Autres actus

L’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC) a changé de président. Daniel Baulon qui présidait aux destinées de cette association depuis quatre ans a laissé la place à l’un des vice-présidents, Jean-Louis Lemaire. Au moment de passer le témoin il a rappelé à son successeur que «l’Ancc porte un projet qui se transmet d’adhérent en adhérent et de bénévole en bénévole depuis maintenant quarante ans. Ce projet consiste à permettre à des copropriétaires actifs et responsables de gérer leur copropriété eux-mêmes.» Parmi ces priorités, le nouveau président attache un intérêt particulier au développement de l’action de l’association en régions et au renforcement du rôle de ses délégués.

Homme apprécié, Daniel Baulon reste administrateur
Crédit : G. Hecht

A l’initiative de l’Institut des études juridiques, de l’urbanisme, de la construction et de l’environnement (IEJUC) ainsi que de l’Ordre régional des géomètres-experts, l’université de Toulouse 1 a accueilli les 7 et 8 septembre dernier un colloque inédit, en vue de comparer la “copropriété“ en France et la “copropriété divise“ au Québec.
Les intervenants juristes et universitaires français ont examiné avec intérêt certaines pratiques québécoises comme la mise en place outre-atlantique des «fonds de réserve» obligatoires (à hauteur de 5 % du budget annuel sans reversement possible aux copropriétaires) destinés à faire face aux futurs travaux de rénovation lourde.
Les participants se sont également intéressés à une pratique de plus en plus utilisée, la division en volumes (en France) ou la propriété superficiaire (au Québec), notamment pour les opérations immobilières complexes. Codifiée au Québec, elle est née en France de la seule pratique des professionnels avec le risque juridique d’être requalifiée en simple copropriété si le montage n’est pas judicieusement effectué, en fonction notamment de la finalité de l’opération.

[de gche à dte] Gilles, Rouzet conseiller à la Cour de cassation, Pierre Capoulade, président de la Commission relative à la Copropriété et Christine Gagnon, notaire à Montréal. Crédit : «Ordre Géomètres-experts/C.Rouaix»

Le Centre d’analyse stratégique, institution placée auprès du Premier ministre, vient de publier une note en vue d’apporter des réponses à l’insuffisance de production de logements, à l’inadéquation de l’offre et de la demande, ou encore, à la mobilité résidentielle, qui progresse dans le locatif privé et diminue dans le locatif social, avec un taux de rotation annuelle respectivement de 18 % et de 9 %.
Son évoqués : le mécanisme du surloyer, en particulier dans les zones de marché tendu, l’indexation des loyers sur les revenus du ménage, la priorité donnée aux mutations internes dans l’attribution des logements sociaux.
Le Centre d’analyse préconise de rendre le système d’attribution plus transparent.
Affaire à  suivre.

Dans une récente réponse à un parlementaire, le secrétaire d’État au logement a précisé les mesures engagées pour aider les gardiens à rénover leur loge. «Sous réserve que les travaux conduisent à des économies d’énergie, ceux qui rénovent leur loge pourront bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro (EcoPTZ) et des aides de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). Il existe différentes aides de l’ANAH pour les gardiens d’immeubles du parc privé. Si l’appartement du gardien de la copropriété est une partie commune, alors plusieurs cas ou possibilités s’offrent : si la copropriété est en difficulté dans le cadre d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat dans une copropriété (OPAH copro) ou sous un plan de sauvegarde, ou si l’appartement du gardien est insalubre ou indigne, il y a possibilité d’aide du syndicat. En outre, si la copropriété décide de faire des travaux, alors il y a possibilité d’aide aux propriétaires occupants (PO) et aux propriétaires bailleurs (PB), en fonction de la dégradation, de la quote-part de travaux sur parties communes à financer et des conditions d’occupation pour les PO et PB bénéficiaires, sous réserve du calcul des ressources pour les PO. Enfin, si le gardien est locataire (et non simple occupant au titre du contrat de travail d’un logement et s’il est handicapé ou une personne de son ménage) ou si le logement est indécent, il peut également bénéficier d’aides dans le cadre de travaux d’amélioration de son habitat.» JO du 09/08/2011 page : 8652

De “consommateur“, il en est justement question du côté de l’Association des responsables de copropriété (Arc), la plus grande association des copropriétaires, où la contrainte prend le pas sur l’auto-régulation souhaitée par les professionnels.
Benoist Apparu a déclaré à l’AFP «qu’il étudierait les propositions de la Fnaim et de l’Unis mais, vu l’encombrement du calendrier parlementaire, qu’il privilégiait plutôt l’introduction de nouvelles mesures «dans un véhicule législatif» plutôt qu’une loi spécifique». Aussi Bruno Dhont, directeur de l’Arc croit savoir, dans le Particulier «que le projet de loi sur la protection des consommateurs a de fortes chances de contenir un article interdisant au syndic de faire voter par les copropriétaires une dispense à l’ouverture d’un compte bancaire séparé» sans dérogation possible.

