, 160 pages, 20 € (TTC avant le 01/04/2012)
A commander par mel :
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«L‘impératif de redressement des comptes publics a suscité de nombreuses modifications de la législation fiscale au cours de l’année 2011, marquée notamment par quatre lois de finances rectificatives», dont celle réformant le régime de taxation sur les plus-values immobilières. Rédigée par Bruno Pays, docteur en droit, professeur à l’École supérieure de gestion (ESG), cette édition 2012 est organisée en trois parties : les locations immobilières, les locations mobilières, qu’il s’agisse de biens corporels ou incorporels (clientèle, fonds de commerce), les autres locations tels que les droits de chasse, de pêche et anneaux d’amarrage puis la location-vente, la location-accession et le crédit-bail.
Éditions Edilaix, les Annales des loyers, numéro de février-mars, 48 € TTC (ttc avant le 01/04/2012),.

L‘édition 2012 du code bleu vient de paraître. Parmi les textes récents commentés par les deux auteurs Jean-Michel Berly et Hervé des Lyons : le décret du 16 août 2011 relatif au prêt social de location-accession ; le décret du 25 juillet 2011 relatif aux installations de recharge des véhicules électriques et hybrides ; le décret du 14 juin 2011 relatif au Centre scientifique et technique du bâtiment ; le décret du 30 mai 2011 relatif à l’attestation de prise en compte de la réglementation acoustique à établir à l’achèvement des travaux de bâtiments d’habitation neufs ; le décret du 19 mai 2011 relatif à la vente d’immeubles à construire ; le décret du 15 février 2011 relatif à la procédure d’attribution des logements sociaux et au droit au logement opposable.  
Éditions LexisNexis, Collection “Codes bleus“, 17ème édition, 1 341 pages, 64 €. en vente ici

3 questions à Olivier Brane^*

Pour transformer une copropriété en éco-copropriété, quels sont vos conseils ? Quelles sont les priorités ?
L’enjeu de cette transformation est double : baisser les charges d’énergies et octroyer à la copropriété une “valeur verte“ qui les distinguera des autres immeubles, ce qui augmentera leur valeur vénale !
Pour arriver à devenir une “éco copropriété“, je donnerai trois conseils :
1/ Choisir un syndic formé aux techniques des mises en éco-copropriétés et aides financières (ou lui demander de le faire) et désigner au sein du conseil syndical un “leader énergétique“ qui canalisera les informations.
2/ Faire réaliser un audit non seulement énergétique mais aussi technique de l’immeuble. La loi oblige désormais à un audit ou à un diagnostic de performance énergétique collectif suivant la taille et l’équipement de l’immeuble (cf p. 25).
Il faut préférer un audit complet sur toutes les déperditions énergétiques de l’immeuble du toit à la cave aussi bien en ponts thermiques qu’en étanchéité à l’air ainsi qu’en consommation d’eau et d’électricité, en chauffage, etc. Inutile de changer la chaudière alors qu’il faut sans doute d’abord isoler la toiture !
3/ Constituer un “fonds travaux“ et concevoir en même temps un “plan pluriannuel de travaux“ sur 5 ou 10 ans. Dans les pays étrangers qui ont adopté ces règles, on s’est aperçu que plus le fonds est important, plus la copropriété et les appartements ont de la valeur.

Quel peut être le rôle du syndic pour aider et accompagner cette mutation ?
Capital ! C’est à lui de jouer le chef d’orchestre pour gérer cette mutation radicale !
Je suis persuadé qu’à terme, il y aura deux sortes de syndics : les “éco-syndics“ et les autres ! Comme aux USA où les “éco-brokers“ (agents immobiliers “verts“) existent depuis quelques années et se démarquent ainsi de leurs confrères.
Les syndics les plus compétents y gagneront des parts de marché car ils sauront utiliser tous les nouveaux outils juridiques et financiers que vont constituer les contrats de performance énergétique et les plans pluriannuels de travaux.
Ils n’ont pas à redouter les nouveaux professionnels, conseils de la rénovation énergétique en copropriété qui, au contraire, vont les aider à passer à l’éco-copropriété.

Le barreau vous a délégué pour représenter la profession d’avocat au Québec lors d’entretiens interministériels sur la copropriété. Comment est perçu le droit français de la copropriété ?
La copropriété est une invention française très recherchée. Nous sommes dans une compétition avec le droit anglo-saxon.
Le Québec s’est inspiré de notre loi de 1965 mais très pragmatiquement, est allé chercher des bribes du droit de l’État de Virginie (USA) pour intégrer dans sa législation plus de pouvoirs aux conseillers syndicaux. Ce qui améliore le processus décisionnel, en tous cas l’accélère !
Les anglo-saxons se méfient traditionnellement des règlementations et font confiance aux dispositions contractuelles des contrats de vente et des règlements de copropriété. C’est assez dangereux si l’on ne maitrise pas bien cette technique contractuelle. La plupart des États américains s’en sont aperçus et se dotent peu à peu de législations protectrices des intérêts des consommateurs immobiliers.
Les étrangers recherchent et trouvent dans notre droit de la copropriété des solutions stabilisatrices de l’investissement immobilier. Le droit français de la copropriété, des professions immobilières et de la garantie décennale, est internationalement reconnu comme protecteur.

Propos recueillis par la rédaction

^* Olivier J. Brane
Avocat honoraire, initiateur du site www.ecocopro.com
Photo : Crédit DR

Hays, cabinet de recrutement, vient de publier son étude nationale sur les rémunérations et les profils recherchés notamment en immobilier privé.  Sur ce marché de l’emploi spécialisé, «nous observons depuis quelques années que le secteur de la copropriété résiste clairement aux mouvements de l’économie, cela étant essentiellement dû à des obligations légales sur la gestion d’immeubles». Aussi, le cabinet de recrutement prévoit une activité pérenne et soutenue sur les métiers de la gestion de copropriété, de la gestion locative et de la comptabilité mandant.
Parmi les formations et compétences, Hays note que le diplôme de l’Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitat (ICH) est recherché en raison de l’évolution récente de certaines fonctions, nécessitant des compétences juridiques et financières.

Source : Hays 2012