Xerfi, cabinet d‘études économiques réputé, vient de publier une analyse sectorielle sur les administrateurs de biens à l’horizon de 2015. Premier constat : les banques quittent progressivement le secteur au profit du private equity. Et de citer les grandes manœuvres du secteur : rachat de Foncia par les fonds Bridgepoint/Eurazeo, cession d’Urbania-Adyal au fonds IPE, ….
Après le constat, le pronostic des analystes : «l’arrivée des fonds chez les leaders se traduira irrémédiablement par un basculement vers une logique purement financière. De plus, la stratégie des firmes de private equity reposant généralement sur une plus value à l’horizon 4-5 ans, les grands groupes détenus par ce type d’acteurs, à savoir Foncia et Urbania-Adyal seront très probablement revendus à moyen terme. Parallèlement, d’importantes interrogations subsistent quant au sort de Nexity-Lamy, toujours à la recherche de cash». «Les groupes indépendants seront également au centre des convoitises dans la mesure où leurs fondateurs respectifs approchent l’âge de la retraite.» Comme en témoigne l’analyse financière réalisée par Xerfi-Precepta sur un panel représentatif d’opérateurs, le taux de marge opérationnelle et le taux de résultat net se sont établis respectivement à 10% et 8% en 2010 avec une rentabilité des capitaux employés de l’ordre de 9.
«Mais si les marges devraient légèrement progresser d’ici 2012 sous l’effet d’une conjoncture plus favorable, les niveaux de rentabilité seront eux bien moins élevés qu’au cours de la période 2004-2008.»

Mieux rationaliser l’activité de syndic
Aussi, le cabinet Xerfi préconise aux administrateurs de biens de revenir aux fondamentaux de l’activité «à savoir la gestion de copropriété et la gérance locative. Ces activités dégagent en outre des revenus récurrents, ce qui dans les périodes actuelles de forte instabilité conjoncturelle, vaut de l’or.»
Outre de conforter ses positions dans la gérance locative, le conseil de Xerfi est de rationaliser le métier de syndic. «La gestion de copropriété demeure l’activité la moins profitable dans le secteur. Mais plusieurs leviers existent pour accroître son niveau de performance financière. Tout d’abord, l’industrialisation des process en back office et la mutualisation des coûts (systèmes d’information, juridique, quittancement, formation, etc.) sont absolument impératives. Ensuite, la poursuite de l’augmentation des honoraires de syndic apparaît à moyen terme incontournable, les prestations de syndic n’étant toujours pas vendues à leur coût réel. Mais cette hausse devra être progressive et surtout légitimée par une qualité de service irréprochable, pour être acceptée par les copropriétaires».
Dernier conseil aux professionnels : «redresser une image en berne, rendre le métier plus attractif, améliorer la formation interne et initiale pour permettre la montée en gamme tant attendue.»
Xerfi dresse enfin une typologie des acteurs du marché pour préciser ses recommandations. «Trois grands ensembles ressortent : les ténors financiarisés (Foncia, Nexity-Lamy, Urbania-Adyal) ; les groupes partiellement ou totalement indépendants (Citya, Sergic, Oralia, Loiselet, etc.) ; enfin, les non spécialistes de l’administration de biens (Procivis Immobilier, Tagerim, Century 21, Orpi, Akerys, etc.) bien qu’acteurs de premier plan.»

www.xerfi.fr

Le décret n° 2011-1011 publié au Journal officiel le 26 août 2011approuve le schéma d’ensemble de transports publics du Grand Paris. Selon le ministre de la Ville, Maurice Leroy, c’est une «étape pour le lancement des travaux du Grand Paris Express, et pour l’élaboration des contrats de développement territorial (CDT) Ces CDT devront être mis à l’enquête publique dans 18 mois».

Crédit : Société du Grand Paris

Ce guide rédigé par Maud Velter, diplômée notaire spécialisée dans la location meublée et Fabrice Petit, du groupe immobilier Lodgis.com (location meublée temporaire) apporte des réponses sur la façon de choisir le bien à louer, son aménagement, le type de contrat à rédiger, ou bien encore la fiscalité applicable. Cette dernière est particulièrement douce puisque cette activité est imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non dans celles des revenus fonciers, sachant que si les revenus tirés de la location sont inférieurs à 32 600 euros par an, le propriétaire peut bénéficier automatiquement d’un abattement forfaitaire de 50 %…
De Maud Velter et de Fabrice Petit,
Edition Maxima Laurent du Mesnil, 213 pages, 19,50 € TTC (ttc avant le 01/04/2012),

La deuxième édition du dossier pratique «La TVA immobilière après la réforme» vient de paraitre. L’occasion de faire le point un an après sa mise en application. Cette nouvelle édition, enrichie de commentaires de l’administration fiscale, fournit un exposé complet du nouveau régime et répond à de nombreuses questions, notamment sur les conditions d’application de la TVA sur marge ou les régimes d’allègement de droits de mutation. Alliant théorie et pratique, l’ouvrage présente, après l’exposé des principes généraux et un tableau de synthèse, les modalités d’application des règles par types d’opérations ou d’activités. Avec des dossiers thématiques sur la construction-vente, l’achat revente, la gestion de l’immobilier des entreprises, l’aménagement de terrain et lotissement, le bail à construction… Cet ouvrage s’adresse ainsi aux acteurs de l’immobilier, notaires, avocats fiscalistes ou spécialisés en immobilier, experts comptables, CGP, comptables ou fiscalistes d’entreprise.
Editions Francis Lefebvre, 320 pages, 86 € TTC(ttc avant le 01/04/2012),

Peu d’activités professionnelles perçoivent leur rémunération dans un cadre légal et règlementaire aussi contraignant et aussi largement conditionné au respect de nombreuses obligations formelles. L’auteur, docteur en droit, examine en premier lieu les conditions de la commission à savoir l’existence d’un mandat (son formalisme et la détermination des honoraires) ; la réalisation de l’opération (l’acte écrit unique, la réalisation effective et la perception des commissions). Puis il étudie «les infortunes de la commission» : la remise en cause de la créance (inefficacité de l’entremise, la faute des parties) et plus simplement la remise en cause de l’opération par l’anéantissement de la convention ou par l’exercice d’un droit de préemption.
De Camille Beddeleem,
Edition Edilaix, Collection Point de droit, 130 pages, 29 € TTC (ttc avant le 01/04/2012),